（在售的中洲灣迎海二期，中房君攝）

一期只有兩棟樓，為何交付要三年？

陳躍/發自深圳

“業主們感覺受到了開發商中洲的欺騙。”

近日，在位于深圳市福田區的中洲灣迎海項目現場，不少業主向中房君爆料，稱中洲灣迎海一期多處地方交付貨不對板，質疑開發商虛假宣傳。

并且，由于距離項目開盤已經過去兩年半，但開發商向業主們承諾的交房時間一再推遲，業主們如今已是心急如焚。業主代表們向中房君表示，今年以來已與開發商進行過三輪溝通會議，但反饋的問題與訴求，并未得到任何實際有效的回應。

值得關注的是，開發商中洲控股今年2月推出的“網紅盤”中洲迎璽三期，本月同樣出現一二期業主因樓盤質量維權，曝光的問題同樣直指“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”。

針對此次事件，康德智庫專家、北京京師（成都）律師事務所劉誠冬律師表示，宣傳物料、沙盤和允諾對購房者簽訂商品房買賣合同有重大影響，即便沒有寫入購房合同，也構成要約，開發商違反相關承諾，應當承擔違約責任。

若交付不符合約定，業主可以向開發商主張違約責任，整改升級是承擔違約責任的其中一種方式，業主有權利要求開發商按照宣傳效果進行整改升級。

5月22日，就此次中洲灣迎海業主們反饋的交付問題和訴求，中房君分別致電了項目開發商中洲控股以及母公司中洲集團，但截至發稿，兩家單位均未回復。

財報數據顯示，過去兩年，中洲控股持續虧損，旗下多宗土地均未開發動工，多個項目的下批次竣工時間均為“不確定”，也從側面反映出中洲控股正面臨較大的資金鏈壓力和經營壓力。

如今，就在中洲控股的大本營深圳，一個是核心區“千萬級豪宅”，一個是深圳北“網紅盤”，均被爆出虛假宣傳以及交付問題，備受質疑之下，中洲控股內外困局待解。

01

中洲灣迎海一期交付貨不對板

業主直指開發商“虛假宣傳、偷工減料”

業主們發現項目交付出現問題，是在去年四季度。

2023年1月，中洲灣迎海一期開盤，如今兩年半時間過去，不少業主卻發現，去年年底至今，項目公區的建設進度幾乎沒有進展，并且，業主們發現的更嚴重的問題是——小區已完成的公區部分，與開發商賣房宣傳時候的呈現效果相去甚遠。

“賣房時候開發商宣傳的是海景品質大宅，但目前實際交付與宣傳存在明顯差異，空中花園、陽光車庫、樓道公共區域等交付的用料明顯貨不對板，多處地方設計圖上的吊頂設計憑空消失，這種偷工減料、降配交付的行為，我們感覺受到了開發商的欺騙。”

（陽光車庫宣傳效果與實際交付，業主供圖）

業主李先生告訴中房君：“包括陽光車庫、綠植上墻車道、吊頂燈飾、花園公區、泳池等，沙盤和公眾號上都是高端精裝圖，開發商當時用的也是‘頂級’、‘豪宅’等字眼進行銷售引導，但實際交付卻普遍簡陋粗糙，貨不對板。”

“業主們與開發商溝通了解后，開發商卻直接表示，交付就是現在這個樣子，這種詐騙級的落差，讓業主們十分氣憤。”

（空中花園沙盤展示與實際交付，業主供圖）

面對明顯的貨不對板與降配交付問題，業主們的氣憤不無道理。

業主們反饋，在項目銷售期間，開發商方面一直對購房者宣傳的口徑是，中洲灣迎海一期為整個項目中定位最高的一期，不僅是無回遷房的純商品房住宅，戶型面積更是以改善大戶型為主，最小126平方米，最大超500平方米，在項目此前發布的宣傳文章中，也均以“豪宅”為項目定位。

