6月12日，北京海淀區新豪宅項目建發·海晏正式開盤，首日成交185套，實現銷售金額61.98億元，創下北京高端住宅市場年度開盤紀錄。

五個月前，建發房產在1月2日北京首場土拍中，經過266輪激烈競價，以90.4億元力克多家央企巨頭，奪得海淀朱房030地塊，創下北京土拍溢價率和競價輪次新紀錄。

建發·海晏的熱銷，是孤例，還是帶動北京樓市回暖的信號呢？

01 建發房產在京的熱銷密碼

建發·海晏的熱銷，是建發房產在北京市場持續深耕與產品進化的必然結果。

項目所在的朱房地塊，堪稱海淀最后的價值洼地。這里緊鄰北五環，距地鐵13號線上地站約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里，東北側是大型商業配套清河萬象匯。

更關鍵的是其產業與教育資源：3公里直達中關村軟件園，直線約500米即達海淀實驗二小。

再就是產品確實打造。建發房產入京五年，已形成“儒門、道園、唐風、華紋” 的成熟新中式產品體系，已在北京建立起“現象級紅盤”的品牌效應。

建發·海晏作為其“錦·王府中式”系列的代表作，聯袂10余位文化、園林、建筑大師共同打造，將新中式產品力推向了新高度。

02是孤例還是回暖帶動標桿？

建發·海晏的熱銷是否意味著帶動北京樓市走向整體回暖？答案可能很復雜。

1月2日北京海淀朱房雙子地塊總成交價近182億元，競價413輪，創下北京土拍紀錄。除了030號地塊外，029號地塊被華潤、中鐵、招商聯合體以91.52億元拿下，溢價率17.33%。

029地塊同樣備受矚目，案名華潤臻澐，已于5月30日取得預售證，計劃本周開盤。

項目官微6月12日最新消息顯示，首期開盤計劃86折起，并贈送10萬車位優惠券。

業內分析，華潤臻澐的開盤折扣超預期，正常的樓層折后均價約11~12萬/平，而建發·海晏核算均價在12~13萬/平。

華潤臻澐開盤業績會不會也光鮮亮麗，尚需等待。而可以看到的是，與豪宅市場的熱鬧相比，北京普通住宅市場仍然承壓。

早在2023年初，就有專家指出北京樓市出現的“小陽春”主要是此前壓抑購房需求的累積效應，這種釋放將會在不長的時間內結束。其后北京樓市的起伏走勢也印證了這一判斷。

土地市場分化也在加劇。海淀朱房地塊的高門檻已經預示了市場分化趨勢：樓面起始價高約7.6萬元/平米；地塊總價高，029地塊起始出讓總價約78億元，030地塊約72.3億元。

這樣的高總價將絕大多數房企擋在了門外，成為“實力國企央企的游戲”。

03 品質革命與分化共舞

建發·海晏的熱銷告訴我們：

其一，好房子時代來臨，北京市場正迎來一場品質革命。

其二，土地價值重估加速，核心區域的土地價值正在被重新定義。

其三，房企競爭格局重塑。

“朱房地塊是個高端局，能有資格上桌的開發商有限。”業內人士如是說。隨著地價攀升和利潤空間壓縮，開發能力成為生存關鍵。

建發等具備產品創新力和資金實力的房企，正在市場競爭中贏得主動權，也正改變著北京房地產市場的競爭和生存規則。

而對于那些滯銷項目來說，除了以價換量、快速進行產品迭代去庫存外，還有非常重要的一點，就是強化客戶體驗與口碑建設。

如此，在吸引新客群的同時，也能提升老客戶改善需求時的忠誠度。

而決策者更應該清醒地認識到，“10%的項目吃掉90%的市場份額”并非樓市健康態。

畢竟，核心區域優質地塊資源有限，近遠郊也在“嗷嗷待哺”。健康的房地產市場應該是產品類型多元、競爭企業多元的。