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之前說過，我既不奉行樓市必漲的觀點，也不主張樓市必跌的說辭，因為漲跌都只是周期的一部分而已。

可生活就是生活，柴米油鹽醬醋，父母姑侄還有娃。

對于絕大多數人而言，買房都是選擇題而不是對錯題。

在2025年的第二季度，在宏觀大背景相互博弈的狀態下，樓市買房、賣房這件事有太多的故事了。

今天我想和大家聊會天，說說現在這種下行周期，房子，選房事情。

01

大家要明白，樓市周期不同，房子的漲跌狀態也不同。

上行周期，房子的行情屬于普漲。

——即，一個城市會在短期內一二手房源全部快速上漲；

但是，下行周期，房子的行情并不是普跌，而是部分下跌，部分堅挺。

打個比喻，上行周期，屬于大浪淘金，你的目標是找到“金子”，找到漲幅最快的房子。

而下行周期，是大浪淘沙，你的目標是區分什么是“沙子“并避開他。

從時間維度看，大多數人買房都是為了孩子上學、自住，一般購買房子居住10年到20年都是常態。

按照中國樓市這些年樓市漲跌的行情看，10年到20年大概率會經歷兩輪到三輪的樓市周期。

那么，如何在一輪輪的周期中，看清楚房子價值，不因為上漲而狂喜，也不因為下跌而恐慌呢？?

說一些買房的大原則，僅供參考。

樓市上行周期，新區的房子增值速度最快，為什么？

因為新區的房子屬于預期兌現，也就是未來兌現。?

所謂的新區，就是一會告訴你通地鐵、一會告訴建公園，大師們指著規劃圖紙闡述著“美好未來“的區域。

換句話說，新區，產業規劃、發展規劃、城市規劃那叫一個高端大氣上檔次啊。????

也正因為如此，基于規劃，新區域拍地也最多，漲價最快。?

在這種情況下，一方面是”圖紙規劃的未來“；另外一方面”土拍一塊貴過一塊“，所以，購房者就感覺“美好生活”能“做夢數錢”了 。

就像你相親時，看到照片中的女孩神似劉亦菲，你對未來生活的美好度瞬間爆表，忘記了劉亦菲樣貌的女孩，是不會出現在相親隊伍中的。

但沒有關系，這種想象就足以讓人興奮。

大家要明白，新區賣的不是房子，而是區域的規劃，以及新區規劃的承諾。

換句話說，新區對規劃的兌現力。??????

而你買的也不是房子，而是未來5年、或者10年后的生活場景。

但是，正因為規劃落地需要周期，未來發展需要時間，新區的房價在下行周期中也是最先，最快暴跌的

新區暴跌的原因很簡單：

1、因為地價、房價漲得速度快，總價又低，所以吸引的小投資客也很多，一旦行情變化，小投資客就會最先割肉，帶崩整個行情。

2、區域規劃兌現慢，下跌階段無法支撐價格體系。

所以，這輪下跌周期中，之前購買新區房子的伙伴，最先感受到了什么叫做“割肉”。

其實，如果自住，大可不必。

在新區買房，你要明白：你是站在當下，花著未來的價格，購買了未來的新區。

換句話說，你支付的價格，是未來5到10年后的價格。

當然，這一輪下跌最猛的，也不局限于新區，很多核心區透支了未來發展和價格的房子，都在跌。

面對這種情況，只要自住，真不用慌。就算是投資，控制好負債率和現金流也沒必要割肉。

因為：只要購買的房子建筑品質過關，挺住5到15年，建筑折舊度不高，樓市周期輪動，規劃和利好不斷的兌現，價格也能漲回來了。

只是人性使然，新房價格折扣不斷，二手房“割肉見血”，在這種跌跌不休的氛圍中，大家心態都受影響而已。

從周期和樓市現存問題看，大家可以再等等，但好項目，好品質的樓盤“可遇而不可求”

那么，什么是好品質的樓盤呢？來，接著看

關于2024年樓市行情，可以看文章《全面救市開啟，2》

02

浪淘沙。

我一直認為，如果能踩準周期，樓市下跌不是壞事，因為下跌的過程，能讓大家看清楚“誰在裸泳”。

換句話說，下跌周期，才能凸顯“什么項目可以購買”。

我以深圳為例，給大家舉幾個例子。

——比如，

龍崗布吉的桂芳園，項目分7期開發，如果你去看房，會發現樓與樓的距離很舒服（低密度），綠化率非常高（綠化率），小區物業管理也比較到位，時至今日，也是布吉片區價格最堅挺的樓盤；

