每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

5月20日這個特殊的日子，中海麗澤叁號院拿到了預(yù)售證。

至此，中海地產(chǎn)當(dāng)下最重要的兩個二環(huán)豪宅項目，均已入市。

與大哥中海麗金府一樣，中海麗澤叁號院首批入市的房源，同樣有兩張證。

第一張證對應(yīng)的1-3#、5-6#5棟樓，批準(zhǔn)銷售套數(shù)224套，準(zhǔn)許面積2.884萬平方米，預(yù)售均價10.5萬元至11.35萬元/平米。

第二張證對應(yīng)的7-11#5棟樓，批準(zhǔn)銷售套數(shù)234套，準(zhǔn)許銷售面積2.9萬平方米，預(yù)售均價10.92萬元-11.42萬元/平米之間。

只剩4#樓王72套158戶型，尚未領(lǐng)證。

它的預(yù)售均價，每平米比中海麗金府，便宜了0.88萬元至2.36萬元。它們兩的直線距離約500米，中間隔了豐草河和多條鐵路樞紐。

從位置上看，中海麗金府雖離麗澤商務(wù)區(qū)更近，但中海麗澤叁號院離南三環(huán)直線也就500米，出行似乎更加便利一些。

截至5月25日，中海麗金府網(wǎng)簽52套，另有9套已預(yù)約，網(wǎng)簽均價10.84萬元/平米，網(wǎng)簽金額8.57億元。

這個業(yè)績，打破了外界對它最初的質(zhì)疑。

與前兩批拿證房源12.1萬元/平的預(yù)售均價相比，中海麗金府的實(shí)際成交價，便宜了1.26萬元/平米。

若以此為參考，中海麗澤叁號院最終的售價，可低于10萬元/平米。它的樓面價為5.79萬元/平米

平均產(chǎn)權(quán)得房率79%

產(chǎn)品規(guī)劃上，中海麗澤叁號院與中海麗金府，形成了互補(bǔ)。

它共4個戶型段位，分7款：99平米至114平米三居，以及139平米和158平米四居。

其中三居產(chǎn)品中，99平米和104平米戶型，為南向兩面寬；107、110、114平米則為南向三面寬。

戶型配比上，所有三居產(chǎn)品共168套，占比32%；139平米共184套，占比35%；158平米共144套，占比27%。

在最大的兩個戶型段位上，中海麗澤叁號院還是和中海麗金府，存在撞車現(xiàn)象。（詳見《中海二環(huán)地王，扛住了》）

不過，中海麗澤叁號院的產(chǎn)權(quán)得房率，整體要稍優(yōu)于中海麗金府。

它有6棟住宅樓，產(chǎn)權(quán)得房率達(dá)到了80以上%。

最低的是7#110戶型，為75%；最高81%，為1#的99平米戶型。而中海麗金府的最低產(chǎn)權(quán)得房率，為2#的74%。

盡管中海麗澤叁號院的產(chǎn)權(quán)得房率不低，但換算到實(shí)際得房率上，并不是十分突出。

最高的139平實(shí)際得房率為90.3%，最低的99平為86.4%。

實(shí)際容積率超過3.0

中海麗澤叁號院地塊較為規(guī)整，除了東邊產(chǎn)生了些許弧度外，其余三面四方四正，這讓設(shè)計師在樓棟排列方面，比較從容。

整體規(guī)劃了4排、11棟9至18層的住宅樓，其中2#、3#、5#、8#、10#5棟樓，頂層有異型戶型。

它的容積率為近2.52，最初的出讓文件顯示控高80米。

但中海地產(chǎn)在它身上，并沒有把控高尺度用足，最高的4#和5#為地上18層，高度55.77米。

并且它的實(shí)際容積率，也遠(yuǎn)超過文件所規(guī)，花姐粗略測算后，可達(dá)到近3.07。

背后，是中海麗澤叁號院的北側(cè)的退線比較大，最高達(dá)到了26.52米，最低為22.48米。

這導(dǎo)致它北邊有約近4800平米的土地，無法有效利用。

因此，我們也就在平面圖中看到，小區(qū)的北邊奢侈地安置了一棟配套樓，以及兩塊消防撲救場地；而南側(cè)的三棟住宅樓，則緊挨著紅線排列。

為何會有如此大的退線？

花姐在中海麗澤叁號院的平面圖中看到，它的正北為規(guī)劃中的FT00-2404-0002二類居住用地，東北側(cè)還有一塊規(guī)劃醫(yī)療用地。

這意味著，未來中海麗澤叁號院的北邊，還將出現(xiàn)一塊新的可供之地。而為了給它讓足采光條件，不得不犧牲自己的容積率。

這導(dǎo)致中海麗澤叁號院的樓間距，有點(diǎn)密。

其中3#和8#、2#和7#、4#和10#、 5#和11#的樓間距比，沒有達(dá)到1.2的最低標(biāo)準(zhǔn)。

優(yōu)選南邊一排戶型

中海麗澤叁號院東邊挨著達(dá)園北路，北邊是瑞華南路，西邊是規(guī)劃中的小學(xué)，南邊則有一片市政綠化帶，還有一條寬約8米的道路。

產(chǎn)品規(guī)劃上，中海麗澤叁號院的3居小戶型，主要集中在小區(qū)的東側(cè)，分別位于1-2#、6-7#、9#5棟樓上。

正中間的4#和5#，為158平樓王戶型，剩下的3#、8#、10-11#，則為139平米戶型。

由于樓間距過密，導(dǎo)致中海麗澤叁號院的許多樓棟之間，存在著遮擋問題。

這樣一來，除了小區(qū)正中間的4#外，它的最南側(cè)一排房子，反而成了最值得入手的戶型，至少視野會很好。

小戶型選房上，花姐優(yōu)先推薦9#東單元。這是99平米戶型，它的產(chǎn)權(quán)得房率81%，是所有戶型中最高的。

其次則選擇1#和2#東邊和中間單元，雖挨著達(dá)園北路有噪音，但中間有規(guī)劃的景觀綠化帶，且離會所、大門較近，出行比較方便。

139平米戶型，優(yōu)先推薦11#；3#和8#，都存在遮擋問題。尤其是3#西單元邊戶，與前面的5#的間距只有13.1米。

158平米戶型，最推薦的自然為4#樓王位置，但該棟樓目前并沒有取得預(yù)售證。

取證的5#西側(cè)，為規(guī)劃小學(xué)用地，選房時盡量不要選西邊戶，會有噪音隱患。

花姐點(diǎn)評：

對中海地產(chǎn)而言，麗澤叁號院和中海麗金府，無疑是當(dāng)下最重要的兩個項目。

現(xiàn)在，隨著中海麗金府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的穩(wěn)步攀升，其基本盤似乎已穩(wěn)。

接下來，就要看麗澤叁號院的表現(xiàn)了。

盡管它受到了退線帶來的容積率攀升困擾，但如果最終的售價，能夠突破10萬元大關(guān)，無疑是有相當(dāng)吸引力的。

若真如此，作為一個二三環(huán)之間的豪宅項目，麗澤叁號院在豐臺區(qū)，乃至整個北京的競爭優(yōu)勢，將立馬凸顯。

而通過中海麗金府的現(xiàn)成例子，麗澤叁號院開盤9萬+這個目標(biāo)，似乎也是大概率能夠?qū)崿F(xiàn)的。