作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

前日，中央2025一號文件出臺，明確了“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房和宅基地+不允許退休干部到農(nóng)村占地建房”，文件一經(jīng)發(fā)布，引發(fā)全網(wǎng)熱議。

據(jù)波哥看樓市觀察：

這個政策，實際是給農(nóng)村的土地和農(nóng)房交易劃出了一道大大的紅線。

農(nóng)房和宅基地在買賣上全部被“冰封”，只能作為農(nóng)民的固有資產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)化出租或入股經(jīng)營等，為廣大農(nóng)民朋友保留了最后的退路，也直接砍斷了城市居民、退休老干部等通過資本和資源去攪動農(nóng)村宅基地的事情的再次發(fā)生。

這兩個“不允許”，直接表明了國家的強(qiáng)硬態(tài)度，此后，如果再發(fā)生農(nóng)房和宅基地的流轉(zhuǎn)和交易等，就是違法行為，得不到法律的保護(hù)和支持。

昨天，有朋友在后臺問：這個政策出臺后，對城中村和小產(chǎn)權(quán)房有何影響？

今天，簡單聊一聊，以供各位參考。

● 首先，城中村和小產(chǎn)權(quán)房皆為集體土地上的產(chǎn)物，其宅基地都要遵循這個政策，都不得交易和流轉(zhuǎn)，在宅基地上是一樣的。但是，城中村又有特殊性，專指城市中的某些區(qū)域，不是政策所指的完全農(nóng)村空間，這點要注意一下。

● 其次，在地房的合法性上，城中村有更多的支持點，而小產(chǎn)權(quán)房確是一個完全的“兩無產(chǎn)品”——沒有土地證+沒有合法房屋產(chǎn)權(quán)證，而且該類房屋的產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的集體所有權(quán)憑證，因此該類房屋的購房合同在國土房管局無法備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不具備法律效力。

因此，可見本次政策中重申的“一戶一宅”、“房地一體化”的基本原則，實際上直接宣判了小產(chǎn)權(quán)房的“死刑”，基本都違背了這兩個原則，在法律上基本都沒有任何支撐。

如今，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房和宅基地，必將對小產(chǎn)權(quán)房私下的交易造成重創(chuàng)，畢竟，正常一點的人，也不可能再去買一顆隨時都可能爆炸的“雷”回去。

當(dāng)然，這個事情也不是絕對的，市場的多層次性和復(fù)雜性，為了省錢或救急等，還是會有人去接“雷”的情況，但未來肯定會發(fā)生相關(guān)的糾紛等。

另外，此類小產(chǎn)權(quán)房，在租賃等商業(yè)化上面，也是沒有任何保障的，一旦被拆遷等，在投資上就難以追索自己的權(quán)益。

比如，小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險主要表現(xiàn)為：

1、沒法辦理房產(chǎn)證：因為這種房子的購房合同不被法律認(rèn)可，開發(fā)商也沒繳納土地出讓金，所以你買了也拿不到正式的房產(chǎn)證。

2、容易被“一房多賣”：沒有正式登記，誰知道賣家會不會偷偷把房子賣給好幾個人？

3、貸款：想都別想：銀行可不傻，沒有正式抵押權(quán)，誰敢給你貸款？

4、安全隱患大：很多小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，住著可能會有安全問題。

5、法律糾紛難解決：離婚了想分房？遺產(chǎn)繼承？法院可能都不會管這種房子。

那么，為何說小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不可能了？為何講小產(chǎn)權(quán)房租售價值會快速暴跌呢？

據(jù)波哥看樓市觀察，主要有三：

◢ 其一，無地權(quán)無產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房，是一個典型的“兩無產(chǎn)品”，其形成過程雖然有歷史因素，可是在法律上是一個嚴(yán)重缺失的事物，想轉(zhuǎn)正，在法律上面得不到任何的有效支持。

這是一個根本型性的問題。

現(xiàn)在，國家的政策更加嚴(yán)格，連宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)的道路都被完全堵死了，兩個禁止可不是鬧著玩的，更遑論這些無宅基地權(quán)證和房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房了。

