第264期

被執行的房產“自帶”超長租約，產權人遲遲拿不到使用權。究竟該判“買賣不破租賃”，還是租約無效歸還房產？

B公司是某休閑購物中心的開發商，與C公司達成合作開發協議，將此處房地產長期出租給C公司。后因B公司欠款未還被申請執行，某休閑購物中心被抵押給了D公司。D公司委托法院拍賣此處房地產，變賣須知中寫明：“此處房地產為帶租約、整體按現狀變賣……買賣人若對原房東與承租人的約定有異議，應通過協商另訴等方式解決。”該房地產最后流拍。

而后D公司將債權轉移給了A公司，A公司在執行過程中通過以物抵債方式取得了該房地產的所有權。A公司在查閱此前B公司與C公司的多項開發、補充、還款協議后，認為C公司與B公司之間達成一系列補充協議的目的是為了轉移資產逃避執行，并向上海一中院提起訴訟，要求兩家公司立即返還某休閑購物中心的房產及使用權。

A公司認為

B公司的法定代表人與C公司的法定代表人為母子關系，兩家公司關系匪淺，存在相互持股、賬目不清的現象，兩家公司惡意串通簽署虛假的《包租協議》，制造21年租金已收取的假象，導致了案涉房地產被帶租拍賣、變賣，A公司不能使用房屋或收取租金，嚴重損害了A公司的利益。

B公司與C公司均認為

A公司如果對帶租約拍賣、以物抵債有異議，應當在執行程序終結前提出。現因前期執行階段，法院未否定租約合法有效，根據買賣不破租賃原則，租約應當繼續履行。

上海一中院經審理后認為，本案爭議焦點包括：

A公司同意帶租約拍賣后，是否有權另行提起租約無效之訴。

前案執行過程中，A公司對案涉租約的效力、剩余租期的租金支付均提出過異議，但拍賣須知明確寫明買受人對租約有異議需要另行訴訟解決。A公司作為最終的買受人，涉案房地產上是否存在合法有效的租約、該租約的履行情況等均直接影響著其取得涉案房地產后的權益，故其作為利害關系人有權提起本案訴訟。

案涉租約是否有效

首先，經審查，2010年簽訂的《包租協議》中記錄有2011年形成的三期房地產權證號，明顯不合常理；

其次，B公司與C公司就涉案房產的交接、占有、支付租金等結算明細不符合正常租賃關系中費用支出的規則，案涉協議實際并未真正履行。

因此，B公司與C公司為非法獲利，惡意串通，虛簽合同，虛假履行，意圖長期占有使用房屋，損害了A公司的合法權益，租約應屬無效。

綜上，上海一中院判決案涉租約無效，B公司和C公司返還涉案房產，駁回A公司其余訴訟請求。上海市高級人民法院二審維持原判。

本案主審法官胡桂霞指出，惡意串通是指行為人與相對人互相勾結，為牟取私利而實施的損害他人合法權益的民事法律行為。惡意串通的民事法律行為在主觀上要求雙方有互相串通、為滿足私利而損害他人合法權益的目的，客觀上表現為實施了一定形式的行為來達到這一目的。

本案中，B公司系將抵押的涉案房地產通過倒簽合同的方式，出租給C公司，將租約簽訂時間設定在抵押登記時間之前，以達到阻止拍賣進程、以買賣不破租賃的規定合法繼續使用涉案房屋（長達21年）并獲取巨額租金利益的目的。B公司和C公司作為關聯公司，彼此賬目不清，公司股東互相持股或擔任對方公司的高級管理人員，租金支付明顯不符合正常的交易，雙方的惡意行為致A公司雖取得涉案房地產的所有權，卻無法實際使用并收益，嚴重損害了A公司的合法權益，符合惡意串通的構成要件，應屬無效。

根據《民法典》第一百五十七條之規定，惡意串通致協議自始無效后的法律后果包括：

1

財產返還，雙方因該協議取得的財產應相互返還，不能返還的折價補償；

2

過錯賠償，有過錯方需賠償對方因此所受損失，雙方惡意串通的各自承擔相應責任；

3

追繳財產，若損害國家、集體或第三人利益，法院可收繳雙方所得財產歸國家或返還受損方；

4

責任升級，除民事責任外，還可能因擾亂市場秩序、虛構交易等行為承擔行政罰款，構成犯罪的將依法追究刑事責任。

本案的處理，最終遏制違法締約行為，維護公平誠信的交易環境。

文：馬姍姍

值班編輯：郭葭