如果在老黃埔長大的人就知道，這么多年過去了，這里的商業(yè)記憶還長久停留在港灣路的騎樓商鋪、大沙東的平價(jià)市場，以及惠潤廣場那棟略顯陳舊的購物中心。

　　當(dāng)周末美林商圈人山人海時(shí)，老黃埔仍遲遲等不來屬于自己的高端商業(yè)體，就連此前呼聲很高的萬象匯，如今也沒有動(dòng)靜了。

　　萬象匯作為高端商業(yè)體的代表，早在2020年，就有官方發(fā)文提到片區(qū)將引入萬象城，打造黃埔核心商圈，當(dāng)時(shí)還稱這將是廣州首個(gè)萬象城。

　　可后來由于商業(yè)體量和一些要求不達(dá)標(biāo)，每年都有項(xiàng)目流產(chǎn)的消息傳出。雖然之間也不斷有官方出來“穩(wěn)民心”，可時(shí)至今日，廣州首座萬象城已經(jīng)在23年易主廣州白鵝潭，老黃埔這邊依舊沒動(dòng)靜，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓網(wǎng)友吐槽：“感覺這里有毒。”

　　因此，對(duì)于這片常住人口超58萬的老城區(qū)而言，一個(gè)持續(xù)多年的疑問又被擺到臺(tái)面：為何老黃埔始終難有高端商業(yè)體落地？

　　（1）規(guī)劃調(diào)整與舊改復(fù)雜性導(dǎo)致商業(yè)配套難產(chǎn)

　　老黃埔商業(yè)體落地的首要難題之一，在于舊改項(xiàng)目中規(guī)劃方案的變動(dòng)實(shí)在有些頻繁了。

　　比如橫沙舊改項(xiàng)目，原本規(guī)劃了近40萬平的商業(yè)，結(jié)果也因?yàn)楹诵牡貕K拆遷停滯，如今十多年過去了，僅完成了部分住宅開發(fā)。

　　規(guī)劃層面的不確定性，本質(zhì)上還是反映了舊改多方利益協(xié)調(diào)的復(fù)雜性。

　　政府需要在產(chǎn)業(yè)布局以及居民居住之間尋求平衡，開發(fā)商受限于拆遷成本與商業(yè)回報(bào)周期，而村民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也時(shí)有分歧，三者一糾纏，舊改實(shí)施阻力之大也就可想而知了。

　　還是在橫沙舊改中，就有部分未簽約村民將自建房改成無證商鋪，甚至房租給二房東，導(dǎo)致了復(fù)雜的租賃關(guān)系，致使商業(yè)地塊清拆工作難以進(jìn)行。

　　此類問題的反復(fù)出現(xiàn)，讓老黃埔多個(gè)舊改項(xiàng)目的商業(yè)地塊拆遷談判周期普遍過長，遠(yuǎn)超住宅開發(fā)周期，因此也迫使開發(fā)商優(yōu)先推進(jìn)住宅建設(shè)，商業(yè)配套只能淪為后期補(bǔ)充。

　　（2）存量商業(yè)老化與新興項(xiàng)目同質(zhì)化競爭并存

　　在新建商業(yè)體難產(chǎn)的同時(shí)，老黃埔現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施也面臨升級(jí)滯后的問題。

　　像大沙地商圈的惠潤廣場、潮樓名店城等都是建于00年代初的項(xiàng)目了，建筑規(guī)劃以及業(yè)態(tài)布局完全無法滿足現(xiàn)代消費(fèi)需求，難免被年輕消費(fèi)者詬病。

　　而2013年開業(yè)的匯贏商業(yè)廣場如今更是“燙手山芋”，21次法拍都沒人接盤，如今土地使用年限只剩22年了，自身還留有一堆法律糾紛，成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的典型痛點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，新興商業(yè)項(xiàng)目則陷入同質(zhì)化競爭困境，像南崗板塊萬達(dá)廣場、時(shí)代城、佳兆業(yè)廣場等商業(yè)扎堆，還沒有明顯差異化競爭，互相內(nèi)卷誰也不好過。

　　（3）黃埔港功能定位調(diào)整加劇港城發(fā)展矛盾

　　最后，對(duì)于老黃埔商業(yè)發(fā)展不起來這點(diǎn)，不少居民還把矛頭直指黃埔港。

　　更有網(wǎng)友表示“只要黃埔港和外運(yùn)倉一搬離，港灣路一片完全可以打造成比肩恩寧路的文旅步行街。”

　　由于黃埔港的存在，一方面意味著原計(jì)劃的商業(yè)商務(wù)會(huì)因港口設(shè)施阻礙而難以連片開發(fā)，沿路整片濱江景觀資源都被碼頭、堆場占據(jù)，區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升受限。

　　另一方面，港口運(yùn)營對(duì)居民生活與區(qū)域價(jià)值的影響更為直接。目前黃埔東路、開發(fā)大道等主干道承擔(dān)大量港口運(yùn)貨交通，導(dǎo)致早晚高峰擁堵嚴(yán)重；同時(shí)還要接收港口作業(yè)產(chǎn)生的噪音、分成污染。

　　正因如此，居民們多次在政府留言板呼吁搬遷，近三年政府留言平臺(tái)關(guān)于港口搬遷的訴求已經(jīng)超過3000條，反映出居民對(duì)改善生活的迫切需求。

　　不過，黃埔港畢竟是作為承擔(dān)廣州15%貨物吞吐量的重要節(jié)點(diǎn)，黃埔港的搬遷將涉及數(shù)百億資產(chǎn)處置與數(shù)萬人就業(yè)安置，短時(shí)間內(nèi)還沒有明確回復(fù)。

　　另外，最近中外碼頭官宣升級(jí)，港池用海期將延長到50年，也就是說，至少到2075年，黃埔老港核心港區(qū)將長期保留貨運(yùn)功能。

　　不過面對(duì)商業(yè)體落地難的問題，黃埔區(qū)確實(shí)已經(jīng)在努力了。

　　早在2021年，黃埔就已經(jīng)出臺(tái)了《黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)廣州高新區(qū)加快國際消費(fèi)中心城市建設(shè)扶持辦法》，對(duì)獲批五星購物中心的，按照項(xiàng)目投資額的10%，給予運(yùn)營方最高5000萬元的一次性扶持，引導(dǎo)高端商業(yè)品牌入駐。

　　到了今年，廣州加速舊改成主旋律，黃埔還創(chuàng)新推出“政府主導(dǎo)做地”模式，由國企先行完成土地收儲(chǔ)與拆遷補(bǔ)償，進(jìn)一步降低開發(fā)商參與門檻。同時(shí)還有規(guī)劃中的地鐵40號(hào)線將串聯(lián)12個(gè)舊改項(xiàng)目，為未來商業(yè)聚集區(qū)提供客流支撐。

　　總而言之，老黃埔高端商業(yè)體缺位，本質(zhì)上還是城市更新中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、民生需求交織的結(jié)果，如今隨著廣州東進(jìn)戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，這片區(qū)域也在經(jīng)歷從工業(yè)重鎮(zhèn)到宜居城區(qū)的轉(zhuǎn)型陣痛。

　　只有將規(guī)劃層面的頂層設(shè)計(jì)、舊改拆遷補(bǔ)償機(jī)制的創(chuàng)新突破以及港城關(guān)系的重新梳理，才能真正從商業(yè)配套困境中破局。這一過程雖然漫長，但卻是老黃埔實(shí)現(xiàn)城市能級(jí)提升的必經(jīng)之路。不知道大家對(duì)于老黃埔商業(yè)發(fā)展有哪些看法？