就在剛剛，浦東唐鎮(zhèn)的保利天奕一房一價(jià)正式發(fā)布，我們來(lái)給大家具體分析下一房一價(jià)和選房策略——

除非標(biāo)戶型外，最低單價(jià)在105平三房戶型，位于西1棟東邊套二層約7.23萬(wàn)/平；

最高總價(jià)是137平四房，位于樓王東5幢，東邊套次頂層，約8.83萬(wàn)/平。

01 “樓棟均價(jià)”

這次小區(qū)開了3棟樓，我們先來(lái)看看這3個(gè)樓棟價(jià)格是怎么分配的——

東5幢是樓王位置，均價(jià)約8.28萬(wàn)/平，戶型面積約118-125-135平四房全部是大面積；

其次是西1幢，距離地鐵站更近，西南角是1.7萬(wàn)方公園景觀，價(jià)值僅次于樓王，均價(jià)約7.96萬(wàn)/平，全是三房；

東1幢臨近主干道高科東路，因?yàn)橛写蠹覔?dān)心的沿路噪音影響，均價(jià)約7.88萬(wàn)/平，戶型103-105-118-125平三四房。

具體來(lái)看每個(gè)戶型價(jià)格——

東1幢把定價(jià)最大的實(shí)惠給了103-105平三房，中間套約7.7萬(wàn)，東邊套為7.9萬(wàn)。選擇三房追求性價(jià)比的看東1幢中間套，103平戶型約790-800萬(wàn)出頭，最低的只要757萬(wàn)；

考慮三房并想靠近地鐵和景觀的優(yōu)先選西1幢，中間套103平戶型總價(jià)約824萬(wàn)左右，比同戶型東1幢高了二三十萬(wàn)，價(jià)格高了4%左右。

四房產(chǎn)品里，118平中間套價(jià)格便宜些，樓王位置974萬(wàn)左右，東1更便宜只要962萬(wàn)；由于價(jià)差太小，如果是我會(huì)選樓王，不差這10萬(wàn)。

預(yù)算輕松在1000萬(wàn)以上的，選更舒適的125平-137平四房戶型，125平為邊套均價(jià)1044萬(wàn)；137平中間套和邊套分別約1108萬(wàn)、1135萬(wàn)。

再看樓層價(jià)差，追求性價(jià)比的選4層以下和帶連廊的樓層——

以東5幢為例：除東邊套，四層以下均價(jià)不到8萬(wàn)，5層開始單價(jià)跳漲2000元，7層及以上標(biāo)準(zhǔn)樓層,單價(jià)價(jià)差300。

因12和15層為連廊層，中間套單價(jià)分別下降800，11和14層會(huì)受到影響，單價(jià)也下調(diào)200。次頂層16層價(jià)格最高，相比15層中間套單價(jià)跳漲1600，頂層17層房源單價(jià)分別下調(diào)900和1400元，和13層價(jià)格相似。

我們已經(jīng)將保利天奕全套價(jià)格數(shù)據(jù)整理成了超10頁(yè)的PDF課件，想要領(lǐng)取更詳細(xì)的一房一價(jià)分析，可以私信我領(lǐng)取：

02 “價(jià)格貴嗎？”

正好5月份剛結(jié)束，唐鎮(zhèn)三兄弟+綠城玉蘭花園加一起總共成交了大約20套房子，最新的成交價(jià)格正好可以拿來(lái)和保利天奕的價(jià)格比一比。

首先我們要明確一個(gè)事實(shí)：

唐鎮(zhèn)2025年1-5月，整個(gè)板塊標(biāo)桿二手的平均單價(jià)依舊在8萬(wàn)以上，含稅含中介費(fèi)大約在8*1.08約等于8.6萬(wàn)/平。

當(dāng)然，這里面有貴的也有便宜的，這個(gè)隨小區(qū)、樓層、稅費(fèi)等原因有很大差別，比如——

同樣在仁恒東郊花園，93平兩房最新成交價(jià)格在7.4萬(wàn)單價(jià)左右：

然而178平大戶型成交卻在8.3萬(wàn)單價(jià)，就在5月份剛成交的，比小戶型貴10%：

又比如大名城紫金九號(hào)一期：

1樓140平大戶型成交約7.8萬(wàn)/平

11樓90平小三房成交約8萬(wàn)/平

如果按照新房定價(jià)邏輯折算到同一樓層，大戶型一樣要賣到8萬(wàn)以上。

現(xiàn)在新房定價(jià)和二手成交價(jià)邏輯一樣，大戶型比小戶型貴，唐鎮(zhèn)今天的錨點(diǎn)就是這8萬(wàn)單價(jià)的二手房；

