作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

2021年龍光集團銷售額突連續兩年破千億，一度超過了富力地產，風頭正盛的紀海鵬甚至高調的對外宣稱：龍光集團能在民營房企中笑到最后。

但令人沒想到的是時隔一年就傳出龍光債務爆雷的消息，龍光集團當年總債務達到驚人的2265億元。爆雷首年龍光銷售額暴跌千億，積重難返！時至今日還沒有緩過來。

就當眾人以為，紀海鵬會像總部設在廣州的地產行業巨頭的掌門人，用假離婚等手段來轉移資產，消極對抗債務時，曾經很少露面的紀海鵬卻親自下場自救，其后使出的一系列“組合拳”更是讓眾多債權人看到了龍光集團的誠意。

為人極低調行事卻極其“張揚”

2014年紀海鵬24歲的女兒紀凱婷以80億元的身價，成為當年福布斯榜單中最年輕的女富豪，一時風光無限，時人稱“龍光公主”。與此高調相比，作為父親的紀海鵬卻極其低調，二十余年都沒有怎么接受過公開的采訪，被稱為國內最神秘低調的房企老板。

紀海鵬的發家方式也讓人意想不到，他竟然是靠做許多大房企覺得麻煩的“城中村改造項目”起家。

1993年，紀海鵬開始從事醫療器械和建材生意，由此獲得了創業的第一桶金。3年后，紀海鵬看到了房地產市場的巨大潛力，在汕頭成了龍光建安公司，開始涉足房地產行業。

公司成立之初，紀海鵬就憑借著強大的人脈資源，拿下了當時很多房企都不敢接的金禧花園城中村改造項目。

紀海鵬僅僅用了四年時間，就把金禧花園打造成了汕頭當年規模最大、配套最齊全的一個樓盤，開盤當年，這個樓盤的銷售額就占了整個汕頭樓市年銷售額的一半。

紀海鵬和他的龍光建安也由此一炮而紅，很快就成為了汕頭的房企巨頭。

當時華南各大城市都在陸續推動城市“雙改”。但是由于舊城和城中村內，宗族思想比較強盛，高層的關于“雙改”的通告命令很難在舊城和城中村中真正快速推行，所以很多一線房企對費時費力的“雙改”項目興趣甚少。

與之相反的是，許多潮汕籍的房產大佬就很熱衷于舊城改造和城中村改造項目，一線房企不接，他們接了 ，就有了彎道超車的機會，比如富力和佳兆業的第一桶金都是從“雙改”都賺取的。

與此同時，千禧年之后，華南的一線房企乘著奧運的春風，一路北上。

眼光敏銳的紀海鵬當即發現自己的機會來了，他迅速帶著龍光建安來到大灣區，利用自己之前積累的潮汕人脈，在珠三角瘋狂拿地，并且創造了當年開工、當年開盤、當年交證，恒大和碧桂園來了，估計都得叫龍光一聲“大哥”。拿地就迅速開工，通過一系列高杠桿高周轉的操作，紀海鵬回籠了大量資金。

2008年金融危機席卷全球，北上的華南房企紛紛掀起降價潮，有些房企甚至到了破產邊緣，許多房企大佬四處找銀行借錢續命。一直守家的紀海鵬看著賬面上的巨額資金，卻開心的笑了，開始東征西討，開啟了龍光的“地王”之路。

2009年紀海鵬花了7億在在東莞拿下地王，2010年紀海鵬又花了9億在南寧拿下地王，而后又花了4億元在惠州拿下地王，一邊是北上房企的東倒西歪，一邊是守家的龍光的高歌猛進，最終通過紀海鵬的一系列操作，龍光在大灣區地產行業中，正式步入了巨頭之列。

紀海鵬本人相當的低調，基本上不參加公開的采訪，所以外界對這個潮汕地產大佬也知之甚少，但是和紀海鵬低調的為人相反，龍光地產在拿地等方面確實極其高調，屢創“地王”記錄，坊間一度稱龍光地產為“地王收割機”。

2011年已經改名成龍光地產的龍光正式將總部設置在了深圳，第二年紀海鵬又在香港設立的總部，此年龍光地產的銷售額也第一次突破了百億。

進入10年代的龍光，在紀海鵬的帶領下逆天豪賭，大殺四方，把低調做人，高調做事發揮到了極致。

可惜紀海鵬到最后才悟透：打江山易守江山難的道理，紀海鵬的自信最終反噬了龍光在20年代的未來。

慘遭“股債雙殺”

