房財經網北京海淀朱房村雙子座，有了新消息。

4月23日，華潤臻澐和建發海晏同時發布了總平圖反饋意見。

它們分別收到38條和39條反饋意見。即便有的公眾提問語句不通順，也原封不動刊發出來。

和一些頂豪相比，這個反饋條數不算多，開發商也非常有耐心，逐一進行了回答。

這在北京樓市里不常見。一般是總結式地提煉一些關鍵問題作答。

在整個開發流程里，總平圖反饋是重要一環。如果順利接受群眾的檢閱，就可以拿到建筑規劃許可證。之后，才可以去拿施工許可證、預售許可證等。

拿地已3個月零21天，華潤臻澐和建發海晏的開發速度慢了一拍。當然，期間有個春節耽擱了。

它們是天生的對手。

1月2日，"華潤置地+招商蛇口+中鐵置業"聯合體，以91.52億元拿下0029地塊，溢價17.33%，樓面價8.92萬元/平米；建發房產以90.4億元拿下0030地塊，溢價25%，樓面價9.51萬元/平米。

但凡雙子座樓盤，必須直面一個很現實的問題，如何盡量讓產品差異化。

它們不像功德寺雙子座，越秀地產在兩邊都持股，董毅還兼法人、董事長，可以全面統籌。即便如此，也有近六成戶型面積段是打架的。

華潤臻澐和建發海晏的戰爭，不可避免。

在賣房之前，它們最大的攻伐，就體現在總平圖上，藏了很多包袱。

花姐甚至覺得，它們都悄悄地在給對方提意見，問題實在太專業了，事無巨細，讓貓膩無處遁形。因為，反饋意見，是一條“攻擊”對方的陽光大道。

不過，這次群眾的反饋意見，也意外暴露出兩家開發商的小心思。

下面，花姐帶大家來欣賞群眾的提問水平，以及開發商的解答能力。

1、有關陽臺問題

海淀區是北京“好房子”最后的堡壘。華潤臻澐和建發海晏雖然地價高，但也沒有開綠燈，沒有陽臺。

華潤臻澐的答復是：沒有開敞陽臺，只有一個設備平臺，不封閉；沒有花池、防火挑檐，但承認有"飄窗"。

建發海晏也作了相似的答復，但對飄窗問題，沒直接表態。從圖紙上，海晏的飄窗送得更多，因為有一些是L型。

另外，海晏的東大門疑似設置了風雨連廊。

2、有關窗戶對視問題

建發海晏的L型飄窗很多，3#、5#、6#、10#、11#、14#、15#，且樓間距不足18米。

雖然它的“外窗設置內置格柵做防對視處理”，但依然存在隱私問題。

海晏做了調整，將3#、5#、7#、11#、15#住宅樓，與相鄰樓棟不滿18米衛生視距的外窗，設置為磨砂玻璃懸窗。

如此一來，這些樓棟的窗戶通透性就大打折扣，只確保了6#飄窗沒變。它是樓王中的樓王，單套面積320平米。

3、有關消防通道閉環問題

在消防通道設計上，海晏和臻澐有個共同點：小區的消防通道有兩個閉環。

一般而言，每個小區的消化通道只有一個環線。即便是中海麗金府，近幾年單幅占地最大的豪宅，也只設了一條消防通道。

海晏給出的解釋是：街區內的道路應考慮消防車的通行，道路中心線間的距離不宜大于160米。項目南北組團的兩條消防車道，道路中心線間距離最遠處約107m，符合規范要求。

