21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

在房地產市場繼續處在調整周期時，上海高端住宅市場的獨立行情，仍在持續。

5月27日，普陀桃浦的潤云金茂府開盤，88套疊墅36分鐘售罄，銷售額14.5億元。

同一天，位于楊浦濱江的保利·海玥外灘序BUND98開盤，223套房源當日清盤，認購率248%。

（潤云金茂府售樓處。攝影：唐韶葵）

整個5月份，上海豪宅市場持續上演“日光”現象，多個核心地段項目開盤即售罄，反映出高凈值人群對優質資產的強烈追捧。

此前5月21日，上海融創壹號院三批次開盤，64套房源（主力戶型300-350平方米，總價4347萬元-2.49億元）當日售罄，銷售額達40.25億元。這是繼去年8月首次開盤、今年1月二批次開盤后，該項目的第三次熱銷，累計銷售額已突破108.71億元。

融創壹號院此次認購觸發積分制，認籌率高達267%，買家包括實業企業家、影視明星及外籍人士，上海本地買家占比約28.6%，江浙地區買家合計占比30%。

更早前的5月10日，陸家嘴太古源·源邸開盤，57套江景豪宅售出55套，認購率220%。5月11日，位于徐匯濱江的綠城潮鳴東方（均價19.5萬元/平方米，單套總價5500萬元-1.5億元）開盤，120套房源當日售罄，銷售額近70億元，認購率160%。

去年以來，上海高端住宅市場保持旺盛成交，不少豪宅項目收獲了不錯的業績。到今年，這種熱度仍在持續，但整體供需均有所下降。

同策研究院數據顯示，去年1月1日到5月26日，上海2000萬以上豪宅新增供應2606套，成交2151套。今年同期新增供應908套，成交1477套，同比分別下降65%、31%。

但在這背后，由于結構性供需不匹配，一些產品的競爭也在加劇。

豪宅熱銷的秘訣

上海豪宅市場升溫，是從去年開始出現的。

2024年4月，位于上海黃浦區新天地板塊的中海·順昌玖里開盤，共釋放512套房屋，銷售均價17.2萬/平方米，套均價值約4000萬元。當日，該項目共實現約200億的銷售額，刷新了豪宅項目的單日成交記錄。

克而瑞研究中國的統計顯示，2024年上海總價3000萬元以上新房成交2600套，是北京、深圳、廣州新房成交之和的4.9倍。同年，上海總價7000萬元以上住宅成交超過500套，超過了迪拜、紐約、倫敦等國際都市，成為當年全球豪宅成交套數最多的城市。

豪宅的熱銷，本質是地段稀缺性、高凈值人群資產配置需求、政策紅利及產品力升級共同作用的結果。

去年出現熱銷的豪宅項目，大多具有上述特征，今年同樣也遵循這些規律。

近期熱銷的豪宅，均位于黃浦、徐匯濱江、陸家嘴等城市核心區域，擁有不可復制的地段資源。例如，上海壹號院與新天地直線距離僅400米，毗鄰豫園、外灘；綠城潮鳴東方地處徐匯濱江“地王”地塊，兼具景觀與規劃紅利。

同時，資產配置的需求下，近期上海豪宅買家結構也呈現多元化：除本地富豪外，江浙實業企業家、文藝界人士、長三角都市圈高收入群體及海外買家占比有所提升。綜合公開信息整理所見，陸家嘴太古源·源邸僅22%買家為上海本地，其余來自江浙及其他區域；上海壹號院客戶畫像呈現“三高”特征（高凈值、高學歷、高審美），年齡層趨向年輕化。這一現象與經濟復蘇背景下，高凈值人群通過核心資產抵御通脹、實現財富保值的需求密切相關。

此外，政策紅利與市場信心支撐也不可忽略。

2024年5月，上海推出房地產新政，涵蓋了多個維度的政策優化與調整，比如降低非滬籍購房社保年限、支持多子女家庭增購等，直接刺激了改善需求釋放。9月末，上海再度發布新政，大幅放寬限購政策。今年以來，上海又陸續釋放多項政策利好。