業主陳女士表示，“當初看房的時候，銷售人員告訴我們交房質量可以對比已經交樓的中洲濱海華府一期，并且信誓旦旦和我們說中洲灣迎海全是大戶型定位，總價更高，肯定會比一期更好。但是現在來看，我們很多地方的交付標準和品質，明顯不如一期。”

（一期中洲濱海華府與中洲灣迎海的車庫對比，業主供圖）

中房君于項目現場了解到，目前大多數中洲灣迎海一期業主的訴求，是要求開發商按照宣傳交付效果進行升級，“但開發商方面至今沒有明確答復，更沒有整改升級方案，只是一味地說在走流程。”

公開資料顯示，中洲灣迎海項目位于深圳市福田區，屬于上沙村城市更新項目，規劃總建面約126萬平方米，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、酒店及商業等業態。

該舊改項目共分兩期開發，一期為中洲濱海華府項目，2021年開盤，二期為中洲灣迎海項目，此次出現交付維權的是中洲灣迎海的一期地塊，由兩棟住宅樓組成，2023年1月開盤入市，戶型面積區間126~527平方米，一單元備案均價約8.5萬元/平方米，二單元備案均價約12.7萬元/平方米，開盤銷售額近40億元。

02

資金承壓的中洲控股質量問題頻出

網紅盤“中洲迎璽”同樣因貨不對板維權

值得關注的是，近期中洲控股旗下項目出現交付質量問題的，并不只中洲灣迎海一期。

今年2月，位于龍華區的中洲迎璽三期開盤，推出780套住宅，并延續了前面兩期產品的低價策略，前期吸引2990人凍資。然而，開盤結果未能像市場預期般“日光”，僅去化約500套。

同時，在三期銷售未如預期的情況下，中國房地產報大灣區了解到，中洲迎璽一二期近日同樣被業主曝光“虛假宣傳貨不對板、偷工減料降配交付”等問題。

（中洲迎璽業主怒斥開發商虛假宣傳，業主供圖）

中洲迎璽一二期的業主們于多個平臺反饋，稱“開發商未按承諾設計及品質建造住房。虛假宣傳、品質低劣、偷工減料、用料劣質、做工粗糙，與銷售時宣傳完全不符。眾多業主多次要求其按照最初設計改進，但開發商敷衍了事，態度傲慢，嚴重影響廣大業主的利益”。

項目背后的開發商中洲控股，是中洲集團唯一地產上市平臺。1993年，潮汕商人黃光苗創立中洲集團，并于2013年通過深長城實現A股曲線上市。

財報數據顯示，過去兩年，中洲控股持續虧損，其中，2023年虧損18.45億元，2024年虧損擴大至20.89億元，兩年合計虧損近40億元。

并且，中洲控股旗下有多宗土地并未開發動工，多個項目的下批次竣工時間均為“不確定”，也從側面反映出中洲控股正面臨較大的資金鏈壓力和經營壓力。

即使是在中洲控股的大本營深圳，當前中洲控股的主力開發項目也僅剩下位于龍華區的中洲迎璽。該項目前身為“黃金臺山莊”，是深圳商品房歷史上閑置時間最長的項目，1991年至今跨度已超30年，換句話說，中洲迎璽項目的產權如今僅剩下36年。

通過以價換量，中洲迎璽三期入市后獲得了部分去化，但如今一二期業主們曝光了開發商貨不對板等交付質量問題，無疑也讓剛剛購買了三期的業主以及潛在購房者對中洲的交付感到擔憂與質疑。

03

交付時間一再延遲

僅有兩棟樓的迎海一期，為何交付要三年？

另一方面，除了交付質量問題，讓中洲灣迎海一期的業主們感到無奈的，還有開發商屢屢推遲的交房時間。

據了解，中洲灣迎海一期2023年1月開盤，盡管合同約定交付時間為三年，但業主們均表示開發商在銷售的過程中，一直對業主們稱“項目建得很快，2024年年底便能交樓。”

業主陳女士告訴中房君：“因為中洲灣迎海一期只有兩棟樓，買房的時候其中一棟已接近封頂，因此作為業主，我們也對兩年后的2024年年底交房信心滿滿，滿懷期待新房的交付。”