但實際上，原因是中間有大規模下沉廣場阻隔，沒法實現閉環。臻澐也存在這個問題，只是沒有被反饋意見。

一個小區有兩個消防通道，最大的不利是，業主們散步不是很方便，還要跨過小路去另一個通道。

4、有關大門高度之謎

建發是大門專業戶。

海晏也拿出了近100平米計容面積做大門，高8米。因為是單層建筑，符合規范。而豐臺的建發金茂觀宸的大門更夸張，高達10.8米。

但它沒有公布大門的裝飾架構高度。

反倒是臻澐被問到了，答復東大門高8.4米——和海晏有的一拼，南大們高6.7米。

大門過高，會影響北面樓棟的采光，也是有點膈應的。

臻澐的東大門有點小問題，人行和地庫出入口在一起，不太安全。而海晏的大門口，只有人行道，不走車。

在大門設計上，海晏勝臻澐一籌。

5、有關開口問題

臻澐的大門設在東面，緊挨著海晏，即便海晏有兩個消防通道和一個車庫出入口。

這是最佳選擇。如果臻澐的大門設在西邊，意味著西邊200米外高度的噪音，直接沖大門。況且，大門在東邊，離商業配套也近些。

或許，海晏知道臻澐的這個選擇，特意在臨臻澐這側的馬上路設置了兩個配電室，且開了五個對外開口。

如此以來，海晏至少有8個開口對著臻澐，存在交通隱患。

經群體提醒，海晏不得不將配電室的五個開口對內設計。但這樣，會占用綠地。

6、有關出租車站問題

群眾的眼睛真是雪亮的。

他們發現，海晏的出租車站在西北口。而海晏的兩個大門，一個在東，一個在南。

難道下車之后，業主還要走100到200米進門？十分不方便。

設計師稍微動點腦子，也不至于把出租車站設在那么遙遠的地方。

海晏改正了，將它從西邊角移到南大門旁。花姐認為，可能會設在大門的東側。

臻澐雖沒這個問題，但圖紙上沒標出租車站的位置，設計師漏了？

7、有關地下電動自行車位問題

有關電動自行車停車問題，海晏和臻澐的做法截然相反。

臻澐停地上，在7#北面；海晏停地下，在4#北面。

海晏4#北面，設置了一條非機動車坡道。但是，這個坡道離右邊的機動車車庫出入口太近，存在交通隱患。

從這個角度看，4#緊挨電動自行車車庫，如果你在意，就不要選擇了。

8、有關化糞池與燃氣調閥箱距離

臻澐西北角3#北面的化糞池與燃氣調閥箱，實在太親密了，相隔差不多僅1米。

有人指出了這個問題，存在安全隱患。

臻澐也意識到這問題，把兩者隔開了4米。

9、有關消防通道被綠地侵占問題

臻澐6#北面，有一個生活垃圾分類收集點，其南面莫名其妙設計了一塊綠地。

這塊綠地，竟然把消防通道隔斷了。

消防是大事，馬虎不得。

10、有關自行車位影響消防問題

臻澐和海晏還有一個共同點：自行車停車位，設在樓棟與消防撲救場地之間。

有人提出這個會影響消防撲救。

臻澐答復：不受影響。

11、有關東西樓間距過密問題

臻澐的1#和2#之間，樓間距非常之密，只有3.5米。

雖然它符合設計規范，但一般而言，4米已經是極限了。

不論海晏還是臻澐的其它樓棟之間，也只有那一處是3.5米。

12、有關海晏13#東側開窗問題

海晏的位置很特殊，東面有一條綠化帶，把它用到了極致。

在東南角的13#，距離綠化帶只有0.48米。

由于太近，就存在隱私、安全隱患。

有群眾提出來，海晏表態，13#首層山墻東側不開窗。

13、有關河道保護線退線問題

按照土地出讓文件，臻澐和海晏的南面有一條清河的河道保護線，寬7-16米，建筑應設置在保護線以外。

但這條保護線的7-16米，具體的位置，沒有公示。

這導致臻澐和海晏的退線距離不一。

海晏16#的退線為6.89米，15#退線8.44米，14#退線15.12米，13#退線13.68米。如果按照土地文件，是不符合規定的。

海晏沒有正面回答，只是把保護線內的首層窗井進行優化調整，大概率會設置在樓棟北面。

北京規自委海淀分局方面補了一句：涉及清河保護線事宜具體以水務部門意見為準。

但臻澐的退線，似乎更規范，最短8.22米，最長是超過16米。

有關河道保護線問題，海晏應該搞定了水務部門。

14、有關噪音問題

臻澐幫海晏擋住了京新高速和鐵路的噪音——距離200米左右，下午噪音60分貝左右。

但南側的五環高架對它們都有噪音污染——距離170米左右。

花姐相信，現在每一座豪宅的隔音，都不是問題，三層四層中空玻璃。

最大的問題是，小區內的噪音無法隔絕。家是寧靜的，小區沒有寧靜。

15、有關城市風貌問題

建發以開發中式建筑見長，據稱是“王府中式豪宅”，這一點，從飄檐屋頂就可以看出來。

土地出讓文件顯示，“朱房地區以現代建筑風格為主、可適當結合新中式風格”。

海晏答復是：自己的建筑屬于現代新中式風格。

的確，建筑風格這種東西，無法量化。土地出讓文件的規定，也是模棱兩可。

但有一點是可以肯定，屋頂太大，無形中縮短了實際的樓間距，采光上自然也受點影響。

臻澐的社區，應該會比海晏亮堂一些。

花姐點評：

群眾給臻澐與海晏反饋的77條意見，大部分很專業。

花姐讀完，有一個最大的感受，很多設計，是“明知故犯”。

背后的原因，是想“綿里藏針”，還是應了那句話，世界就是一個巨大的草臺班子。

它們畢竟是賣13萬元/平米的頂豪，道理上不應如此。

最后，花姐恭喜臻澐與海晏順利過關，拿到規劃證后，開啟下一輪廝殺。

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