01

　　9月新政后，市場來了一波高潮。無論北京還是深圳，樓市銷量大漲。

　　然而狂歡過后，盡顯落寞。

　　深圳樓市引以為傲的新房日光盤，再也不見日光了，就連寶中頂級網(wǎng)紅捂盤王都市茗薈二期，去化率也僅7成。

　　其實不止寶中網(wǎng)紅，光明的深鐵瑞城、南山的觀山海家園，這些去年10月份大家心心念念的網(wǎng)紅盤日子同樣不好過。尤其是觀山海家園，價格創(chuàng)了片區(qū)新低，品質(zhì)也相對不錯，但去化不超5成，給深圳樓市打上了一層深深的陰影。

　　▲轟轟烈烈三個月，深圳新房庫存整體降了1萬套，但都是以價換量，且價格仍在繼續(xù)下跌。（數(shù)據(jù)來源：行舟深房）

　　不得不感慨，一波新政，多少人又要被套牢！

　　而北京樓市，作為深圳樓市的一面鏡子，它的走勢則主要體現(xiàn)在二手房方面。在新房市場上，北京樓市可謂“喜憂參半”。

　　所謂“憂”，北京樓市近半年來連續(xù)新政，但新房遲遲沒有放量，2024年成交量剛滿5萬套，創(chuàng)了近6年新低；

　　同時，很多巨量供應(yīng)的板塊的樓盤，大打價格戰(zhàn)，如大興西紅門板塊從年初的6.4萬跌到年底的5.6萬，朝陽崔各莊板塊，從年初的7萬9跌到6字頭，等等。

　　所謂“喜”，則源于部分北京房企終于找到銷量密碼——在弱勢板塊打造好產(chǎn)品，如昌平新城的建發(fā)觀堂府、北七家的中建國賢府、門頭溝的長安華曦府、朝陽韋溝的璞園，皆是這個路數(shù)。

　　▲在改善大潮和解限購政策的刺激下，北京新房套均總價反而逆勢上漲。這意味著，當前北京新房主攻改善，剛需則全面投向二手房（圖片來源：好評與差評）。

　　02

　　剛剛說過，北京樓市的走勢，主要體現(xiàn)在二手房方面。畢竟相比二手去年全年賣了17.5萬套，北京新房成交量實在太少。

　　例如去年12月，北京二手房就成交了2.1萬套，而新房全年才5萬套，二手房一個月抵新房小半年的銷量。

　　但是，盡管2024年是北京二手房的一個成交大年，但二手房仍然沒有止跌。

　　一個典型的案例，緊鄰天壇的南二環(huán)豐臺西羅園，成交單價已邁入2萬大關(guān)。

　　▲2024年11月14日，西羅園一套61㎡的2居室戶型，成交價178萬，單價2.8萬/㎡；2024年12月7日，西羅園一套46㎡的1居室戶型，成交價136萬，單價2.9萬/㎡。（圖片來源：京房早知道）

　　北京2環(huán)跌破3萬什么概念？這意味著北京的核心區(qū)已經(jīng)開始“老樹空心”了，北京“房價環(huán)線論”、“老破小保值論”徹底崩潰，單純的環(huán)線優(yōu)勢越來越不被看重，相反，是否有優(yōu)秀的產(chǎn)品、坐擁完善的配套和高科技產(chǎn)業(yè)環(huán)境等，成了大家買房的核心要素。

　　事實上，不僅是普遍看衰的南城房價低迷，如今西城的房子也暴跌了。2024年11月，有人以288w買了一套西城廣外瑞蓮家園的房子，且是115平3居，而同樣這個小區(qū)，在 2022 年 4 月，一套 68 平的 1 居，竟然要 703w。

　　
▲面積多了 70%，價格卻少了 60%，單價直接從 9.6 萬來到了 2.5 萬，西城瑞蓮家園，名副其實的“腳脖斬”（圖片來源：蝴蝶指數(shù)）。

　　03

　　還記得，2008~2009年初那次房價大調(diào)整，很多新房和二手房直接出現(xiàn)了倒掛，不少開發(fā)商奪路狂奔的降價，導致新房的價格明顯低于二手房價。

　　而這次房價調(diào)整，新房和次新房的價格，則是遠超周邊二手老破小。比如清河標桿橡樹灣，是周邊老破小房價的2倍以上；西城豪宅中海京華玖序，也是周邊二手的近2倍。

　　為什么會這樣？一方面，老破小 設(shè)施設(shè)備陳舊，物業(yè)管理混亂，小區(qū)環(huán)境差，市場口碑差，在買房越來越回歸居住本質(zhì)的今天，自然是被拋棄的。

　　另一方面， 北京新房和次新整體還是很稀缺的，不少樓盤在其片區(qū)，都有種“鶴立雞群”的感覺，這給了不少開發(fā)商提價的底氣。

　　尤其是海淀，哪怕今天海淀新盤4盤爭霸，仔細算起來，真正的待開地鐵盤，也就海開永豐南一個項目而已。