蒸發235億港元

2020年8月針對房地產的三條紅線開始正式實施，地產界開始大洗牌，許多行業巨頭不是爆雷就是違約，龍光集團卻在這年交出了銷售額首破千億的成績，第二年龍光集團再創新高，銷售額達到1402億，一時間風頭正盛。

紀海鵬甚至一度自信的以為龍光可以在房地產上笑到最后，沒想到2022年龍光再也笑不出來，銷售額腰斬至441億元，房子賣不動了，債務也還不動了，后來龍光更是自爆債務危機，凈負債率達到了123%，總負債額達到2265億元，積重難返。

龍光的總部搬到深圳之后，紀海鵬也把在英國留學的女兒紀凱婷叫了回來，并通過信托等方式，把龍光集團85%的股份轉給了紀凱婷，2013年龍光地產在香港上市，紀凱婷擔任非執行董事，紀海鵬進一步隱居幕后。第二年龍光也迎來了一次重大考驗。

2014年初，深圳開始針對房地產嚴格的執行“雙限”。明眼人都看得出來，房地產的紅利政策正在收緊，土地紅利金融紅利正在消失，房地產盛宴或許已經接近了尾聲。紀海鵬也一改往日的拿地高調，對于是否繼續擴張持謹慎態度。

但是年輕的紀凱婷卻從中看到了另外一個機遇，彼時的深圳正在大規模的推行“新型城鎮化”。紀凱婷預判未來的房地產肯定會再次起飛，于是紀凱婷說服了父親紀海鵬，要把龍光那套高杠桿、高周轉的地王收割方式復刻在深圳的土地上。

隨后的幾年時間里，龍光先后拿出200多億在深圳各處拿地，先后拿下了白石龍、紅山、鳳凰城等地王地塊。

要知道2015年龍光的年銷售額也不過剛破200億，一個個地王地塊背后的逆天豪賭，所帶來的機會和風險或許只有紀海鵬自己才能把握。

這一次，龍光在紀凱婷的建議下，再次賭贏了！2015年初，深圳就連續出臺多個政策，鼓勵“去庫存”，樓市最后的瘋狂也被徹底的推上了高潮，那時候深圳的樓市基本上是一天一個價，龍光之前所耗費巨資拿下的地王地塊也隨之水漲船高。

正當所有人都以為，房價已經到了高點，不會再升下去的時候，紀海鵬父女卻選擇了繼續加碼，2016年市值只有130億的龍光，卻拿出了140億拍下了深圳光明新區的一塊地，并且毫無疑問的成為了當年的地王。

當時光明新區的房價平均不過2萬8，而龍光花140億拿下的地，開盤必須賣4萬5以上才有可能賺錢，這其中溢價超過了百分之百，沒有人相信龍光可以從這塊地里面賺到錢。

但是到了2017年開盤的時候，700套房，均價5.3萬，開盤不到一分鐘，就全部賣光，龍光在深圳豪賭成功，此后龍光又接連拿下了一個又一個地王，到了2020年，龍光地產的年銷數額已經突破了千億，成功躋身千億房企之列。

圖源：2018-2021年龍光集團業績及增速表

龍光地產也改名成為龍光集團，紀海鵬迅速成長起來的龍光，一度自信的給龍光的未來指明了道路——“龍光要做城市綜合服務商”。

2021年龍光再進一步，銷售額突破1402億元，風頭之盛，一度蓋過了老大哥富力，此時的紀海鵬信心十足，準備繼續復刻砸錢猛打的拿地方法，在30年代把龍光集團推向下一個巔峰，然而讓人沒想到的是，只有了一年，龍光集團就從巔峰墜落了深淵。

2022年初，外界就傳出龍光存在未向外界公布的私募美元債務，本來就已經風雨飄搖的地產市場，更是聞風而動，資本用腳投票，紛紛撤場。

短短一周內，龍光集團的股價就慘遭腰斬，暴跌50%以上，直接蒸發了235億港元。5月份，龍光集團在“股債雙殺”內憂外患之下，直接停牌。資金鏈枯竭，債務危機，銷售額下滑，2022年，一路豪賭的龍光集團，終于迎來了凜冬。

