這些實踐不僅加快了保障性住房供給速度，也為房企紓困和行業轉型提供了有效路徑，有力推動了房地產發展模式從“增量擴張”向“存量提質”的深刻轉變。

于帥卿/發自北京

時隔7個月，杭州市首個被收購的存量商品房項目正式落定。

5月20日，杭州市安居集團有限公司（以下簡稱“杭州安居集團”）完成萬科河語光年府2幢房屋不動產權轉移登記。這一舉措標志著杭州市本級首個收購存量商品房用作保障性住房項目成功落地，杭州市“收存轉保”工作由此邁入新階段。

此次收購交易對象為市場化房地產開發商，交易標的為自持商品住房，收購后轉換用作保障性租賃住房，預計今年年底投入使用。

對于市場普遍關注的收購價格、收購商品房用作保障性住房的資金來源、收購過程中遇到的問題，以及后續租金定價等關鍵信息，杭州安居集團相關工作人員在接受中國房地產報記者采訪時表示：“目前相關工作仍在穩步推進中，后續我們會根據工作進展情況，適時發布相關信息。”

盡管此次杭州安居集團并未詳細披露相關細節，但根據去年10月31日發布的《關于收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》可知，收購價格以同地段重置價格為參考上限，具體涵蓋劃撥土地成本、建安成本以及不超過5%的利潤。

杭州安居集團明確表示，將結合運河新城板塊產業特點，發揮“安居寧巢”品牌優勢，堅持高標準裝修、高水平運營，定位面向中高端白領的服務式公寓，打造“收存轉保”樣板項目。

此外，5月23日，浙商銀行杭州分行成功發放了杭州市首筆住房租賃團體購房貸款，貸款金額為0.37億元，專項用于支持杭州安居集團收購萬科·河語光年項目的75套存量商品房。

房企自持資產處理新徑

河語光年府位于拱墅區運河新城板塊，西側為京杭大運河，東側距離在建地鐵15號線一期謝村站約600米，周邊3公里內有邵逸夫醫院大運河分院、京杭大運河博物院、育才大城北學校、城北萬象城、玉湖公園等優質配套，整體項目已于2023年12月交付。

萬科河語光年府的開發商為杭州萬懿置業有限公司。天眼查信息顯示，萬科集團旗下企業浙江萬科企業集團有限公司持有其98.35%股權。

2021年萬科競得該項目，當時有20家房企參與了該項目地塊競拍，競爭激烈。最終萬科以上限價格40.6億元競得，樓面價約2.86萬元/平方米，溢價率29.7%，并競配自持面積比例3%，約合4035.6平方米。

得益于優越的地理位置和豐富的配套資源，河語光年府在當年一經推出便成為杭州樓市的熱門樓盤之一。2021年7月，項目首次開盤入市，精裝限價為3.8萬元/平方米，項目推出的199套房源吸引了超過6400組客戶登記，中簽率低至3.1%。此后，項目每次加推房源，均需通過搖號來確定購房資格。

此外，河語光年府的區位優勢和配套優勢還體現在其二手房市場表現上。目前，該項目二手房掛牌價仍在4.6萬元/平方米左右。由此可見，優越的區位條件為項目帶來了良好的保值增值能力，這也是杭州安居集團選擇該項目的重要原因之一。

據接近交易人士透露，杭州安居集團發布收儲公告后，收到了多家單位的報名。經過對體量、地域、交通、質量等多維度的考察與評估，杭州安居集團最終選定了萬科河語光年府作為收儲項目。

體量大小會直接影響項目的運營成本，體量越小運營成本相對越高。因此，杭州安居集團在征集房源時設置了明確要求，即“收購房源原則上要獨立成棟（幢）成單元，房源以面積不超過70平方米的小戶型為主”。

此次杭州安居集團從萬科手中收購的兩幢樓，恰好是當初規定的4035.6平方米自持部分，且戶型均為50~60平方米的小戶型，完全符合收儲公告的征集要求。

有業內人士認為，萬科在杭州的這兩幢樓被收購用于保障房，不僅讓萬科能夠迅速將手中資產變現，有效補充現金流，也為在杭州擁有自持資產的其他房企提供了一種可行的資產處理思路。

運營方案明確

此次收購主體是杭州安居集團，運營主體是杭州市安居寧巢投資有限公司（以下簡稱“安居寧巢”）。

杭州安居集團的前身是杭州安居建投集團。2023年，該集團劃轉至杭州市城投集團新組建的杭州市安居集團，系全資國有企業，截至2024年底，實現總資產超216億元。

此次國資下場收儲存量商品房，正呼應了此前發布的房地產政策，通過市場化收購存量商品房轉為保障性租賃住房，開辟了房地產去庫存與民生保障雙軌并行的新路徑。

安居寧巢是安居集團下屬的全資子公司，精準實施“市場 + 保障”雙輪驅動的戰略定位，以保障性租賃住房為核心業務，深耕租賃住房的精細化運營管理。目前，其管理的項目共計17個，業務布局杭州上城、拱墅、蕭山、臨平、錢塘、富陽、臨安等區，并拓展至嘉興市運營。其中，保障性租賃住房項目有12個，房間數量超17000套（間），運營期門店的出租率達92%。

值得一提的是，浙江省首宗成建制開發的人才專項租賃住房項目——寧巢·明石公寓、杭州市規模最大的人才公寓項目——寧巢·美地公寓、杭州市規模最大的藍領公寓項目——寧巢·錢塘藍領公寓等多個標桿項目，均由安居寧巢打造并運營。