拿什么依據(jù)去支持轉(zhuǎn)正，基本只能在夢里轉(zhuǎn)正了。

先天不足，后天缺乏支撐條件，欲轉(zhuǎn)正上位，只能自己去YY一下了。

◢ 其二，從樓市態(tài)勢來看，目前，庫存高企、去化壓力巨大的情況下，也不可能讓此類“怪胎型”房屋流入市場，去沖擊新房和二手房的租售格局。

這點，很簡單，就不多說了。

上述政策，把有權(quán)證支持的宅基地和農(nóng)房的轉(zhuǎn)讓交易鎖死在農(nóng)村，對眾多的小產(chǎn)權(quán)房來講，更是一次歷史性的釜底抽薪的動作，無根無魂無底的小產(chǎn)權(quán)房，會更加嚴(yán)重被拍死在新時代的大潮中。

逐步萎縮和慢慢消失，變成了它們的固有宿命。

因此，現(xiàn)在整體來看，小產(chǎn)權(quán)房在財產(chǎn)和持有價值等方面，其價值將會快速跌落，其中，有一點，隨著國家隊收儲和強(qiáng)化低價格的保障房的不斷實現(xiàn)和推向市場，以前靠低價獲取相關(guān)客戶的小產(chǎn)權(quán)房，租售會變得更加艱難，其空間將被急速打低，而不斷被人拋棄。

◢ 其三，同時，在買賣之外，租賃模式也會日益艱難。

伴隨世界性人口的衰減趨勢，以及國內(nèi)流動人口向少部分優(yōu)勢城市集中的新一輪客觀態(tài)勢，在部分城市仍有一定租賃價值外，其他絕大多數(shù)城市的此類小產(chǎn)權(quán)房，在租賃上也將迎來新的暴擊，能否租出去都不好說了，更別講什么租金高低了。

還有一點就是，由于新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，很多農(nóng)村人口不斷轉(zhuǎn)化為城市居民，在這種大遷移趨勢下，每年各地都會有不少農(nóng)村人口流入各個城市，會直接導(dǎo)致農(nóng)房的空置率上升，也將直接造成很多城市的閑置農(nóng)房在租賃市場供應(yīng)量的上升，也必將會快速擠壓小產(chǎn)權(quán)房的出租比率和價格。

比如，在消費降級和地鐵等快速交通因素的策動下，很多人必然會不斷離開高租金區(qū)域，而流向更加郊遠(yuǎn)和更低租金的區(qū)域，故而，在這個維度，那些位于較好位置的高租金區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房，在出租率和租金水平上，肯定會大打折扣。

綜上，據(jù)波哥看樓市獨家觀察，上述宅基地新規(guī)的頒布，雖然說的是農(nóng)村和土地的問題，實際上已經(jīng)影響了全局，比如，在樓市方面，會出現(xiàn)新一輪的大裂變。

宅基地+農(nóng)房的蝴蝶般的振翅，已經(jīng)在各個方面，造成不同層次和層級、烈度的相關(guān)風(fēng)暴。

作為樓市中一個特殊形態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房，波哥認(rèn)為，2025年起，已經(jīng)迎來了最新最嚴(yán)格的眾多圍堵和攔截，其身體和市場價值等方面的溫度，將會快速下降和趨冷，乃至變成“僵尸”型產(chǎn)品。

轉(zhuǎn)正不可能，價值在急劇衰減。

小產(chǎn)權(quán)房的天，真的塌了！

并非危言，皆為現(xiàn)實和趨勢。

最后，再形象化小結(jié)一下：

小產(chǎn)權(quán)房，仿若樓市中的“怪胎和魔童”，跟哪吒的情形迥然不同——

哪吒，來自陳唐關(guān)，有總兵父親力天王公務(wù)員身份及太乙真人這一大佬的加持，根正苗紅，底層根源厚實，與小產(chǎn)權(quán)房完全不同；

小產(chǎn)權(quán)房，縱觀起發(fā)展歷史，在孕育過程中，就是名不正言不順的異類，在血脈和法律上都將沒有合理要素的支撐，更沒有父親和師傅類身份和相關(guān)資源的托舉等，故而，只能流變?yōu)橐吧惍a(chǎn)物，轉(zhuǎn)正和價值暴跌，是其必然。

“剔骨還父、削肉還母”，很難跑得掉了。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權(quán)歸我方所有。未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，喜歡的敬請點贊和轉(zhuǎn)發(fā)為謝！