案情回顧

王某與張某買賣合同糾紛一案，經法院審理，判決被告張某返還李某貨款340萬，支付違約金20萬。一審審結后，張某沒有提起上訴，判決書生效，張某在限期內沒有履行支付貨款和違約金的義務。王某多次與張某協商未果，無奈向法院申請強制執行。

法院立案執行后，執行法官查封到被執行人張某名下具有唯一一套住房，除此之外未發現有其他可供執行的財產。本案執行法官多次聯系張某，如果張某仍然拒不履行支付義務，并且沒有提供其他可供執行的財產，法院將拍賣其唯一住房，張某始終拒絕履行支付義務。

本案執行法官無奈，只好啟動拍賣程序，而張某以案涉房屋為自己唯一住房為由拒絕拍賣。本案承辦法官多次與張某約談，但張某仍不愿意配合拍賣，設法阻攔拍賣現場，也拒絕還款。考慮到張某行為性質惡劣，為建立司法的尊嚴，推動訴訟程序的進行，本案執行法官決定對張某司法拘留15天。

張某在拘留期滿后，誠信悔過，表示愿意配合法院拍賣其名下唯一住房。同時，申請執行人王某也愿意為張某提供過渡期為5年的住房，被執行人張某接受上述方案。法院繼續開展拍賣進度。

案件結果

法院順利完成房屋拍賣程序，申請人王某得到房屋拍賣價款360余萬元，該案結案。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、被執行人唯一住房可以強制執行嗎？

很多當事人案件勝訴后申請執行，被執行人卻以唯一住房為由拒絕執行，導致了很多當事人在案件勝訴后卻無法獲得賠償。但需要注意的是，如果符合一定條件，法院是可以強制執行被執行人名下唯一住房的。

結合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條規定可知，金錢債權執行中，滿足以下三個條件的，可以執行被執行人名下唯一房產：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執行難是司法實踐中的一大難題，很多被執行人也經常以此做擋箭牌，但這個擋箭牌并不是萬能的。從保障人權的角度出發，如果被執行人及其扶養家屬的基本居住權已有其他保障，或者保障基本居住權的成本低于唯一住房大致的拍賣、變賣所得款時，法院可以拍賣被執行人唯一房屋，這樣既保障了被執行人的居住權利，也維護了申請執行人的債權，實現了司法正義。

二、本案中，王某可以申請執行張某名下唯一住房嗎？

本案中，法院判決被告張某返還李某貨款340萬，支付違約金20萬，張某在判決書生效后，限期內沒有履行支付貨款和違約金的義務。王某申請執行后，法院只查封到了被執行人張某名下有唯一房產，張某始終以此為由拒絕法院執行。

經過律師建議，申請執行人王某主動聯系執行法官，同意在被執行人張某唯一房產拍賣后，按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人張某及所扶養家屬提供居住房屋，或者參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。因此，王某的行為保障了被執行人張某的居住權益，并不會導致被執行人張某唯一住房拍賣后沒有居所居住的情況發生。

經過執行法官審查，按照現有的分配方案，拍賣王某名下唯一房產可以更好的均衡申請執行人和被執行人的權益。最終，被申請執行人張某的房屋拍賣所得500余萬元，申請執行人王某順利獲得了貨款340萬，違約金20萬元，剩余資產已經支付給王某用于保障居住權利。本案至此順利結案。

律師寄語

“唯一住房”不是擋箭牌，對于是否能夠執行，應結合具體案情，綜合評定其是否構成“生活所必需的居住房屋”。在保障被執行人的基本生活需求的條件下，申請人可以請求法院拍賣被執行人名下唯一住房，確保自己的合法權利得以實現。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領