這兩天的社交平臺上，出現一套被中介強推的高性價比房源：

海珀星暉二期1樓，建面約132.06㎡的三房兩廳兩衛，報價390萬，折合單價約2.95萬/㎡。

敲重點：總價390萬還能“小刀”，意味著這套房子在2.95萬/㎡的基礎上還能更低。

要知道，憑借河西南地段、南師附中鄴城路學校（初中+小學）等優勢，哪怕是在這兩年“跌跌不休”的市場行情下，海珀星暉二期成交價也多在4萬/㎡上下徘徊，幾乎沒有低于3.6萬/㎡的單價出現。

而這套被中介冠以超高性價比的“2”字頭房源，自然吸引了不少關注度，有人感嘆短短幾年業主虧了近百萬，也有人求問“大神”能不能抄底。具體情況，我們接著看。

01

被高度關注的這套房源，位于海珀星暉二期1樓，但好在“最前排、采光不影響”；建面約132.06㎡的三房兩廳兩衛，戶型方正無變異，精裝修。

在二手房平臺上可以看到，屋內廚房灶具、衛生間浴缸等基本的家電、家具一應俱全。

雖然房子有明顯的居住痕跡，但整體維護良好，基本可以實現拎包入住。

我們重點看一下價格。

根據中介描述的“最前排”的信息，我們以11棟1樓房源作參考，建面約132.06㎡戶型當年開盤價約32361元/㎡，總價約427萬。

不算持有成本，這套報價390萬、單價2.95萬/㎡的“優質好房”，比當年開盤價還要低，直接讓業主虧了近40萬。

再來看二手房市場。

平臺顯示，海珀星暉二期今年以來的成交單價在3.7萬-4.5萬/㎡之間。而同樣是低樓層、建面132㎡左右的房源，在去年9月份還賣出過4.02萬/㎡、總價531萬的價格。

對比來看，這套急售的房源短短幾個月時間，市值就縮水了約140萬。

值得一提的是，這套房子從2023年4月底掛牌至今，累計降價300萬。

無論是當年開盤價、如今市場價，還是業主最初的心理價，這套“2”字頭房源的性價比都非常高，再加上河西南地段和南師附中（鄴城路學校）雙學區的優勢，能吸引諸多關注也不足為奇了。

02

這邊是業主急賣“砸”出小區歷史低價，那邊法拍房不甘示弱，掛出了一套比2.95萬/㎡更低的房源。

阿里法拍網顯示，海珀星暉一期一套建面約133.76㎡房源正在拍賣，加上地下車位產權和室內一臺冰箱，起拍價僅372萬。

從評估報告可以看到，標的物市場評估總價約580萬，相當于以6.4折起拍。

刨去車位及冰箱，房子的市場評估價為560萬，按市值與起拍價比例計算，房子的起拍價約為358.4萬，折合單價為26794.3元/㎡。

目前，海珀星暉一期二手房成交單價多在3.4萬-4萬/㎡，同樣是低樓層、建面133㎡左右的房源，去年10月賣出過3.84萬/㎡、總價515萬的價格。

與這套正在拍賣的房子相比，有156萬的價差（僅對比起拍價）。

那么問題來了，海珀星暉接連兩套“2”字頭房源的出現，會讓小區房價進一步下跌嗎？

銳評君認為影響不大。

首先，海珀星暉的優勢非常扛打。小區位于河西南板塊，靠近S3號線吳侯街站，周邊有商業、醫院、公園等完善配套，又有南師附中鄴城路學校（初中+小學）的教育資源，項目一期、二期全戶型都在100㎡以上，改善格調頗高，交付后在二手房市場向來吃香。

其次，海珀星暉今年以來的市場行情還算穩定。近兩年來，雖然在大環境的影響下，小區房源流速開始放緩、成交價也開始走低，但大多在4萬/㎡上下徘徊，偶有低于3.5萬/㎡房源出現，也是房主急賣的高性價比房源，很快就能成交。

最后，這兩套“2”字頭房源屬于特殊情況。這兩套房源，一個是低樓層、房主急賣，一個是法院查封拍賣，并非是蓄意降價、砸盤的行為，對已經掛牌的常規房源價格影響并不大。

03

上周，銳評君曾盤點過河西南的二手房成交情況，并梳理了板塊最新房價梯隊，可以發現板塊已有3萬/㎡以下房源可撿漏，同時3萬-4萬/㎡梯隊的名單還在增加。

相比2年前，河西南的置業成本大大降低。

數據收集日期：2025.6.6

從表格可以看到：

5萬/㎡以上，以中國府、萬科翡翠濱江、河西金茂府二期為代表；

4萬-5萬/㎡，匯聚了正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府一期、融創濱江ONE、建發珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺源筑、正榮潤峯等小區；

3萬-4萬/㎡，以深業龍灣上府、魚嘴金茂悅、魚嘴潤府、佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、升龍天匯、魯能公館等為主力；

3萬/㎡以下，則被房齡更久的海峽城“包圓”。

南京住房產品迭代速度快，隨著新房陸續交付、限售取消，河西南二手房的選擇面越來越廣，次新房的沖擊、庫存不斷攀升，價格戰自然無可避免。

對于買房人來說，當下二手房市場不僅能貨比三家，更能價比三家還能“小刀”，減輕置業壓力。

同樣受政策、金融利好，市場也在逐步恢復信心，被價格戰“傷透心”的賣家開始轉變心態，抵制“砸盤”、“破價”行為拉低整體房價，核心板塊房價大多以小幅波動、整體趨穩為主。

最后，你認為河西南這套“2”字頭房源，能不能撿漏呢？歡迎留言討論。