針對河語光年府項目后續的運營方案，杭州安居集團表示，將采取公開招租的方式，確保公正合理。重點面向杭州城區無房的新市民、青年人，明確具體的準入條件，如社保繳納情況等。同時，建立全方位的信息公開機制，在微信公眾號、社交媒體賬號、社區公告欄等平臺，及時公布招租政策、申請流程等信息。采用公開搖號、順序排隊等公平公正的方式確定招租順序，并組織選房。

租金價格方面，確立價格機制，平衡租金價格，按照“租賃戶收入可負擔、租賃企業經營可持續”的原則，參考同地段同品質市場租賃住房租金水平，結合本項目運營成本因素，合理確定租金價格。

參考寧巢·明石公寓的招租公告，目前人才租賃住房的對外招租對象分為四類：一是經杭州市高層次人才分類認定的A、B、C、D、E類人才；二是經杭州市認定的F類人才（緊缺實用型人才）及市、區認定的或其他人才；三是具有大專及大專以上學歷的人員；四是市、區招商引資重大產業項目的相關工作人員。

從學歷門檻來看，大專及以上學歷人員即可申請租賃。不過，申請人還需同時符合多個條件，如在市區內無房，且未享受相關住房（租房）優惠政策等。

價格方面，目前河語光年府129 ~139平方米房源在貝殼上顯示的精裝整租價格在7000~8800元/月之間。參考人才租賃住房，如寧巢·明石公寓二居室60~70平方米的評估平均租金約為4360元/月，符合準入條件的人才可享受差別化租金。

具體來看，A、B類高層次人才免租金；C、D類高層次人才租金標準為市場評估租金的20%；E類高層次人才租金標準為市場評估租金的40%；其他人才租金標準為市場評估租金的70%。換算下來，滿足條件的普通學歷人才租賃二居室的價格約3052元/月。

杭州安居集團表示，自去年以來，在杭州市住保房管局的指導和杭州市、區規劃和自然資源部門的支持下，集團按照“自主決策、自愿參與、價格合理、戶型規范、穩慎推進、嚴防風險”的原則，公開發布征集信息，認真做好調查研究，合理確定收購價格，穩步推進收購工作，理順交易流程，為后續項目收購樹立了樣板。

下一步，杭州安居集團將進一步總結經驗，加快其他項目評估工作，加大“收存轉保”工作力度，為杭州市房地產市場健康平穩發展持續貢獻安居力量。

多地存量房收購創新模式涌現

除杭州外，在收購已建成存量商品房用作保障性住房方面，截至2025年4月末，全國多個省市指定的收購主體中，已有部分完成房源收購。不過，這些房源尚未投入運營或仍處于運營初期，具體運營進展尚待觀察。

4月2日，廣東省首個收購存量房用作保障性住房的貸款項目——高明花曼曦苑保障性租賃住房項目正式落地。該項目位于佛山市高明區明城鎮，佛山市安居公司收購了409套商品房，總建筑面積達39612平方米，用于保障性租賃住房運營。收購單價約為5400元/平方米，相當于周邊商品房市場價格的9成。

項目計劃總投資約2.2億元，獲得平安銀行住房租賃團體購房貸款授信額度1.7億元，貸款期限最長30年。后續將通過改造，形成598套保障性租賃住房。房地產行業相關協會認為，佛山市這一收購既能推動存量商品房去庫存，又能借助現有金融支持政策置換低利率貸款，降低地方國資企業的債務壓力，還能減少政府在保障性住房建設方面的投入，有效增加保障房供應。

此外，2月8日，湖北省發展和改革委員會發布《關于湖北大學陽邏校區購置存量商品房用于學生住宿項目可行性研究報告的批復》。批復顯示，該項目整體購置武漢城建·水岸（陽邏水鄉）5號樓、6號樓存量商品房352套用于學生住宿，總建筑面積37048.04平方米（均為地上建筑面積），可新增2800個學生住宿床位。

經測算，平均每套商品房通過空間優化可容納8個床位，采用裝配式裝修工藝提升空間利用率。項目估算投資為19824.74萬元，其中毛坯購置費用17238.45萬元，裝修改造費用2586.29萬元。資金來源為爭取中央預算內投資及學校自籌。

據房天下數據，武漢城建·水岸5、6號樓于2022年取得預售許可，備案均價約7300元/平方米。據批復顯示，此次毛坯購置單價約為4650元/平方米，相當于備案均價的63.7%。

此外，根據武漢市2024年出臺的《關于支持高校存量資產盤活的實施意見》（武政規〔2024〕3號），對納入政府主導的存量資產盤活項目，可享受交易稅費減免、市政配套費返還等政策優惠，這為項目成本控制提供了制度保障。

上述房地產行業相關協會認為，該項目與2025年政府工作報告提出的“創新存量商品房收購模式”形成政策呼應，其“批量議價購置+標準化改造+智慧化管理”的實施路徑，為全國高校破解擴招帶來的住宿資源緊張難題提供了可復制經驗。

從各地實踐來看，當前已形成多種創新模式。這些實踐不僅加快了保障性住房供給速度，也為房企紓困和行業轉型提供了有效路徑，有力推動了房地產發展模式從“增量擴張”向“存量提質”的深刻轉變。