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作者 I 宋溪 選址960

圖源：kimi·ai

全文1416字，約需3分鐘

外資巨鱷，斷貸棄供上海兩處辦公樓。

近日，全球最大資管公司貝萊德選擇不償還7.8億人民幣的銀行貸款，其在上海普陀區投資的兩幢辦公樓因此被渣打銀行收回，引發了業界廣泛討論。

根據了解，2017年貝萊德以12億元從保德信房地產收購了北岸長風E棟和G棟，其中總價款的65%，約7.8億元為渣打銀行貸款。2023年該筆貸款到期，貝萊德申請展期1年，并于2024以7折價格，約8.4億元拋售該處物業未果。如今第二次到期，貝萊德選擇斷供，這兩棟辦公樓由此歸于渣打銀行。

北岸長風項目 圖源：上海寫字樓信息網

公開資料顯示，北岸長風項目位于普陀區蘇州河北岸，緊挨長風公園，由北京天虹控股集團開發建設，規劃了4棟小獨棟辦公樓、6棟高層辦公樓，以及1棟五星級酒店、1棟商業中心。

貝萊德收購的E棟為一棟高層辦公樓，總面積逾2萬平方米；G棟是一處小獨棟辦公樓，總面積不到7000平方米。按此計算，該筆收購單價超過了4.3萬平方米。

值得一提的是，保德信2016年收購E、G辦公樓交易價格為8.3億元，賣家為李嘉誠創立的亞騰資產管理。也就是說僅過了一年，保德信直賺3.7億元。

作為全球資管第一巨頭，貝萊德沒有錢了嗎？

數據顯示，截至2024年12月31日，貝萊德管理的總資產規模達到11.6萬億美元，規模增長1.5萬億美元，同比增長15%。全年資金凈流入達6410億美元，創歷史記錄。營業利潤增長23%，利潤率高達44.5%。歸屬母公司凈利潤為63.69億美元，同比增長15.76%。

業績顯著增長，資產管理規模創新高，11.6萬億美元的家底，貝萊德為何不愿意支付7.8億的貸款？

租賃需求下降，空置率持續攀升，租金下降，以租金收入為支撐的寫字樓陷入“空房子”困境。

根據世邦魏理仕數據，上海辦公樓空置率在2024年第三季度攀升至21.5%，為20年來最高水平。根據高力國際2024年第四季度辦公樓市場數據，上海全市甲級寫字樓租金環比下降1.2%至人民幣6.54元每平米每天，并且在未來一段時間內延續下降趨勢。

而北岸長風項目所在的長風生態商務區板塊，作為次核心區子市場，2024年第4季度租金平均為5.03元每平方米每天，空置率為34.7%。數據顯示，2024年，北岸長風兩棟寫字樓的租金下滑到3.2至5.8元/㎡/天，物業管理費為11元/㎡/月，已經處于行業較低水平。另外，北岸長風區域內辦公物業總量規模超過150萬平方米，許多寫字樓的租金收入已經無法覆蓋成本。

從大宗交易市場回看，2024年上海商辦大宗交易雖然火熱，但“抄底”的緣由多為物業十分稀缺或價格優勢十分顯著。比如開年安踏撿漏的上海市最繁華地段南京路稀缺獨棟，估值4.27億元，成交2.98億元；新疆國資收入囊中的華旭國際大廈位于上海中心城區黃金地段的人民廣場商圈；評估10億，成交價8.3億，緊挨黃浦江的三盛宏業大廈則經歷了83輪競拍。

由此可見，貝萊德此次斷供出于繼續持有則繼續虧本，轉讓出手又賣不掉且最終作價和貸款可能持平的尷尬處境，因此最終選擇甩掉“包袱”。

那能說明貝萊德不看好上海辦公樓市場嗎？也并不見得。公開資料顯示，除了北岸長風項目外，其還于2017年3月收購了上海中港匯大廈，目前該物業市場表現良好。

此次斷供事件中，值得關注的還有渣打銀行以7.8億元被動承接了北岸長風項目，價格每平方米從4.3萬直降到2.8萬，比保德信2016年8.3億元收購時還要低。日后渣打銀行將怎樣處理這兩棟物業，是“燙手山芋”還是能迎來令人意想不到的“柳暗花明”，值得市場繼續關注。