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這幾天，深圳上空盤橫著三件事，這三件事分別如下：第一件事：深圳時隔九年重返中國進(jìn)口第一城的寶座。

深圳連續(xù)23年都是出口第一城，但進(jìn)口維度總是排在上海后面，但2024年不一樣：進(jìn)口1.69萬億，反超上海！

第二件事：推動房地產(chǎn)投資盡快回復(fù)增長。

2月6日，深圳市常委會議召開擴(kuò)大會議，明確提出：房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)。

大家可能不明白，為啥地方城市會如此強(qiáng)調(diào)、明確恢復(fù)房地產(chǎn)投資呢？

因為房地產(chǎn)投資占城市固定投資的60%，而固定資產(chǎn)投資對地方城市GDP的拉動在40%到50%。

所以，大家也就是明白了，為啥開年第一會，會會房地產(chǎn)了吧——搞經(jīng)濟(jì)，離不開房地產(chǎn)。

不過呢，值得一說的地方在于：[房地產(chǎn)投資]含土拍，經(jīng)營建設(shè)、買賣產(chǎn)業(yè)全鏈條。

這意味著，恢復(fù)市場信心和預(yù)期，土拍賣地、開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)買賣全鏈條的“燃爆”，才能促使房地產(chǎn)投資拉動固定資產(chǎn)投資額。

毫無疑問，這是有挑戰(zhàn)的。

正因為如此，關(guān)于深圳樓市全面放松限購坊間的傳聞?wù)褌鏖_了。

第三件事：深圳，放開限購？

常看我文章的老粉都知道，我在2022年和2023年提前就告訴大家：一線城市，一定會放開限購。

換句話說，如果樓市行情不穩(wěn)，不止跌，放開限購不過是時間問題，

但深圳樓市全面放開限購，我感覺還是需要再看看。

一來深圳經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁，如果此時全面放開限購，我擔(dān)心會出現(xiàn)暴漲！

是的，我擔(dān)心暴漲！

大家不要以為暴漲是好事情，因越快速的上漲意味著重磅調(diào)控的大棒已經(jīng)舉起，意味著當(dāng)前的低首付、低利率都會消失。

所以，慢慢漲，和GDP增速一樣，漲個20年才是最有利買房人的。

不過縱觀過去20年，樓市從來都是急漲、急跌的行情。

所以，2025年，深圳樓市會暴漲嗎？

01

暴漲的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

凡是動詞，如果沒有標(biāo)準(zhǔn)，就是感性的順嘴胡說。

如果暴漲的標(biāo)準(zhǔn)是人多貨少，那么我認(rèn)為：此刻的深圳就已經(jīng)開啟暴漲的行情。

——2月10日，深圳中州迎璽三期開盤，2900多人搶購600套房源，售樓處現(xiàn)場排隊買房的人多得就像“沙丁魚罐頭”

但我想告訴大家的是：這不是結(jié)束，這僅僅是開始

我呢，就由小到大給大家說說深圳人多貨少的情況。

先說小范圍的情況——

就拿中州迎璽三期所在的北站片區(qū)來說吧，

去年華潤、保利、中州一期和二期都已經(jīng)賣得七七八八沒什么房源，2025年就只有中州迎璽三期和紅山華府兩個盤源。

所以，2900人搶600套房子，供小于求的情況也就說得過去了

再說說大范圍的情況——

深圳的土地面積只有北京八分之一、廣州的四分之一、上海的三人之一，人口卻是廣州的94%，廣州80%、上海的74%，

所以，深圳地少人多，一直是城市發(fā)展的大問題。

這一點(diǎn)，橫向?qū)Ρ?020年四個一線城市的土拍數(shù)量，就能看出深圳[缺地]的程度。

在彼時，深圳住宅土拍也不過40宗，這數(shù)量比北京87宗、上海的95宗、廣州85宗少了差不多60%。

而現(xiàn)在，2024年深圳住宅的土拍量更是過往的[零頭]，只有5宗地。

由此可以推斷：未來2年深圳的供應(yīng)量會陸續(xù)減少，尤其是2026年。

因為土地開發(fā)有12個月到18個月的周期，所以不能100%以2024年的土拍數(shù)量估算2025年的供應(yīng)量。

所以，我又查看了2025年深圳供應(yīng)樓盤的情況。

——2025年深圳住宅商品房供應(yīng)量在5.54萬套（僅住宅），比2024年的6.38萬套少了8400套。

數(shù)據(jù)看到這里，我們會發(fā)現(xiàn)一個問題：就是深圳2024年土地供應(yīng)量大幅減少，但2025年的供應(yīng)量并未同比例下降。

