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日前，海安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《海安市實(shí)驗(yàn)小學(xué)北側(cè)區(qū)域舊城改造工程項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置方案（征求意見稿）的公告》，備受關(guān)注的海安實(shí)驗(yàn)小學(xué)北區(qū)域更新工程進(jìn)入新階段。

海安市實(shí)驗(yàn)小學(xué)北側(cè)區(qū)域舊城改造工程項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置方案

（征求意見稿）

因?qū)嶒?yàn)小學(xué)北側(cè)區(qū)域舊城改造及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，海安市人民政府?dāng)M對海安市實(shí)驗(yàn)小學(xué)北側(cè)區(qū)域舊城改造工程項(xiàng)目征收紅線范圍內(nèi)國有土地上的房屋及附屬物實(shí)施征收。為切實(shí)維護(hù)公共利益及被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，保證房屋征收工作的順利進(jìn)行，制定本項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償安置方案。

一、征收項(xiàng)目概況

（一）征收范圍

東至交通銀行西側(cè)道路，西至小焦港河?xùn)|側(cè)道路，南至旺池西路，北至江海西路。

（二）征收組織形式

海安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為本工程項(xiàng)目房屋征收部門，海安市海安街道辦事處為本項(xiàng)目房屋征收實(shí)施單位，設(shè)立海安市實(shí)驗(yàn)小學(xué)北側(cè)區(qū)域城市更新指揮部負(fù)責(zé)具體組織推進(jìn)工作。

二、征收期限及實(shí)施步驟

（一）簽約交房期限

自本工程項(xiàng)目發(fā)放公開信確定的開簽協(xié)議之日起20日內(nèi)為簽約交房期限。

（二）征收實(shí)施步驟

1. 發(fā)布調(diào)查公告，入戶調(diào)查；

2. 調(diào)查結(jié)果公示；

3. 補(bǔ)償安置方案公示，征求公眾意見；

4. 市政府作出征收決定并公告；

5. 選定評估機(jī)構(gòu)；

6. 評估機(jī)構(gòu)入戶評估；

7. 分戶初評結(jié)果公示；

8. 送達(dá)分戶評估報(bào)告；

9. 簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議，被征收人在約定的期限內(nèi)搬遷交房，辦理被征收房屋交接手續(xù)；

10.辦理結(jié)算；

11.公示分戶補(bǔ)償情況；

12.房屋拆除。

三、補(bǔ)償安置依據(jù)

1.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）；

2.《海安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（海政規(guī)〔2020〕2號）；

3.《海安市國有土地上房屋征收評估技術(shù)細(xì)則》（海政規(guī)〔2020〕3號）；

四、征收補(bǔ)償安置方式

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇房票購房安置。

村民原則上不可以選擇貨幣補(bǔ)償。只有經(jīng)家庭全體成員共同商定，出具書面申請，作出今后不再要求提供安置的承諾，保證在補(bǔ)償款處分上不發(fā)生糾紛，并提供本人或配偶在海安市境內(nèi)除被征收房屋以外的住宅房屋所有權(quán)證明或商品房購房備案合同，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，方可實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

五、住宅房屋補(bǔ)償與安置辦法

1．被征收房屋補(bǔ)償款=被征收房屋價值+附屬設(shè)施及裝修補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時安置費(fèi)。

2．多層成套住宅補(bǔ)償基準(zhǔn)價：11600元／㎡，獨(dú)門獨(dú)院住宅補(bǔ)償基準(zhǔn)價：12600元/㎡。（磚混一等十成新、一間朝南、一層成套住宅）

3．搬遷費(fèi)按被征收房屋合法建筑面積20元／㎡計(jì)算。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?jì)算一次搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或房票購房安置的，計(jì)算兩次搬遷費(fèi)；每次搬遷費(fèi)低于500元的，按500元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

4. 被征收人自行過渡居住。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模^渡期一次性計(jì)6個月，臨時安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為按被征收房屋合法建筑面積每月12元／㎡。選擇房票購房安置的，過渡期一次性計(jì)12個月，臨時安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為按被征收房屋合法建筑面積每月12元／㎡。選擇期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡期24個月內(nèi)按被征收房屋合法建筑面積每月12元／㎡計(jì)算臨時安置補(bǔ)償；過渡期超過24個月的，從第25個月起至第36個月，按被征收房屋合法建筑面積每月15元／㎡計(jì)算臨時安置補(bǔ)償；超過36個月的，從第37個月起，按被征收房屋合法建筑面積每月18元／㎡計(jì)算臨時安置補(bǔ)償。過渡期限從被征收人騰空交房之日起至所選安置房通知交付之日止。簽約時暫計(jì)12個月的臨時安置補(bǔ)償，安置房通知交付時按實(shí)際過渡期限結(jié)算臨時安置補(bǔ)償。

5．選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被征收房屋的補(bǔ)助安置面積給予補(bǔ)助。補(bǔ)助安置面積按被征收房屋合法建筑面積70㎡以內(nèi)的50%和70㎡以外的30%累加計(jì)算，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為5000元／㎡。

