作者 I 宋溪 選址960

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上海老牌房企，緣何北京「商改保」？

5月15日，上市公司新黃浦發(fā)布公告稱，擬收購北京市昌平區(qū)硅谷SOHO-2號(hào)樓，產(chǎn)權(quán)對(duì)價(jià)2.15億元，每平米單價(jià)約9880元。

根據(jù)最近成交，該區(qū)域商辦樓面價(jià)普遍在1.2萬-1.8萬元/平方米。

圖源：公司公告

根據(jù)公開資料，硅谷SOHO-2號(hào)樓位于北京市昌平區(qū)南部，緊挨京藏高速，毗鄰京北創(chuàng)新高地昌平科技園。

項(xiàng)目建筑面積約2.17萬平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)辦公，樓體2017年建成，目前狀態(tài)為毛坯，物業(yè)管理為封閉式社區(qū)型。房產(chǎn)權(quán)屬清晰但有抵押，抵押權(quán)人為中國長城資產(chǎn)北京分公司。

項(xiàng)目實(shí)景 圖源：北交所集團(tuán)

根據(jù)評(píng)估報(bào)告，該項(xiàng)目估值3.31億元，單價(jià)1.52萬元/平方米。按此計(jì)算，成交為估值的64%。新黃浦稱，項(xiàng)目總成本預(yù)計(jì)為2.83億元，包括契稅645萬元和裝修改造費(fèi)用6204萬元。

另外，交易協(xié)議顯示，賣方博興眾業(yè)需在標(biāo)的資產(chǎn)尾款支付完畢當(dāng)日或次日，提交資產(chǎn)解押申請(qǐng)。

天眼查信息顯示，博興眾業(yè)母公司為北京正宏置業(yè)集團(tuán)，是一家注冊(cè)在昌平的民營開發(fā)商，代表項(xiàng)目有北京「創(chuàng)意大廈」「龍山景園」等，并曾與中國電子合作開發(fā)了廣西「中國電子北部灣信息港」、溫州「浙江云谷磐石云數(shù)據(jù)中心」等。

關(guān)于為何買樓，新黃浦在公告中并未明確，但提到了這樣一點(diǎn)：賣方博興眾業(yè)有義務(wù)配合公司將標(biāo)的資產(chǎn)納入北京市保障性住房體系。

新黃浦進(jìn)一步稱，通過本次資產(chǎn)收購交易將進(jìn)一步提高公司業(yè)務(wù)規(guī)模，擴(kuò)大公司業(yè)務(wù)區(qū)域布局，強(qiáng)化市場開拓能力，增強(qiáng)公司持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。

新黃浦1992年成立，1993年在上海證券交易所掛牌上市，是上海最早上市的房地產(chǎn)公司之一，主營業(yè)務(wù)包括住宅、商業(yè)、園區(qū)等地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及酒店經(jīng)營，并涉足過期貨、信托等金融業(yè)務(wù)。核心資產(chǎn)有上海黃浦區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊、虹口北外灘項(xiàng)目等。

除了房地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展外，其還在政策紅利下參與上海保障房、長租公寓、城市更新等。

作為上海老牌國企，新黃浦為何來京購樓，參與北京市保障性住房？

穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，該公司控股股東為上海新華聞投資有限公司。新華聞投資大股東為北京國際信托，后者最終實(shí)控人為北京市人民政府。

近年來，隨著商辦類物業(yè)去化壓力進(jìn)一步加劇，多地「商改住」政策陸續(xù)放開，市場出現(xiàn)了一批「商改住」典型案例。

比如，2024年上海徐匯濱江「小米退地」，隨即變身13.1萬每平方米的單價(jià)地王，且開盤即售罄。近日，上海歷史風(fēng)貌區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)051-11地塊再次由商辦調(diào)整為二類住房用地，有望重演小米地塊溢價(jià)奇觀。

上海之外，武漢嘉里建設(shè)旗下高端城市綜合體產(chǎn)品線「嘉里中心」、復(fù)星集團(tuán)旗下的復(fù)星外灘中心、保利維塔地塊、金茂項(xiàng)目A3地塊、長江中心B2地塊、卓越大江商業(yè)地塊、光谷中建大公館項(xiàng)目四期東側(cè)、華僑城歡樂天際商業(yè)地塊等均進(jìn)行了「商改住」調(diào)整。

聚焦到北京，5月9日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》提到，重點(diǎn)向產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和交通便利區(qū)域傾斜，并通過盤活存量商業(yè)辦公用房、城中村改造等渠道拓展保障房供給。

市場分析認(rèn)為，將閑置的商業(yè)辦公樓、商場等非住宅物業(yè)，改造成保障性租賃住房，相當(dāng)于給「庫存壓力大」的商業(yè)地產(chǎn)開了一劑藥方。

2023年1月，位于豐臺(tái)區(qū)郭公莊中街18號(hào)院的京投港·西華府辦公樓項(xiàng)目「商改保」完成。京投港·西華府由京投軌道交通置業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)，建筑面積2.89萬平方米。2022年3月，該項(xiàng)目通過北交所掛牌出租交易，龍湖冠寓摘牌后通過改建的方式打造成有728套房屋的保障性租賃住房。京投港·西華府是北京市首例非居住建筑改建租賃住房項(xiàng)目。

京投港·西華府項(xiàng)目 圖源：國資京京

此后，參與北京「商改保」項(xiàng)目的還有順義天竺萬科中心、2025年新入市的密云綠地朗山。

根據(jù)第一太平戴維斯預(yù)估，2025年到2027年北京辦公樓市場年均供應(yīng)約51萬平方米。2024年底，甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓存量約2300萬平方米。

值得關(guān)注的是，今年3月，一只名為「匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT」在上海證券交易所掛牌上市。該只基金從獲批到上市僅用18天，公眾認(rèn)購狂飆494倍，創(chuàng)下公募REITs市場新紀(jì)錄，被業(yè)內(nèi)視為中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的「里程碑」事件。

圖源：上交所發(fā)布

根據(jù)了解，該只REIT的底層資產(chǎn)為「璟耀公寓」「耀華公寓」，兩個(gè)產(chǎn)品均由商業(yè)辦公項(xiàng)目改造而成，改造后可提供3000套房源，租金為同地段80%-90%，平均入住率超94%。

分析認(rèn)為稱，全國有超1億平方米商辦物業(yè)空置，若10%改造為租賃住房，將催生千億級(jí)REITs市場。目前北京、深圳、武漢、長沙多地已出臺(tái)相關(guān)政策。未來 ，在政策東風(fēng)下，可能會(huì)誕生更多「商改住」「商改保」產(chǎn)品。