——再比如，

福田的綠景藍灣半島，分三期開發，綠化、樓棟也都很舒服，物業管理尚可，價格也是福榮路片區價格較為堅挺的小區。

我今天舉的例子，都不是新盤，都是樓齡在15年以上的“老舊”小區，舊肯定是舊的。

但是，你去看房，沒有感受到破敗和臟亂的。反而能感受是生機和舒服，而這就是品質樓盤的關鍵：折舊率。

現在很多人喜歡用時間一刀切，來劃分什么房子可以買，什么房子不可以買，這種邏輯就是“地攤水貨”還要吃地產飯的“胡扯”。

如果按時間一刀切，那國外的古堡、上海的老洋房、廣州磚混騎樓都成了垃圾了。

可事實上，這些房子都是越來越貴。

所以，年限僅僅是一方面，另外一個方面是與年限相對應的折舊率。

價格堅挺的房子，不一定是區域內最貴的房子，而是整個區域都在下跌是時，其房屋保值度能跑贏區域內的大多數樓盤。

但如果非要有個標準，就是項目建筑、園林、公區的折舊度要低于區域內的同等價格的樓盤。

說的文藝些，就是跑贏歲月，熬死競品。

我可以很肯定的說：以老破小劃分房屋價值就是個錯誤。

不是房子樓齡長短的問題，而是房子折舊度到了什么程度。

說到底就是房子的建筑質量是否合格，其公區養護是否到位

……很多房子產權證寫著70年，實際使用年限連30年都做不到。

舉個例子。

比如，深圳早期的海沙樓，黃木崗舊片區等等。

不僅建筑質量有問題，其建筑設計三線外漏也存在安全隱患……老破小能不能購買，不是因為樓齡問題，而是因為房子的質量問題。

當然，如果你能跟著周期走，踩著節奏，20年左右換一次，會更穩妥。

說實話，我在深圳看了不下100個樓盤，看上眼的樓盤，一雙手都能數過來。

文章到這里，提醒大家注意，這幾年建設了很多高容、低密的項目，這類項目未來風險很大。???????

什么是高容、低密？來，給大家舉個例子。

今天舉例的項目是深圳真實存在的項目，屬于超高層建筑，且建筑形態是雙塔樓！

這個項目是三年深圳市場容積率最高的項目，容積率7.2意味著什么？

這個項目在銷售套數441套，外加給返遷的200多套，650套房子，未來有2000多人居住。

你如果稍稍懂點地產或者房子價值，都是這意味什么！

——意味公區損耗，超高損耗

——意味管理困難，因為物業的人員配置不是按戶型數量來的?

——意味電梯難坐，早晚高峰期坐不上電梯，

總之，所以貧什么窟的特征，這類項目都有。

我今天舉例的項目，相當比較極端，屬于“集問題之大成”，但這些，遠郊的很多項目超高容積率的項目真的太多了。??????

大家記住，超高容積率、緊湊戶型、超小綠化率，這些特征項目的折舊率必然會走高。?????

所以，如果這些項目還在新區，那么就是韭菜墳，應該避開。

關于2024年樓市行情，可以看文章《》

03

回顧歷史

如果將房地產行業的發展歷史做個劃分，我認為大致分為四個階段：

第一個階段：1990年到2000年，是個“隨便建”的階段；

第二個階段：2001年到2008年，是個“喊品質“的階段；

第三個階段：2009年到2019年，是個“高周轉”的階段

第四個階段：2020年到2030年，是個“開倒車“的階段；

回顧房地產行業的時間軸，我認為在2000年到2008年是“品質樓盤”輩出的年代，那時候房企開發理念是“讓建筑贊美生命”、那時候綠城的宋衛平還以品質為榮，那時候………

再后來，2008年之后，房地產就進入了“高周轉、拼規?！钡哪甏@個階段房子太好賣了，人浮于事，房子質量反而越來越差，品質樓盤也越來越少。

而未來十年，是個騎虎難下的階段，地價高位，市場低位，打折促銷又要利潤，怎么辦？

優化成本啊！

這就是為什么，我從不建議購買暴跌或者打折力度超過成本線的房子的原因。

因為“買的永遠不如賣的精”，低價勢必伴隨著成本優化。

房子還是那個房子，可是綠化、入戶大堂、停車場、小區入口，外立面等等，都會變戲法似的“劉亦菲變鳳姐”，慘不忍睹。

這些年一線城市房子維權此起彼伏，也算是“房子質量的歷史見證”吧。

今天的文章，洋洋灑灑寫了3000字，就是告訴大家，在量力而出的前提下：要選擇保值的品質樓盤。

你的選擇就是你的世界，你的世界就是你的選擇。人生漫漫，充滿選擇，一念之差，謬以千里

交叉路口，看清再走！

如果大家想買房又感覺困惑，可以掃描下方的二維碼，聽我的直播課！

老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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