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五一節前夕，北京地產圈的目光被土拍吸引了。

中建智地聯合體126億元拿下朝陽新地王，中鐵建地產硬剛招商蛇口，搶下通州梨園6007地塊，一批地塊火速轉正、一批新地塊名單公布。

但，大家忽略了朝陽區三間房雙子座的總平圖反饋意見。

一個是金茂滿曜，一個是保利朝觀天珺。它們由保利發展+中國金茂，分別持股50%。

選擇在長假期公示反饋意見，意在降低熱度。

一個月前，海淀朱房村的建發海晏和華潤澐頌也是這么操作的。上次，恰逢清明節。

朝陽群眾對三間房雙子座蠻關心，反饋了113條意見，但重復率相當高。

花姐讀完，它們涉及一個老生常談的問題，有關“開敞陽臺和設備平臺”。開發商的態度非常好，承諾“不封閉”。

有關陽臺問題，花姐之前寫過多篇（如：《北京封陽臺，發出了信號》），就不再贅述了。

今天，花姐想聊一個更有意思的話題：街坊路。

以金茂滿曜的反饋意見說起。

第三條提及“關于街坊路設置的問題”，建設單位滿茂置業是這樣答復的：

“我單位承諾按照掛牌文件要求，街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側不設置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”

“街坊路開口以人行和消防應急口為主，平時無車行，對交通影響極小；街坊路建筑退線滿足《關于在控規編制和實施中增設街坊路的相關規定》中，關于退線的規定。”

這里至少涉及三個關鍵信息：

1、街坊路對外開放，是否意味著，不是金茂滿曜的業主，也可以自由進出？

2、臨街坊路兩側不設圍墻，意味著東西兩個小區，融為一體了；

3、街坊路有兩大功能，人行和作為消防應急口，但不走私家車，更不可能對外開放行車。

針對第1點和第3點的問題，花姐先帶大家了解下街坊路的概念。

早在2019年12月24日，北京規自委發布了《關于在控規編制和實施中增設街坊路的相關規定》，共計12個條款，還附了一張6-15米各款式街坊路的示意圖。

它的初衷是美好的，貫徹“小街區、密路網”的理念，逐步打開封閉小區和單位大院，疏通道路“毛細血管”。

街坊路，是支路以下的城市道路等級，寬度一般在8米至15米——金茂滿曜為11米，它是單行或雙行的車行路，也可以是步行街。

按照反饋意見里的表示，金茂滿曜顯然選擇把街坊路變成步行街。

花姐拿到一份金茂滿曜的“戶型分布平面圖示意”，上面顯示，它在街坊路的南北開口處各設了一座大門，街坊路與小區內部道路一體化。

如此一來，金茂滿曜的交通系統為：北門人行，南門人行和車行混行——11#西北角有個車庫出入口，西邊正面為主人行口，西邊12#北面一個車庫出入口。

但，朝陽群眾似乎沒有反饋金茂滿曜，是否人車分流？

按照1月17日公示的總平圖，金茂滿曜標出地上有45個地上停車位，以及四個車行入口。其中，最南面的車行入口和消防出入口共用。

從圖紙上看，金茂滿曜似乎是人車不分流的。但花姐了解到，實際為人車分流。

樓盤在總平圖上的地上停車位，在交付時都會改成綠地，這是開發商一種常規的操作手法。

無獨有偶。

在朝陽區，除了三間房的金茂滿曜，酒仙橋的中海萬吉玖序，也遇到了街坊路問題。

它在3月24日的總平圖反饋意見里，答復了兩點：

“本項目內部交通采用人車分流，地上車道為4米消防通道，滿足規范GB50016-2014(2018年版)第7.1.8條要求（車道凈寬不小于4米）。”

“街坊路作為城市道路，根據GB50016-2014(2018年版)7.1.8條關于消防道路的要求，滿足消防救援時，消防車通行及救援要求。”

1、它明確了一個信息：內部交通人車分流。

中海萬吉玖序的戶型面積從168平米起步，172平米、198平米、215平米、249平米、253平米、291平米、302平米和372平米，另有一套577平米的復式。它的擬售均價12.5萬元/平米左右。

這種頂豪，如果人車不分流，那就是災難。

2、它模糊了一個信息：街坊路是城市道路，并沒明確會不會封閉管理。

中海萬吉玖序有一條寬8米的街坊路。這條路，出讓時在偏地塊中間位置，后來往北移了，只將1#、2#、3#放在街坊路以北，確保地塊相對完整。

在設計時，把街坊路和三棟樓前的消防撲救場地巧妙地融合在一期，令街坊路減少吞噬容積率。

由于消防撲救場地大部分和街坊路重合，所以1#、2#、3#是無法設置圍墻或護欄。

花姐了解到，中海萬吉玖序的街坊路，大概率也是建成步行街。

花姐點評：

設置街坊路的初衷很美好，但在實操中，卻成了雞肋。

主要基于三點：

1、北京絕大部分住宅地塊的街坊路，是由競買者買單，增加了房企的負擔；

2、街坊路占了用地面積，成了容積率殺手。若扣除街坊路，地塊的實際容積率會增加；

3、土拍文件里出現街坊路，帶來管理難題。有明文規定，它是城市道路，必須開放，但業主肯定不會埋單開放的社區；

針對第3點，花姐得說道說道，拿酒仙橋的北京宸園和中海萬吉玖序舉例。

這兩個盤只有一路之隔，占地面積差不多，北京宸園沒有街坊路，中海萬吉玖序設置了街坊路。

原因是，萬吉玖序東南面有個0.57萬平米的行政辦公用地，大概是為了消防需要。

金茂滿曜也是蠻郁悶的，用地面積只有3.68萬平米，中間非得來一條街坊路。

還有，前不久落槌的朝陽區黃衫木店2017-03地塊，占地5.43萬平米，非得要讓它增設一條南北向、寬11米的街坊路，一分為二。

花姐覺得，很多街坊路設置得莫名其妙。

近兩年來，北京設置街坊路的地塊至少有17宗——包括取消7米寬街坊路的半壁店雙子座。

十分奇葩的是，有些單幅地塊面積比它們大，卻沒有設街坊路的要求。如：亦莊的北京潤府，占地7萬平米；豐臺西南二三環的中海麗金府，占地6.37萬平方米。

在實施過程中，一些街坊路令房企們苦不堪言。它們唯一可想的辦法是，挖空心思調規，優化街坊路的位置。（詳見《街坊路，土拍里的雞肋

像金茂滿曜和中海萬吉玖序，把街坊路變步行街，已經是最好的結局。

但，它們也存在一個疑點：既然街坊路是城市道路，那就一定是開放的，怎么封閉管理，是一道難題。

花姐斗膽呼吁，不要讓街坊路成為房企打造好房子的絆腳石。