這是為什么呢？

因為很簡單，就是之前很多拿到土地的開發(fā)商喜歡要么延遲到2025年入市、

要么捂盤惜售，比如海德園，比如捂盤悟出熱痱子的都市茗薈。

那么，2025年深圳5.5萬套的新房供應(yīng)量，對深圳樓市而言意味著什么呢？

來，咱們先把這5.5萬套分解到各區(qū)，會讓大家看得更明白一些。

龍華是1.29萬套、龍崗是8400套、坪山1.05萬套、

寶安0.77萬套、南山0.69萬套、光明0.57萬套、羅湖0.1萬套、福田0.28套

也就是說，深圳第一梯隊的福田和南山供應(yīng)量少得可憐，尤其是福田只有2800套。

我知道，對普通購房者而言，南山0.69萬套和福田0.28萬套是缺乏量化概念的，所以就給大家找到了福田、南山供應(yīng)項目的數(shù)量明細(xì)。

2025年，南山供應(yīng)13個項目，福田供應(yīng)才4個

而供應(yīng)大戶，深圳供應(yīng)量TOP1是龍華，

總共供應(yīng)了19個項目，而核心區(qū)域紅山和北站很少，多集中在觀瀾，占比達(dá)到40%。

這里多說一句——這些年觀瀾的舊改一直在推進(jìn)，且舊改總量是福田區(qū)面積的2倍，

預(yù)判未來觀瀾的供應(yīng)量會占到龍華區(qū)30%到50%。

看完各區(qū)供應(yīng)量，再來看看深圳全市的供需關(guān)系。

——2024年深圳合計成交了9.2萬套，其中商品房成交了3.8萬套。

如果按照2024年總成交量3.8萬套的銷售速度看，深圳2025年5.5萬套新房的供應(yīng)，2025年深圳樓市行情，最多算供需平衡。

也就是好過2024年，但還不到暴漲的程度。

但如果按照926[止跌回穩(wěn)]政策落地之后，深圳7000套到8000套的成交量來看，

深圳在2025年的供需關(guān)系就是供小于求，暴漲的行情。

多維度結(jié)合來看，我個人認(rèn)為，2025年的深圳樓市是｜大平小漲｜的局面。

——就像深圳北站中州迎璽三期開盤5個人搶一套房，開發(fā)商收回5%或者換10%的折扣不是很正常嘛

而收折扣，不就是小漲嚒！

——再者像福田、南山、深圳灣這些區(qū)域，供應(yīng)量本來就少，需求有大，價格上漲10%也是挺輕松的事情。

盤點(diǎn)完深圳的供需關(guān)系，客觀的講，2025年深圳樓市行情最低限度也是供需平衡，并伴隨“點(diǎn)狀”區(qū)域出現(xiàn)售罄、日光、漲價的情況！

換句話說，止跌復(fù)蘇是肯定的。

至于深圳樓市什么時候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰寫，2024年再次發(fā)送的文章《》

