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澳洲房價今年不會暴漲

澳洲儲備銀行上周再次宣布下調官方利率，外界預計可能還會有進一步降息。

房地產數據分析公司Cotality的研究主管歐文（Eliza Owen）說：“我們預計2025年房地產價格會繼續上漲，但漲幅可能不會像2024年那么強勁。”

她表示，利率并不是影響房價唯一因素，尤其是在悉尼和墨爾本以外的地區。

“從歷史上看，利率下調對東海岸的高端房市影響最大。”她說，“而在西澳、阿德萊德和昆州部分地區，相關性較小，這可能是因為這些地區的房市與大宗商品的表現等因素關聯性更強，如西澳。”

“因此，在利率上升期間，珀斯、阿德萊德和布里斯班的市場表現非常強勁。“不能僅因為現在利率下降，就能保證房價會恢復兩位數的增長。”

去年，全澳房價上漲了5%。

歐文表示，今年的漲幅 可能“與去年持平或略低一點”，而AMP上周預測今年的房價漲幅將為3%。

對于希望在不久的將來購買首套住房的澳洲人來說，較為溫和的漲幅無疑是個好消息，但這不應被誤認為澳洲房市已不存在危機。

全國房屋供應與付擔住能力委員會（NHSAC）在儲銀降息第二天所發布的年度住房系統狀況報告顯示，雖然存在一些好的跡象，如預計未來四年住房可負擔性將趨于穩定，甚至可能有所改善，社會福利房和經濟適用住房的房源數量會有所增加，但總體供應水平仍處于低迷狀態，而這正是導致購房者和租房者負擔能力下降的主要原因。

報告中說，新房供應量接近十年來的最低水平。澳洲不僅將無法實現聯邦政府到2029年中期建造120萬套新住房的目標——少建26.2萬套住房，而且還將無法滿足基本住房需求——短缺7.9萬套新房。

盡管市場預計明年初還會有幾次降息，但專家們認為，政府允許首次置業者以5%的首付買房將進一步推高房價。

她預計，在多種因素的共同作用下，澳洲的房價將會繼續上漲。

02

澳洲降息刺激悉尼房市火爆

悉尼拍賣市場上，降息政策引發購房者大幅增加支出，其中一棟破舊小屋以超出賣家預期70萬澳元的價格成交，成為最引人注目的交易之一。

此次大規模成交發生在50多家銀行宣布跟進澳洲央行周二降息決定的幾天后，這是四個月內的第二次降息。專家指出，盡管降息本就被預期會推動房市升溫，但近期市場的活躍程度仍超出預期。

初步數據顯示，上周約73%的拍賣成功成交，較降息前一周的65%顯著上升，成為今年以來成交率第二高的一周。

在Ryde區，一棟老舊的木板房成為最搶手的房產之一，以230萬澳元的價格落槌，遠高于賣家160萬澳元的保留價。拍賣師Chris Scerri（代表Belle Property中介Alex Macri）表示，降息是推動價格超預期的重要因素，其主要影響是“提振信心”，促使競標者出價更高。該房產共有15名注冊競標者。

Lane Cove一棟三居室住宅的賣家同樣收獲遠超預期的價格。他們為Sutherland Ave的房產設定了275萬澳元的保留價，而首輪報價就高出50萬澳元，最終以321.5萬澳元成交，超出保留價46.5萬澳元。拍賣師Edward Riley（代表中介Ella Elias）稱，買家在拍賣中表現出緊迫感：“隨著上周再次降息，市場開始出現‘錯失恐懼癥’（FOMO）。買家擔心如果不立即行動，將錯過市場上漲的機會。”

在東部郊區，一套普通的Tamarama公寓吸引了25名競標者注冊，最終以220萬澳元成交。作為對比，去年年底的平均拍賣僅有約兩名競標者。Ray White Eastern Beaches的中介Angus Gorrie指出，該房產“需要翻修”。

Finder.com.au的調研顯示，市場信心正在增強：36%的受訪澳人認為當前是購房好時機，較2023年利率攀升時的25%顯著上升。嬰兒潮一代和千禧一代尤其樂觀，近半數認為此時適合入市。

澳洲統計局（ABS）的貸款數據印證了這一點：今年自住房貸款數量同比增加4.1%，平均貸款規模增長8.3%。Finder理財專家Richard Whitten表示，隨著借貸成本下降，需求可能進一步升溫：“6月起還款壓力將減輕，買家需求正在上升。若圣誕節前再降息兩次，市場情緒會更樂觀。最新降息預計將進一步提升房市信心……資金成本降低使房地產成為更具吸引力的資產類別。”他預測，需求增長或推動今年房價上漲。