但此時已經賭輸了的紀海鵬還不甘心，他還想再進行一場豪賭，低調了多年的他，親自公開下場自救，紀海鵬還想賭，他賭這次龍光可以翻身，前有恒大的前車之鑒，紀海鵬為什么覺得龍光可以再次翻身？他還有資本做賭注嗎？

2265億元的“豪賭”

2019年紀海鵬家族以500億元的財富，榮登胡潤百豪榜單的51位，到了2024年紀海鵬家族財富已經縮水至25億美元，位列2024年福布斯億萬富豪榜的1330位，早已失去了往日“汕頭地區首富”的風光。

但是紀海鵬骨子里潮汕商人拼勁和不服輸精神，讓紀海鵬選擇了做房企化債的少數派，從龍光集團爆雷之后，紀海鵬就對外承諾堅決不躺平、不逃債。如今經過三年的艱難自救，龍光集團已經迎來了債務重組的關鍵一步。

2022年8月，龍光主動向外界承認集團爆雷。2023年3月，龍光集團鼓起勇氣發布了2022年的財報，龍光集團全年銷售額為441.1億元，同比暴跌千億有余，集團凈虧損88.7億元。其中集團總負債更是達到了驚人的2265億元，集團全年的新增土地儲備為零，昔日的地王收割機早已停機。

此時的龍光可謂是已經站在了崩潰的邊緣，已經很少露面的紀海鵬也不得不多次公開喊話，龍光絕不會躺平，試圖以此來穩定市場對龍光集團的信心。

紀海鵬之所以宣布龍光絕不躺平，很重要的一個原因就是龍光手里還有不少優質地塊，這可以說是紀海鵬手中唯一的王牌了，也是龍光能否翻身的唯一機會，于是一向號稱地王收割機的龍光也不得不將旗下的許多樓盤和地塊打折售出，促銷力度低到一度被本地有關單位緊急叫停。

可是紀海鵬還是算錯一步，如今的房地產市場一只腳已經步入了寒冬，降價也不一定能促銷。

就拿龍光當時以168億港元拿下的香港凱玥豪宅項目來說，2023年首月開盤也只賣了三套，月銷售額不過5億港元，如果凱玥三百套豪宅能夠全部賣出，將會創造大約300億港元的銷售額，有了這筆現金流，龍光必定能夠喘口氣，可惜形勢比人強。

房地產的春天早已過去，龍光是否能夠通過“賣賣賣”來回籠資金，這還有待市場的考察。

不過瘦死的駱駝比馬大，龍光手中的優質資產畢竟擺在那里，加上紀海鵬在爆雷之初所展現出來的各種誠意。

在2022年底龍光就成功的將快要到期的220多億內地債務，成功延后了3至4年，這也為本來就捉襟見肘的龍光有了喘息的機會。

在隨后的幾年的時間里，曾經出手闊綽的龍光集團也將經營的重心轉向了保交付和債務重組。

2024年龍光集團交付了2.8萬套房，龍光手中的王牌——凱玥豪宅項目也成交額也在不斷增加。

另外紀海鵬家族也準備拿出13.41億美元股東貸款，用來取信于債權人。

到2025年2月，龍光集團對外宣布，他們已經取得了80.8%的境外債權人的支持，現在只等香港的法院批準落地。

3月，龍光集團又對外公布了219.62億元的境內債務重組方案，紀海鵬打出了一套組合拳，提出了債轉股、折價回購、資產抵債、特定資產和全額展期留債等。五個選項給債權人選擇。

這兩個消息，標志著龍光集團的境內外債務重組方案又向前了一步。但是龍光目前所面對的局面依舊不容樂觀，根據龍光集團2024年財報，龍光集團年營收232.64億元，凈虧損高達66.2億元。

紀海鵬在龍光集團風頭最盛之時，曾對外說龍光能在一眾民營房企中笑到最后。這不是自傲時的一時嘴快，而是紀海鵬對自己和龍光實力的自信。

面對2000多億的債務爆雷，紀海鵬拿出的卻是“不擺爛、不逃債”的宣言，誓要再進行一場“豪賭”，紀海鵬始終相信自己和龍光能依靠積極的方式和手中的優質資產翻盤。

正所謂商場如戰場，誰也不知道下一秒市場會做出什么反應，但是“躺平”肯定必死無疑，紀海鵬骨子里的潮汕拼勁，注定了紀海鵬要繼續“賭”下去。

如今經過3年的正向自救，龍光集團似乎也離“上岸”越來越近，笑到最后或許也只是時間問題。

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