作者｜碎葉冬青

　　最近，很多人沒有注意到，一場史無前例的土地收儲行動正在全國各地展開。

　　根據中指研究院監測，截至4月10日，廣東、四川、福建、湖南等地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的總金額就已超1200億。

　　其中，廣東首輪公布的土儲專項債就覆蓋了86個項目，涉及省內19個市。萬科、華潤置地、華僑城等房企，積極配合退地，緊鑼密鼓行動。

　　政府花錢從房企手里收回閑置土地，顯然是個極不尋常的“騰籠換鳥”之舉，劍指盤活市場的總目標。

　　國家出手，推動這場千億規模“收地潮”，什么信號？

　　專項債收購存量閑置土地，被視為2025 年促進房地產市場止跌回穩的“殺手锏”之一。

　　3月份開始，各地收地節奏就明顯加快。

　　根據中指不完全統計，今年 1-2 月各地公示地塊數量合計僅319宗，總金額接近550億元，3月就躍升到511宗，總金額約684億。

　　截至 4 月 10 日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量約 850 宗，總面積超 4000 萬平方米，總金額達 1282 億元。

　　金額之巨大，史無前例。

　　分省份來看，廣東省遙遙領先，擬發行金額接近500億，緊隨其后的湖南、福建、四川、廣西，公示的金額也超過100億元。具體到城市來看，惠州單個城市已經突破100億元，位居第一。

　　從廣東省的19個市，再到山東、湖北、湖南等的多個城市，其涉及范圍之廣，也是此前未有的。

　　規模之大，少不了背后政策加碼的推波助瀾。

　　去年底，國辦發文明確了11個專項債“自審自發”試點地區，包括北京市、上海市、江蘇省、浙江省（含寧波市）、安徽省、福建省（含廈門市）、山東省（含青島市）、湖南省、廣東省（含深圳市）、四川省，河北雄安新區。政策落地后，專項債的發行效率將大大提高。

　　目前，廣東、四川、湖南已經發行用于收購存量閑置土地的專項債，合計發債金額約 402 億元，預計已經公示地塊的福建、浙江、山東等地發債節奏也將有所加快。

　　更值得關注的是，本輪“收地潮”中，居然冒出不少原價、溢價收購的案例。

　　比如，茂名收購當地國企的4宗地塊，云浮收購當地國企的2宗地塊，均為原價收購；潮州收購當地國企的3宗地塊，有兩宗是溢價收購，溢價率為106.6%、103.6%；河源收購當地國企的三宗地塊，溢價率均為103%。

　　可見，地方對推動此事的決心之大。

　　必須明確的是，土地儲備中心只接受凈地交付，即房企手中的存量閑置土地不能有任何質押、抵押等情況，如有則需要由房企自行解押。

　　大多數情況下，收儲價格低于出讓價。據中指研究院統計，過半地塊擬收儲價格與成交價的比值 在 0.8-1.0 之間，約 35%的地塊比值在 0.9-1.0 之間，約 16%的地塊擬收儲價格與成交價的比值在 0.7-0.8 之間。

　　所以這一輪收儲，國企仍是參與的主力軍，但不乏民企的身影。

　　例如，這輪中山收購的三幅地塊，有兩幅屬于當地的民營企業，分別是中山欖菊藝術品投資有限公司和莊嚴科技有限公司。另外一幅則由華潤置地、仁恒置地以及當地國企聯合持有。

　　為什么在經濟運轉的這個階段，收儲土地成了盤活市場的“關鍵一招”？

　　簡單來說，就是把供應量先“打下來”，把流動性還給房企。

　　房企通過退地，可以獲取現金，從而緩解債務危機、讓現金流更健康。

　　有的地方還創新舉措，把現金換成票據，讓房企可以去開發更有價值的地塊，促進市場活躍。

　　比如廣州的“地票”補償機制，就是把現金換成了等值票據，讓房企可以用這些票據繼續買地投資。

　　而對于政府來說，這些回收的土地當年不會再供應用于房地產開發，進而有效減少市場存量土地規模，讓房地產盡快止跌回穩。

　　克而瑞數據顯示，今年一季度銷售頭部企業拿地力度超過去年，投資百強拿地金額同比大漲了42.2%。另據中指研究院數據，3月品牌房企銷售額整體較上月增長 258.3%。

　　用收地來換取調整時間，這何嘗不是一種積極信號。

　　參考資料：

　　明源地產研究院：又有房企，成功退地了

　　真叫盧俊：最近好多房企都在退地，這背后…

　　新京報：各地擬發行專項債“收地”超千億 收購價難定拖累進度