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模幌硎苎a(bǔ)助安置面積補(bǔ)助。

選擇房票購房安置的，給予補(bǔ)助安置面積補(bǔ)助。補(bǔ)助安置面積按被征收房屋合法建筑面積70㎡以內(nèi)的50%和70㎡以外的30%累加計(jì)算，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為5000元/㎡，具體補(bǔ)助安置面積補(bǔ)助規(guī)則如下：

（1）對選擇房票安置房源建筑面積小于（或等于）被征收房屋合法建筑面積，不享受補(bǔ)助安置面積補(bǔ)助；

（2）對選擇房票安置房源建筑面積大于被征收房屋合法建筑面積但小于被征收房屋合法建筑面積與補(bǔ)助安置面積之和的，按補(bǔ)助安置面積實(shí)際使用部分計(jì)算補(bǔ)助；

（3）對選擇房票安置房源建筑面積大于（或等于）被征收房屋合法建筑面積與補(bǔ)助安置面積之和的，給予補(bǔ)助安置面積全額補(bǔ)助。

補(bǔ)助安置面積補(bǔ)助待選房確認(rèn)或房票購房后另行核發(fā)補(bǔ)助。

6．選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可選擇的安置房戶型為：A戶型建筑面積約116㎡、B戶型建筑面積約131㎡、C戶型建筑面積約141㎡（各戶型建筑面積最終以測繪面積為準(zhǔn)）。安置房基準(zhǔn)價為11600元／㎡，層次價另計(jì)。

7．選擇房票購房安置的，可在被征收房屋評估價值至總補(bǔ)償款（含被征收房屋評估價值、裝修及附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、按期簽約交房獎勵等）之間由被征收人自主選擇確定房票票面金額。搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)和補(bǔ)助安置面積補(bǔ)助不計(jì)入票面金額，直接結(jié)算給被征收人。原則上一份補(bǔ)償安置協(xié)議出具的房票不得超過2張，房票票面金額不小于50萬元/張。房票票面金額確認(rèn)后不得更改。每張房票允許實(shí)名轉(zhuǎn)讓一次，但不得分割轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后兌付期限不變。房票有效期為4個月，房票記載人應(yīng)在有效期內(nèi)使用。

8．征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。

被征收人因征收房屋后承租城鎮(zhèn)廉租住房的，按貨幣補(bǔ)償方式補(bǔ)償安置，其貨幣補(bǔ)償款由廉租住房的產(chǎn)權(quán)人專戶儲存，承租人購買住房或者終止租賃協(xié)議時，征收補(bǔ)償款按規(guī)定結(jié)算給承租人。

9.“改變房屋用途”補(bǔ)償

（1）被征收人擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

（2）被征收住宅房屋改為商鋪、餐飲、娛樂、旅館類等商業(yè)經(jīng)營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照和納稅證明，持續(xù)經(jīng)營1年以上（含1年）3年以下的，按實(shí)際經(jīng)營面積部分被征收房屋原用途評估價值（不含裝飾裝修及附屬物）的5%給予停業(yè)損失補(bǔ)償；連續(xù)經(jīng)營3年以上（含3年）5年以下的，按實(shí)際經(jīng)營面積部分被征收房屋原用途評估價值（不含裝飾裝修及附屬物）的10%給予停業(yè)損失補(bǔ)償；連續(xù)經(jīng)營5年以上（含5年）的，按實(shí)際經(jīng)營面積部分被征收房屋原用途評估價值（不含裝飾裝修及附屬物）的20%給予停業(yè)損失補(bǔ)償。

實(shí)際經(jīng)營面積指合法建筑內(nèi)實(shí)際直面服務(wù)對象所必需的建筑面積，不含維持正常起居生活、堆放庫存所占的建筑面積。

10．經(jīng)規(guī)劃批建的車棚，按4500元／㎡結(jié)合相應(yīng)的等級成新評估補(bǔ)償。

11．對被征收人在規(guī)定的簽約交房期限內(nèi)搬遷并交房的，按被征收房屋合法建筑面積或合法土地使用權(quán)面積200元／㎡給予獎勵；超過規(guī)定簽約交房期限的，不給予獎勵。

12．辦理結(jié)算

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償協(xié)議經(jīng)審核后，在被征收人搬遷交房并辦理結(jié)算手續(xù)之日起90日內(nèi)一次性付清補(bǔ)償款和相應(yīng)獎勵，不計(jì)息。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人搬遷交房后領(lǐng)取“選房聯(lián)系單”。具體選房辦法、程序另行告知。選擇房票購房安置的，被征收人搬遷交房后填寫“房票申請書”，開票購房，具體結(jié)算購房程序另行告知。

