2025年，已經進入第三個月了。

　　青島房價的上漲和下跌，如何提前獲得一手信息？需要觀察哪些因素？

　　其一，最重要的一個因素，就是二手房。

　　二手房的最新成交價，是觀察市場行情最重要的指標。

　　那么，最近幾個月，青島二手房，有沒有表現不錯的勢頭？有亮點沒？

　　1、止跌回穩的排頭兵

　　市南嶗山次新房，是這輪止跌回穩的排頭兵。

　　市南土地供應有限，新房最少。奧帆基地、五四廣場沿海一線，稍好一些的品質二手房，價格一直很堅挺。

　　市南高端購房者，并不排斥品質二手房。

　　比如，柏麗瀾庭。 144.58平，成交價820萬，單價5.6萬。

　　嶗山改善客群，對于青鐵華潤城的喜愛太明顯了。這個小區二手房成交熱度高得離譜。

　　比如，最新成交的一套，青鐵華潤城，135平，總價456.8萬，單價接近34000元。

　　嶗山高端客戶，對浮山前的次新房，也很關注。比如，保利漫月山和世茂拾貳府。

　　前者，二手房價格在五萬—六萬區間，掛牌率比較低，業主大多自持。

　　后者，世茂單價比保利略低，熱度也不低。只是掛牌的房源比較少。

　　2、這幾個小區成交價有回升！

　　其次，市北嶗山的區域標桿小區，優質二手房表現觸底反彈，勢頭很強，金茂悅府、綠城都是這種情況。

　　來看幾套最新的成交例子。

　　比如，市北浮山后的大云谷悅府二期，3室2廳，115平，總價346萬，單價三萬。

　　去年10月份到現在，115戶型，成交單價還出現了上漲情況。從兩萬八到三萬，確實是回穩狀態。

　　李滄呢，房齡稍老一點的綠城郁金香岸，成交價也有回升，小套三103平，成交價218萬，單價兩萬一。

　　盡管去年市場整體降溫，但仍能維持一定的交易量，價格下跌幅度較小。

　　3、這些房子為何能穩住？

　　以上所有房源，包括提到的二手房小區，都是已經走出“危險”期的杰出代表。為何是這些小區呢？

　　從內部因素看，大部分是次新房，戶型不錯，產品、物業服務都能跟得上。

　　外部因素，則有這些：市區（如市南、市北、嶗山）擁有成熟的教育、醫療、交通和商業資源；優質學區房；地鐵房。

　　這些房子吸引市區剛需和改善，供應端和需求端相對穩定。

　　從市場走勢看，市區部分板塊新房庫存不斷去化；高性價比的二手房，獲得了更多關注度。

　　比如，東李板塊，“攪和王”森林公園已經收尾，融海啟城隱退，在售新房一下子少了很多。這時候，綠城不錯的次新房，立馬挺直了腰板。

　　就拿曉風湖畔來說，純洋房，173平的套四，成交價高達550多萬，單價三萬二。

　　這套房子的成交，意義非凡。東李板塊的王者存在，依然是綠城。

　　4、全面反彈？尚早！

　　除了市區，其他主城區域，也有表現不錯的二手房小區。

　　比如，西海岸的奧園翰林名苑，最近成交價格穩定在一萬七了，頹勢已經止住。

　　還有，城陽匯豪蘭庭、濱湖國際一期、正陽府等，都是表現不錯的品質小區。

　　但是，郊區板塊，也有仍在低迷掙扎的。比如，膠州上合。

　　花樣年碧云灣的最新成交價竟然到了4000多元/平。

　　你說，當年121平可是需要一百多萬??！現在，成交，竟然是53萬。這個房東，估計是著急用錢了。

　　另外，膠南西客站板塊、即墨藍谷、西海岸海洋活力區、古鎮口等，當年投資客扎堆的板塊，還在掙扎中。

　　這些昔日投資板塊，新房和二手房庫存量較大，導致價格競爭激烈。

　　購房者更傾向于選擇配套成熟的區域，而非依賴未來“規劃”。

　　總起來說，要恢復人們對房地產市場的信心，還有很長的路要走。