受此影響，上海樓市量價表現良好，多家機構認為其已走出獨立行情。根據國家統計局的數據，今年4月，上海新建商品住宅價格環比上漲0.5%，二手房價格上漲0.1%，是僅有的兩個新房二手房價格同時上漲的城市之一。這也為高端住宅的成交提供了支撐。

在產品和營銷層面，開發商也花了不少心思。同策研究院聯席院長宋紅衛指出，今年上海豪宅市場中，高品質成為典型標簽，2000萬元-5000萬元左右的產品，從外立面到裝修用料都不斷升級。同時，在好房子標準落地后，產品的創新、得房率的上升，都助推了品質改善人群的入市。

在營銷上，綠城潮鳴東方依托徐匯濱江藝術氛圍吸引藝術家客群。此外，上海壹號院搖號名單中，出現明星買家，不僅引發輿論關注，也容易形成“圈層效應”并推動熱銷。

產品斷層，表現分化

高端住宅項目的熱銷，也有結構性供不應求的因素。

“豪宅客戶要的是圈層的純粹性，但上海中環到內環，2000萬-3000萬元總價、面積段在150-200平方米的新房項目近年來越來越少，因此近期華潤新楊思板塊的翡云悅府接連二次開盤均能熱銷。”一名豪宅中介人員對記者表示。

這種觀點也在王洋（化名）身上得到了驗證。王洋是楊浦區原住民，也是一名二胎寶媽，她手握2400萬元資金一直在等待合適的入市時機，而楊浦區的平層豪宅，符合她三房和四房戶型要求的并不多。

在營銷中，開發商常采用少量多次開盤的策略，加劇了這種局面。以翡云悅府為例，該項目前兩次開盤分別推出228套、224套房源，均告售罄，第三次開盤則準備推出244套，數量也不多。而潤云金茂府首次開盤僅推出88套，并出現36分鐘售罄的局面。

但在某些產品品類上，競爭則相對激烈。

以產品類型來看，平層與風貌別墅面積相當的情況下，雖然總價較低，風貌別墅的去化壓力仍然不小。

舉例來看，綠城潮鳴東方屬于內環內的平層，該項目288平方米戶型低樓層售價在4000多萬元，高樓層要到6000萬元左右。相比之下，內環內部分風貌別墅的售價在4000萬元-5000萬元。

據前述豪宅中介人員透露，楊浦區已經有不少風貌別墅將起步總價調降至3000萬-4000萬元，瞄準上海內環內該價位及300平方米左右戶型的市場空白。中介坦言，許多豪宅客戶不想買250平方米以下的平層戶型，但300平方米以上的平層產品出現斷層，才不得不去看風貌別墅。

同策研究院聯席院長宋紅衛指出，一旦平層產品補上斷層，風貌別墅的競爭壓力會進一步增大。同時，今年上海舊改工作持續推進，也將增加該類產品的供應。

值得注意的是，隨著市場分化加劇，上海豪宅承接力短板已經出現，一些開發商開始瞄準中環內。以1000萬元-2000萬元的產品為例，在內環內并不算最高，但在中環內，這一價位的房源已是標準豪宅。而目前中環內這類產品的供應并不多。

近期入市的位于普陀桃浦板塊的紫薇之星，便對標頂級豪宅品質等交付標準。據紫薇之星開發商之一的寶華集團相關負責人介紹，最近一年桃浦板塊100-107平方米的3房戶型簽約516套，占區域成交套數57.65%，是成交量最集中的產品。

因此，紫薇之星將101平方米的三房戶型作為主力房源，瞄準中環內豪宅這一細分市場。上述負責人指出，桃浦板塊因無價格倒掛，對看重“收益”的客戶吸引力一般，但對看重產品品質與生活環境的客戶有較大吸引力。