六、住宅安置房源及價格

1．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

安置區(qū)域

房屋狀況

安置房價格

基準(zhǔn)價

（元／㎡）

層次價

博雅園

期房、毛坯

從實(shí)際住宅第1層起計(jì)算，第1層為0，從第二層起每層遞增50元／㎡，19層以上按第19層的層次價計(jì)算。

說明：（1）經(jīng)規(guī)劃批建的地下車位價格為12萬元／個。

（2）安置戶須按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律規(guī)定，繳納小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

2．房票購房安置

房票記載的被征收人可在本項(xiàng)目金石博雅園、金鑲玉、奧體首府、書香園、海德花園二期、春和雅苑等樓盤提供的入庫房源中自主憑票購房，享受房票購房優(yōu)惠價。房票購房優(yōu)惠價由區(qū)域更新指揮部在入庫房源一房一價表中公布（入庫房源與市場同步銷售）。

七、非住宅房屋補(bǔ)償安置辦法

被征收房屋補(bǔ)償款＝被征收房屋價值+裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

征收營業(yè)、辦公、生產(chǎn)、倉儲用房，被征收人可選擇貨幣補(bǔ)償，可選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可選擇房票購房安置。

（一）房屋價值補(bǔ)償

1.營業(yè)用房價值由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

2.辦公用房補(bǔ)償基準(zhǔn)價為6000元／㎡（框架二等、十成新）。

3.生產(chǎn)倉儲用房被征收房屋價值＝土地重新取得價格+建筑物重置價格-建筑物折舊。

（二）搬遷補(bǔ)償

營業(yè)用房按合法建筑面積給予50元／㎡搬遷補(bǔ)償，辦公用房按合法建筑面積給予30元／㎡搬遷補(bǔ)償，生產(chǎn)倉儲用房按合法建筑面積給予40元／㎡搬遷補(bǔ)償。

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

1.征收營業(yè)房屋，致使經(jīng)營活動中止，對被征收人除按房屋征收前兩年納稅情況給予停業(yè)損失補(bǔ)償外，另按被征收房屋評估值的5%給予一次性停業(yè)損失補(bǔ)償。

商業(yè)經(jīng)營性用房依據(jù)納稅情況停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

年納稅額（元）

0-100

101-200

201-500

501-1000

1000以上

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）

100

200

300

400

600

①年納稅額指本方案發(fā)布之日前兩年?duì)I業(yè)稅納稅額年平均值。

②前兩年?duì)I業(yè)稅納稅額年平均值以完稅憑據(jù)為依據(jù)。

③年納稅額0是指經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)免稅的單位或個體工商戶。

2.征收辦公用房，按被征收房屋評估價值的3%給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

3.征收生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋，造成正常生產(chǎn)的被征收單位停產(chǎn)，根據(jù)人社局提供的被征收單位在征收區(qū)域從業(yè)的在冊、在崗并繳納社會養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員名冊，按統(tǒng)計(jì)局公布的上年度工業(yè)企業(yè)職工人均月收入給予停產(chǎn)損失補(bǔ)償。其中，造成部分停產(chǎn)的，停產(chǎn)損失補(bǔ)償不超過3個月；造成全部停產(chǎn)的，停產(chǎn)損失補(bǔ)償不超過6個月。對非正常生產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)人社局提供的被征收單位在征收區(qū)域從業(yè)的在冊、在崗并繳納社會養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員名冊，按企業(yè)職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)給予停產(chǎn)損失補(bǔ)償，最高不超過6個月。或按被征收房屋評估價值的3%給予一次性停產(chǎn)損失補(bǔ)償。

七、其它事項(xiàng)

1．被征收人與房屋征收部門在規(guī)定的簽約交房期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請市政府作出補(bǔ)償決定。

2．自本方案發(fā)布之日起，被征收房屋存在租賃關(guān)系的，由租賃雙方自行解除租賃關(guān)系，并處理好包含經(jīng)濟(jì)利益分配在內(nèi)的所有善后事宜；存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，由當(dāng)事人雙方自行解決。征收人不承擔(dān)房屋租賃及產(chǎn)權(quán)糾紛所產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

3．被征收人搬遷交房須經(jīng)區(qū)域指揮部驗(yàn)收，不得擅自拆除已補(bǔ)償?shù)慕ㄖ铩?gòu)筑物及相關(guān)設(shè)施。擅自拆除的由被征收人自行承擔(dān)安全責(zé)任，同時扣除被拆除建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)設(shè)施的補(bǔ)償費(fèi)。

4．在征收過程中，對無理取鬧，阻撓、干擾征收工作正常進(jìn)行的，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理。

5．在規(guī)定的簽約交房期限內(nèi)簽約交房的，被征收人無批建手續(xù)的自建房屋，給予建安成新價補(bǔ)助。

6．在規(guī)定的簽約交房期限內(nèi)未搬遷交房的，不享受有關(guān)獎勵和補(bǔ)助。

7．房票記載人與房屋買受人必須一致。房票記載人使用房票購房，一經(jīng)網(wǎng)簽備案，不得撤銷。

8．本方案未盡事項(xiàng)，以公開方式另行告知。

9．本方案由海安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

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