房財(cái)經(jīng)網(wǎng)誰是北京樓市最大的背刺者？

如果讓花姐來回答，那一定是中海朝陽ONE，它背刺了北京隅東序。

它們只隔一條馬路，產(chǎn)品又不在同一個時代。

2024年6月25日，金隅地產(chǎn)以63.8億元底價拿下朝陽區(qū)十八里店1303-686地塊，8月24日，總平面設(shè)計(jì)圖出來了。

2024年11月29日，中海新城以153.32億元拿下朝陽“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，十八里店692地塊就是朝陽ONE，總平圖在2025年2月14日。

雖說兩者只相差半年，但樓市產(chǎn)品迭代太快了，分水嶺在2024年11月22日。

那天，北京高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則出臺，鼓勵樓盤設(shè)置“陽臺+風(fēng)雨連廊+首層架空層”，拉開了好房子時代的序幕。

中海朝陽ONE就是受益者之一。

從戶型圖上看，中海朝陽ONE的贈送面積很是慷慨：南向內(nèi)嵌式陽臺+北向挑空陽臺+飄窗，多種贈送手法同時運(yùn)用。

而北京隅東序，只贈送了南向外置陽臺和飄窗。

外置陽臺和內(nèi)嵌陽臺相比，后者的實(shí)用性更強(qiáng)，尤其是在冬天漫長的北京。

無獨(dú)有偶，中海朝陽ONE的地塊素質(zhì)，也強(qiáng)于北京隅東序。

在拿地之前，中海朝陽ONE是調(diào)過規(guī)的，原建筑高度60米，局部變成80米——按建筑基底面積30%計(jì)。

雖然它最終沒有把“局部”80米用足，只把西北方向的2#、3#、4#超過60米，但也把小區(qū)的樓間距拉得更開了。

朝陽ONE的實(shí)際容積也低于北京隅東序，從2.8降為2.695。

原因在于，出讓時砍掉了5000平米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)面積，只保留1000平米——15#一層裙樓。

僅這兩點(diǎn)優(yōu)勢，北京隅東序就很吃虧。而且，北京隅東序的西南方向，還多了四個地鐵出風(fēng)口。

從先天條件上，中海朝陽ONE對北京隅東序，有壓倒性的優(yōu)勢：1、樓間距更大；2、容積率更低；3、戶型贈送面積大。

用一句話來總結(jié)，它們是兩個時代的產(chǎn)品。

花姐研究過北京樓市的四個雙子座，除了十八里店之外，還有海淀功德寺和樾玉鳴、和樾望云，海淀朱房村華潤臻澐、建發(fā)海晏，朝陽酒仙橋北京宸園、中海萬吉玖序。

功德寺和朱房村有一個共同的特點(diǎn)，都誕生在同一個時間點(diǎn)。它們之間的較量，完全是靠開發(fā)商的實(shí)力。

酒仙橋和十八里店很相似，雖不誕生在一個時代，也有產(chǎn)品背刺的問題，但北京宸園卻幸運(yùn)地躲過了。

它憑借卓越的產(chǎn)品力，開盤169天成交110億元，606套房、網(wǎng)簽415套、均價11萬元/平米，網(wǎng)簽金額76.9億元，在今年3月底宣布收官了。

和北京宸園幾乎同時拿地的北京隅東序，晚開盤了一個多月，供應(yīng)824套，至今網(wǎng)簽109套，網(wǎng)簽金額只有9.77億元。

從理論上講，它沒有網(wǎng)簽的715套，與朝陽ONE形成了競爭關(guān)系。

兩個盤同在朝陽區(qū)，境遇相差甚大。問題出在哪？答案不言而喻。

4月13日，朝陽ONE首開，官方海報(bào)曬出了27.3億元認(rèn)購數(shù)據(jù)。當(dāng)天成交15套，均價7.7萬元/平。

北京隅東序等來了中海朝陽ONE，但后者不僅享受了政策紅利，且在產(chǎn)品上也有后發(fā)優(yōu)勢。

其實(shí)，這種直面競爭的場面，北京隅東序和中海朝陽ONE誰都不想遇到。

1、選定位純粹的社區(qū)