然而，2024年10月份，項目官方公號發布的一篇家書內容顯示——中洲灣迎海一期的交付時間為2025年6月30號。彼時，不少已經提前購置了家具的業主，紛紛表示被潑了一盆冷水。

（開發商曾通過“家書”公開表示今年6月可交房）

陳女士表示：“去年年底收不了房，時間又延后了半年，業主們雖然失望，但對于6月30日的交付日期，仍舊選擇妥協與相信。”

但業主們始料不及的是，今年4月份，業主們再次從開發商處獲悉，今年6月30日的交房同樣無法兌現，交付時間將再往后延，同時業主們發現，此前關于6月30日交付的“家書”也已經被開發商刪除。

有業主代表憤怒說道：“我們業主一直在忍讓，也知道如今保交樓的不容易，所以對于開發商中洲一直是很寬容的，但2025年6月交房這個時間，已經是業主們能夠接受的底線了，沒想到還是交不了房。”

也有不少業主對此表示不解：“對比深圳同時期開盤的商品房，交付周期普遍就是兩年，作為業主我們實在不明白，中洲灣迎海一期就兩棟樓，為什么交房卻遙遙無期，那可是我們花了上千萬購買的房子啊。”

04

律師觀點：宣傳內容構成買賣要約

開發商貨不對板，業主有權利要求整改升級

據中房君了解，在過去的一個月時間里，中洲灣迎海一期的業主們已經與開發商進行過三輪溝通會議，但進展卻讓業主們感到擔憂。

“開發商的回復每次都是不痛不癢的重復，毫無誠意，甚至要求業主先收房再進行公區招標整改。”

“在區住建局的協調下，我們5月14日進行了第三輪的三方溝通會議，但會議剛開始十幾分鐘，中洲方面的客服代表竟然直接拍桌子離開了，除了推卸責任，業主反饋的問題沒有得到任何有效回應。”

“第三次會議后，開發商給到業主們的回復跟第二次基本一樣，最新的一次回復是上周，但又是給了業主們一版復制粘貼的回復。”

從中房君獲取的一份福田區住建局回復中洲灣迎海一期業主相關投訴的文件看，福田區住建局4月至5月已多次到項目現場約談企業，但也提到了“雙方就訴求答復內容和正式出具答復的形勢還需要進一步溝通。”

5月22日，就此次中洲灣迎海一期業主們反饋的交付問題和訴求，中房君分別致電了項目開發商中洲控股以及母公司中洲集團，但截至發稿，兩家單位均未回復。

中房君最新了解到，由于提出的訴求屢屢未得到正面回應與解決，中洲灣迎海一期的業主們目前已在準備對開發商進行起訴。

針對此次事件，康德智庫專家、北京京師（成都）律師事務所劉誠冬律師接受中國房地產報大灣區采訪時表示，若宣傳物料、沙盤和允諾對購房者簽訂商品房買賣合同、對房屋價格的確定有重大影響，即便沒有寫入購房合同，也構成要約，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，此時開發商違反相關承諾，應當承擔違約責任。若構成虛假宣傳，開發商將面臨行政處罰，同時購房者可依法要求賠償損失。

如果開發商的宣傳物料和沙盤構成要約時，應當按照要約內容履行，交付與宣傳物料和沙盤相符的房屋及公區等配套設施。若交付不符合約定，業主可以向開發商主張違約責任，整改升級是承擔違約責任的其中一種方式，業主有權利要求開發商按照宣傳效果進行整改升級。

而至于開發商承諾的交付時間屢屢推遲，劉誠冬律師則表示，從法律角度看，雖然合同約定的是2025年年底交房，但開發商主動宣傳提前交房的信息，屬于開發商單方面變更合同內容增加自己的義務，因雙方無異議，開發商應當遵守變更后的約定，并按新的約定履行義務。

一個是深圳核心區“千萬級豪宅”，一個是深圳北“網紅盤”，卻均被爆出虛假宣傳以及交付質量問題，后續，中房君也將持續關注中洲控股旗下項目的交付進展。