我們不管天奕的8.04萬(wàn)單價(jià)里大小戶型怎么拆，從均價(jià)上看至少和二手房是一樣的；

加上品質(zhì)差異+地鐵距離遠(yuǎn)近，天奕可能應(yīng)該更貴一些才對(duì)。（注：以2025年5月成交數(shù)據(jù)做參照）

如果想要了解更多唐鎮(zhèn)具體成交明細(xì)數(shù)據(jù)可以長(zhǎng)按下方二維碼免費(fèi)領(lǐng)取：

打開地圖，目前唐鎮(zhèn)價(jià)格，看起來(lái)仿佛略高于二手房，源于兩件事：

1.小區(qū)品質(zhì)好，標(biāo)配泳池會(huì)所，有的還有室內(nèi)室外雙泳池；

2.學(xué)區(qū)保證，福外+建平對(duì)口。

這片二手房都是沒有地鐵加分的，走到地鐵站要2公里以上，這里業(yè)主不靠開車出不來(lái)門，或者小群里大家共享電驢去地鐵站。

地鐵站距離近的房子比地鐵遠(yuǎn)的房子要貴是常識(shí)，我也不說(shuō)貴10%，貴個(gè)3-5%不過(guò)分吧；

以8萬(wàn)單價(jià)為準(zhǔn)，8*1.05=8.4萬(wàn)單價(jià)，這應(yīng)該是唐鎮(zhèn)地鐵站附近房子的價(jià)格——

而且，這應(yīng)該是以二手房狀態(tài)對(duì)比，因?yàn)樾路渴怯衅焚|(zhì)溢價(jià)的。

品質(zhì)高的房子比品質(zhì)低的房子有溢價(jià)我相信也是常識(shí)，部分板塊部分小區(qū)可以溢價(jià)到周邊二手房的10-20%；

我也不說(shuō)貴這么多，天奕貴個(gè)3%不過(guò)分吧；

那么以8.4萬(wàn)為基準(zhǔn)，8.4*1.03=8.65萬(wàn)單價(jià)，這可能才是今天唐鎮(zhèn)新房的標(biāo)準(zhǔn)答案。

唐鎮(zhèn)是個(gè)很大的概念，真正貴的地方只有唐鎮(zhèn)站附近的綠城玉蘭+雙學(xué)區(qū)的唐鎮(zhèn)四兄弟（華僑城5年限售無(wú)法交易）；

綠城玉蘭花園當(dāng)年拿地時(shí)可是全國(guó)地王之一，過(guò)去10年唐鎮(zhèn)一直被吐槽的就是配套不行、成片空地，但成交價(jià)格卻一直不便宜。

有一個(gè)張江上班的朋友是這么看待唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的：

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03 “好不好看產(chǎn)品”

保利天奕樣板房裝修都不錯(cuò)，感興趣的同學(xué)可以私信我查看視頻了解：

建面約105平三房樣板房

建面約125平四房樣板房

1.入戶門頭：

大門上沒有門禁的密碼/指紋鎖系統(tǒng)、而是移到了墻體部分，這樣可以保證入戶門的視覺效果統(tǒng)一：

2.客廳背景墻可以定制選擇3個(gè)風(fēng)格（金米/翡翠綠/黑白），大家可以按照自己喜好選擇：

顏色和廚房墻面、衛(wèi)生間淋浴空間壁龕保持統(tǒng)一：

3.廚房細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：

在廚房臺(tái)盆位置，半開放杯架和五合一清洗的臺(tái)盆清洗功能是交付之外，洗完菜/水果后，上柜下方特意留了個(gè)空檔可以抽紙，更方便：

廚房的臺(tái)盆高度特意做了高差，做過(guò)菜的人就知道歪腰洗碗洗菜多痛苦，這樣就可以站直著操作了，又是小細(xì)節(jié)加分：

廚房北側(cè)的臺(tái)面是借用飄窗，下方設(shè)計(jì)抽屜柜和窄柜，放一些杯子瓶子沒問(wèn)題：

4.科勒美妝龍頭是第一次在上海市場(chǎng)標(biāo)配，可以漱口/沖牙/水霧密度多功能使用：

參考目前市場(chǎng)款的科勒美容和保養(yǎng)功能產(chǎn)品都在關(guān)注女性的皮膚和健康，多功能花灑集成了四種不同功能甚至不同身體部位的清潔設(shè)計(jì)，能完美替代潔面刷，按摩球，去角質(zhì)刷，潔背刷，提拉儀和筋膜球的功能，對(duì)身體進(jìn)行全方位的深層清潔和護(hù)理。

（示意圖僅供參考）

（示意圖僅供參考）

5.在床頭，插頭采用豎排設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)都是橫排，這樣在你玩手機(jī)翻身的時(shí)候，不容易扯著線更方便：

保利天奕后續(xù)還將開放實(shí)景示范區(qū)，會(huì)所在傳統(tǒng)泳池、瑜伽、健身房功能外，突破性地加入保齡球/沙壺運(yùn)動(dòng)空間、高壓氧艙、桑拿等罕見的特色設(shè)施，最快下個(gè)月實(shí)景展示。

項(xiàng)目主入口大門

地下泳池

無(wú)論是哪個(gè)戶型，每個(gè)戶型至少6個(gè)飄窗，邊套更是約270°轉(zhuǎn)角瞰景，邊套戶型做到了衛(wèi)生間+主臥兩個(gè)270度飄窗設(shè)計(jì)，樣板房值得期待。

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