兩個盤的戶型配比有差異化，但還是存在拼刺刀的現(xiàn)象。

中海朝陽ONE共計(jì)供應(yīng)888套房源，其中102平米三居111套、占比13%，189平米四居68套、占比8%，146平米、150平米和160平米共計(jì)701套、占比79%。

北京隅東序供應(yīng)824套房源，98-99平米55套、占比7%；114-127平米131套，占比16%；133平米38套、占比5%；146平米、155-163平米共計(jì)370套、占比22%；182平米和193平米共計(jì)201套、占比24%；另有72-145平米的異型戶型29套、占比4%。

這兩組數(shù)據(jù)對比，有三大特點(diǎn)：

1、中海朝陽ONE放棄了北京隅東序的114-133平米戶型面積，直接從102平米跳到145平米；

2、中海朝陽ONE主打145-159平米戶型，占絕對的主力，而北京隅東西的沒有明顯的主力戶型；

3、中海朝陽ONE190平米大戶型只有68套，而北京隅東序的大戶型比例是其三倍。

從定位上，中海朝陽ONE的高端社區(qū)更純粹些，沒有出現(xiàn)產(chǎn)品兩級分化。

北京隅東序是金隅地產(chǎn)的第一個純正意義上的豪宅，很想做好，依托大戶型拔高品質(zhì)，但戰(zhàn)略上又出現(xiàn)了搖擺，戶型上沒有做取舍。

從營銷上，戶型越大，流速就越慢。北京隅東序180平米以上戶型，僅網(wǎng)簽了5套。

2、選實(shí)用的贈送面積

當(dāng)中海朝陽ONE面市，購房者一定會拿北京隅東序座對比。

先拋開用材有料不說，最直觀的就是，贈送面積的多寡。也就是實(shí)際得房率問題。

中海朝陽ONE6款戶型中，除了102平米和159平米邊戶，南向只有一個內(nèi)嵌陽臺，其余戶型南向都有3個內(nèi)嵌陽臺。它們的北面都有全贈送的挑空陽臺。

但凡去樣板間參觀過的女主人，都被北面送的空間驚到了，那是一個十分寬敞的洗曬晾一體化空間。

朝陽ONE的產(chǎn)權(quán)得房率本就不低，平均在78%左右，加上贈送面積后，它的實(shí)際使用率更高。

102平米戶型贈送11平米，實(shí)際得房率87%；145平米戶型贈送15平米，實(shí)際得房率89%；159平米戶型贈送19平米，實(shí)際得房率92%；190平米戶型贈送21平米，實(shí)際得房率92%。

而北京隅東序的實(shí)際得房率，在82%至88%之間，且送的是外置陽臺。

3、選房，選的視野

從地塊形狀上看，中海朝陽ONE和北京隅東序很相似，都是菱形。

一個是純住宅，占地面積4.797萬平米；一個是住宅+幼兒園，分別是4.366萬平米和0.4萬平米。

中海朝陽ONE沒有幼兒園，會更安靜些。

4月13日上午9時，中海朝陽ONE首次開盤。目前，它已領(lǐng)取預(yù)售證的樓棟有3#、4#、5#、7#、8#、9#、12#、13#、15#、16#和17#。

但這次實(shí)際推盤的，會是7#16#一單元、12#一單元、4#5#13#17#整棟、15#2單元。

7#是樓王190平米戶型，此次拿出的是東單元，是整個小區(qū)的最中心位置，沒有任何遮擋，堪稱樓王中的樓王。

有關(guān)如何在朝陽ONE選房，花姐教大家一招。

3#4#5#7#8#9#優(yōu)選東端戶，12#13#優(yōu)選中間戶，15#16#優(yōu)選東邊單元。原因是，盡量避開側(cè)面樓棟的遮擋。

依照花姐多年的選房心得，住在房子里，南向的視野最為重要。

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