02

深圳樓市能否暴漲，還有另外一個關(guān)鍵因素：就是二手房市場能否止跌回穩(wěn)，二手房價格能否漲起來。

二手房維度，最能代表市場預(yù)期的數(shù)據(jù)就是二手房成交量。

來，大家看看這張圖。

深圳二手房成交量在去年三年的下跌周期中，一直穩(wěn)步攀升，按照過去三年的攀升速度，預(yù)計到2025年二手房的月均成交量會超過5000套/月。

也就是說，深圳樓市的二手房成交量會攀升至榮枯線5000套以上。

榮枯線5000套之上，是什么概念？

支棱，擺脫陽痿后的支棱！換句話說，深圳樓市徹底進(jìn)入復(fù)蘇行情。

我知道，網(wǎng)上有很多人說：這明明是以價換量，成交量上漲的同時房價還下跌呢。

對于這樣的言論，我只能說他不懂裝懂！同時建議大家，凡是看到這樣表述的自媒體，統(tǒng)統(tǒng)取關(guān)

因為二手房從來都是量價交換的邏輯，

也就是說，必須成交量出現(xiàn)上漲，價格才能上漲，所以底層邏輯還是在于交易量。

事實上，大家看看深圳926之前的二手房量價關(guān)系，再看看926之后的二手房的量價關(guān)系，就明白我說什么了。

——2024年926之前（數(shù)據(jù)來源：貝殼）

深圳月均成交量在4000套,9月份的成交均價是50500元/㎡

——2024年926之后

深圳月均成交量攀升到7000套，12月的成交均價是54100元/㎡

——2025年1月份

深圳月均成交量3969，1月的成交均價是59400元/㎡

也就是說，只要成交量連續(xù)攀升，這個價格就會上漲。

文章至此，針對2024年1月份成交量3969套，簡單說說。

如果用春節(jié)期間的成交量3969套和歷史高位1萬套對標(biāo)，就是不講武德。

請睜開鈦合金的大眼睛看看，如果與歷史同期數(shù)據(jù)對比，深圳的2025年1月份成交量是近5年新高。

所以，在政策托市加市場慣性復(fù)蘇的背景下，保守估計2025年深圳二手房成交量會超過2024年總量5.44萬套。

預(yù)期最低不低于6萬套。

那么，無論是成交量6萬套，亦或者成交量5.44萬套，是否會支撐深圳樓市走出暴漲的行情呢？

來，看看深圳二手房的供需關(guān)系。

如果含商鋪、寫字樓、公寓，深圳二手房掛盤量超過12萬套，如果只看住宅二手房掛盤量在6.8萬套。

也就是說，如果按照2024年成交量5.4萬套看，深圳二手房的掛盤量也只夠銷售14個月。

而如果按照政策托市+市場慣性保守估計2025年成交6萬套的數(shù)據(jù)看，深圳二手房也只夠銷售12個月。

所以，從深圳二手房成交量、掛盤量角度看，深圳二手房最快第二季度，最遲第四季度就會進(jìn)入供需平衡的行情。

換句話說，現(xiàn)在和顏悅色給中介送奶茶賣房子的業(yè)主，會翻臉不認(rèn)賬開始琢磨漲價。

與此同時，大家還需要考量一個事情：如果小作文成真，深圳樓市放開限購或者進(jìn)一步降低買入門檻，深圳樓市會怎么樣！

大概率——自住客要去弘法寺燒香祈禱才能買到房子。

為啥自住客要祈禱？

因為投資客不猶豫，快準(zhǔn)狠，上午限購政策放開，下午售樓處的門坎就會被踩平。

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

03

最后，說幾點(diǎn)。

1、客觀

之前就寫過文章告訴大家《超跌的深圳必然超漲》，但因為不可抗力的因素，文章刪除了。

不過呢，觀點(diǎn)沒變：深圳，必然會超漲。

至于2025年怎么漲，要看接下來“烈火烹油“”托舉政策了，無論放開限購還是財政大規(guī)模印錢哪一樣落地，2025年就能看到深圳樓市的大行情。

但如果仍然保持當(dāng)前政策托舉的力度，那么2025年深圳二手房會比新房熱一點(diǎn)。

2、深圳買哪里

經(jīng)常有人問，深圳買哪里？

給大家分享兩個原則：

1、自住客戶要算賬，盡可能買入首付和按揭款能摸到的，最高能級的板塊；

2、投資客戶要看租金和板塊梯隊，不過深圳已經(jīng)放開限購的區(qū)域，買房真要搶

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老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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