03

降息潮加劇購房焦慮 首次置業者陷"錯失恐懼"困境

隨著澳洲聯儲將現金利率下調至3.85%（兩年新低），悉尼房市再現搶購熱潮。

PropTrack數據顯示，4月全澳房價中位數已突破80.5萬澳元歷史高位，而利率下行預期與住房短缺雙重壓力，正使首次購房者陷入更嚴峻的競爭環境。

購房者杰森·馬丁的遭遇頗具代表性，他80萬澳元的預算在北區Epping難覓心儀兩居室，而降息帶來的房價上漲預期更令他焦慮："上次降息就讓部分房產漲了4萬澳元"。

Aussie Home Loans經紀人阿莉婭·曼吉指出，降息后約有"8周窗口期"，0.25%的利率下調雖能提升5萬澳元貸款的借貸能力1-2.5萬澳元，但房價可能同步甚至更快上漲。

Domain研究主管尼古拉·鮑威爾分析，利率下行周期疊加住房供應不足將持續推高房價，全澳首府城市買家咨詢量已同比激增。REA集團經濟學家埃莉諾·克里格補充，今年預計還有兩次降息，而主要城市新房交付仍受限，供需失衡將進一步刺激市場。

除經濟因素外，政策變化亦加劇競爭。7月1日起，工黨政府將擴大"首次置業擔保"計劃，允許更多購房者以5%首付入市。皇家墨爾本理工大學經濟學家梅格·埃爾金斯警告，補貼政策在提升購買力的同時也會推高房價，而千禧一代還面臨"30歲前購房"的社會壓力與停滯的工資增長。

面對買方代理主導的激烈競標，專家建議購房者研究政府補助、尋求專業幫助或調整預期。但像馬丁這樣的買家仍不愿妥協："如果繼續觀望，我可能徹底被市場淘汰"。隨著掛牌房源有望增加，這場關乎負擔能力與心理博弈的購房拉鋸戰或將持續升級。

04

外資撤離維州、昆州商業地產，本地投資者開始抄底

由于外國附加稅提高，海外投資者正逐步退出維州和昆州的商業地產市場，這為本地投資者提供了低價收購優質資產的機會。

基金管理公司Richmond Bridge正聯合本地機構和高凈值投資者，瞄準因維州4%、昆州3%的外國買家附加稅而吸引力下降的資產。傳統上，海外投資者是這些地區的重要需求來源。

Richmond Bridge管理資產達19億澳元，目前已為一只2億澳元的基金籌集約1.5億澳元股本。通過50%的杠桿，該基金將擁有4億澳元資金，用于收購10-15項資產。董事總經理彼得·懷利表示：”我們專門為國內投資者設立基金，目標是通過外資撤離帶來的折價機會，在布里斯班和墨爾本購置位置優越、長期基本面良好的優質資產。”

懷利指出，附加稅可能使外國投資者的收益率降低高達1%。此外，近期未開發土地（約占資產價值30%）的法定估值飆升50%，進一步加重了海外買家的稅務負擔。

例如，一項6000萬澳元的資產，土地估值可能從2000萬澳元大幅上調，導致外國業主每年額外承擔60萬澳元土地稅，相當于資產價值的1%。

盡管有分析師警告工業地產的黃金期即將結束，新增供應可能使租金下降11%，但另一些人認為，澳大利亞憑借穩定的治理、完善的基礎設施和人口增長帶來的物流需求，仍具投資吸引力。

CBRE工業和物流研究主管薩絲·賈利利表示，海外投資者正重新評估各州稅收政策：”部分亞洲和歐洲集團開始調整策略，或將重心轉向附加稅較低或無附加稅的新州和西澳，或通過與本地基金合作、參與開發等方式規避高稅負。”

昆州將于下月公布預算案，而維州上周的文件顯示，未來四年房產稅將占該州總稅收的47%。

基金公司Quintessential Equity主席肖恩·奎因直言：”我們對維州市場整體持悲觀態度，唯一可能考慮的是受外資撤離沖擊最嚴重的工業地塊。”該公司正尋求在未來12-18個月內抓住”外資被迫退出”的機會，但強調”收購條件必須極具吸引力”。

目前，新州未征收此類附加稅，而西澳僅針對大都市區征收改良稅。賈利利總結道：”機構資本正更謹慎地權衡地域成本，對海外投資者而言，與本地平臺合作或是應對變局的有效方式。”

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