文｜鄧浩志

地產大勢：北上深房價開漲，廣州開始止跌

近日，統計局公布2025年1月份70個大中城市房價數據：一線城市住宅銷售價格環比繼續上漲，二三線城市環比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續收窄。具體指標方面，一線城市新房中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。一線城市二手房中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有24個，比上月增加1個；二手住宅環比上漲的城市有7個，比上月減少2個。

宏觀數據的結論與我們在一線的體感也差不多。廣州各大開發商從去年12月底開始，基本已經停止了進一步的價格下調，一直持續到2月底。具體來看，核心城區部分熱銷樓盤甚至出現了輕微的價格上調，比如海珠區西部某些去年熱銷的樓盤。而外圍郊區雖然優惠依然很多，但并沒有繼續跌破去年12月份的低位。相對而言，另外三個一線城市則更為強勢，甚至房價已經連續多月上漲。以深圳為例，去年10月份見底之后，房價已經環比微漲了3個月。某個月份的房價漲跌可能受供應結構影響，但連續三個月上漲，則表明新的趨勢正在形成。

廣州樓市雖然整體弱于北京、上海、深圳，但新房價格終于結束了連續20個月的環比下跌。二手房雖然還有下跌，但環比只跌了0.2%，接近見底。接下來的“小陽春”行情很重要，如果能夠繼續保持熱度，廣州樓市很可能會在今年一二季度完成筑底。

從我們在一線觀察到的情況來看，也有類似現象。比如海珠區西部的某樓盤，新貨的加推有輕微的價格上漲，同片區最近幾個新樓盤的開價也都略高于市場預期值。總體感覺是廣州開發商都在開始試探市場，希望在持續4、5個月的熱銷之后，有機會提高一點價格。但目前來看，這些提高售價的項目并未獲得預期的熱銷效果。

總體而言，成交量見底之后，似乎還不足以支持價格的反彈。而樓市的后續走勢仍取決于經濟大環境，如果經濟形勢不佳，樓市復蘇將缺乏有力支撐，那么樓市可能仍需進一步的政策支持。

廣東省擬發行307億元土儲專項債

近日，有報道稱，廣東省重啟土儲專項債，本次發行債券規模為307億元，將用于回收19個地級市上報的86個土地儲備、回收閑置存量土地項目。其中，2025年廣東省政府專項債券（八期）計劃發行總額114.04億元，期限為7年（5+2），募資擬用于廣州市和惠州市的土地儲備及回收閑置存量土地項目。

此事影響重大：

前期媒體報道的廣東回收閑置土地信息已落實，并且已經明確了具體的融資額度、融資方式和使用方向等。因此，具體工作應該會在廣東省內全面鋪開。至于實際效果如何？會不會出現地方收購商品房作為保障性住房那種“雷聲大雨點小”的情況？還需要進一步觀察。但至少又一條重磅的、改善市場供求關系的房地產政策已經推出。

廣東省以外的省份大概率會在未來半年陸續效仿。從全國土地市場來看，房地產市場低迷導致的土地閑置問題是普遍性的，非廣東一地所有。而在多輪政策扶持下，樓市僅在局部有緩慢復蘇，這也是普遍情況。在可用的樓市刺激手段都已用得差不多的情況下，回收閑置土地可能是目前可用的少數“大招”之一。因此，各地可能會效仿，甚至回收規模大于廣東省也不奇怪。