來源 | 功夫財(cái)經(jīng)

撰文 | 李延宗

最近，71歲的王健林又在賣資產(chǎn)了，賣的還是核心資產(chǎn)——萬達(dá)城市廣場(chǎng)。監(jiān)管部門披露，由太盟珠海、高和豐德、騰訊控股、京東潘達(dá)和陽光人壽組成的商團(tuán)，接盤萬達(dá)商管旗下48家公司，涉及北京、廣州、成都、杭州等眾多萬達(dá)廣場(chǎng)。

自2017年開啟“賣賣賣”模式，關(guān)于萬達(dá)出售資產(chǎn)的新聞，就一直沒停過。很多人只看一眼標(biāo)題，就傾向于相信，萬達(dá)的戰(zhàn)略收縮還在持續(xù)，萬達(dá)不行了。

這樣的總結(jié)是粗糙和錯(cuò)誤的。要理解這種錯(cuò)誤，需對(duì)萬達(dá)近年來持續(xù)出售資產(chǎn)有本質(zhì)的理解。萬達(dá)看似動(dòng)作不停地“賣賣賣”，可以分為兩種模式。

1

一是收縮非核心業(yè)務(wù)。2017年，王健林宣布萬達(dá)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目賣給融創(chuàng)，以及將77家酒店極低價(jià)出售給富力地產(chǎn)。隨后幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，酒店文旅業(yè)陷入蕭條，老王的“神操作”，也被網(wǎng)民們捧上神壇。

王健林當(dāng)然沒有“開天眼”，但他的商業(yè)直覺無疑頂級(jí)。2017年初，眾聲喧囂的房產(chǎn)地狂熱，他感受到民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的怨聲四起，各地限售限購(gòu)政策頻出。王健林稱，房地產(chǎn)周期性太強(qiáng)，各地出臺(tái)政策又很多，行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)。感覺不對(duì)，于是他就退出。

從酒店文旅行業(yè)的預(yù)判，同樣也是如此。當(dāng)各大房地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍酒店文旅，大買地大開工，成本普遍上浮，巨額投資造成高額負(fù)債，透支了未來長(zhǎng)時(shí)間的收入。酒店文旅行業(yè)是典型的“繁榮泡沫”，一旦環(huán)境有變，收入不及預(yù)期，債務(wù)很可能壓垮企業(yè)。

2019年，萬達(dá)先將旗下保險(xiǎn)公司百年人壽賣給綠城中國(guó)，后又將萬達(dá)百貨下屬全部37家百貨門店，甩賣給蘇寧......保險(xiǎn)公司和百貨門店，顯然也是萬達(dá)的非核心業(yè)務(wù)。

海外并購(gòu)高峰時(shí)期，萬達(dá)在國(guó)外購(gòu)買院線公司、游艇公司、城市大廈、西甲球隊(duì)，等等。這些海外并購(gòu)雖說有商業(yè)進(jìn)取的考慮，但短期內(nèi)確實(shí)不賺錢，屬于華而不實(shí)的邊緣業(yè)務(wù)。當(dāng)國(guó)際形勢(shì)變化，有關(guān)部門隱晦批評(píng)，萬達(dá)迅速將這些資產(chǎn)做了拋售。

在烈火烹油的上升期，大企業(yè)開疆拓土，四處并購(gòu)，這是誰都會(huì)做的好生意。可是要做瘦身動(dòng)作，砍掉非核心業(yè)務(wù)，難度就大得多。萬達(dá)這一波收縮，無論主動(dòng)為之，還是被迫退出，都體現(xiàn)出王健林的行事果決，對(duì)安全邊界的追求，同行無人出其右。

2

第二種“賣賣賣”，就是出售核心資產(chǎn)。2023年至2024年，萬達(dá)拋售全國(guó)30多座萬達(dá)廣場(chǎng)。今年2月，萬達(dá)再賣5座萬達(dá)廣場(chǎng)。加上本次48個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，總量可能已經(jīng)突破80個(gè)。“賣掉”這些核心資產(chǎn)的本質(zhì)，是萬達(dá)在主業(yè)進(jìn)取過程中，向投資者支付的對(duì)價(jià)。

2018年1月，騰訊控股、蘇寧、融創(chuàng)、京東聯(lián)合向萬達(dá)注資340億元，收購(gòu)大連萬達(dá)商管約14%股份，并謀求A股上市。因大連商管從港股退市，歷史債務(wù)和股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，想在A股上市面臨重重阻礙。2021年，萬達(dá)梳理旗下城市廣場(chǎng)，將其注入新成立的珠海萬達(dá)商管，重新發(fā)起在港股的上市沖刺。

這一輪引入投資，正是太盟牽頭的商團(tuán)（包含太盟集團(tuán)、騰訊、螞蟻、中信資本、鄭裕彤家族、碧桂園），注資金額380億元。萬達(dá)集團(tuán)與投資者簽訂對(duì)賭協(xié)議，承諾2023年底完成上市。如無法達(dá)成，萬達(dá)需以380億元8%年化收益率贖回對(duì)應(yīng)股權(quán)。

引入外部投資者，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，是企業(yè)上市前的常見操作。萬達(dá)集團(tuán)獲得充裕資金補(bǔ)給，得以舒緩債務(wù)壓力，這些自不必說，萬達(dá)城市廣場(chǎng)也能趁勢(shì)擴(kuò)張。效果確實(shí)顯著，珠海萬達(dá)商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)股東總分紅超過180億。

然而此后兩年，珠海萬達(dá)商管四次沖刺上市，均未成功。面臨投資者要求贖回的壓力。前期融創(chuàng)和蘇寧注資也是簽對(duì)賭協(xié)議的，他們也在要求萬達(dá)出資贖回股權(quán)。

一時(shí)之間，萬達(dá)的資金壓力之大，可想而知。2023年底，太盟牽頭的財(cái)團(tuán)再和萬達(dá)簽訂協(xié)議，繼續(xù)對(duì)萬達(dá)注資，緩解內(nèi)外壓力。同時(shí)，還取消了對(duì)賭協(xié)議。

當(dāng)然，這樣慷慨的援助，要以現(xiàn)實(shí)的股權(quán)支付作對(duì)價(jià)。萬達(dá)持股比例降至40%，失去了對(duì)其城市廣場(chǎng)資產(chǎn)的絕對(duì)控制。太盟等數(shù)家原有及新進(jìn)投資人，總計(jì)將持股60%。

此后一年多，就是太盟不斷從外部引資，萬達(dá)則陸續(xù)交割，將多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)交付出去的過程。新進(jìn)的投資者，大多是此前的投資者。從外界的觀感看，就是王健林將核心資產(chǎn)“賣賣賣”，“熟人團(tuán)”在接盤。

萬達(dá)將眾多城市廣場(chǎng)交割給投資者，能說明它在衰敗萎縮嗎？很顯然不是，將其視為投資者的一種支付方式，可能會(huì)更準(zhǔn)確。這種支付，原本要以上市公司的股權(quán)占比實(shí)現(xiàn)，既然上市不成，就以子公司股權(quán)交割來實(shí)現(xiàn)。如此而已。

2021年至2023年，借助外部投資，珠海萬達(dá)商管旗下城市廣場(chǎng)的數(shù)量，從417座增長(zhǎng)到494座，平均年增長(zhǎng)率為9%左右。部分股權(quán)移轉(zhuǎn)以后，剩余數(shù)量還非常可觀，珠海萬達(dá)商管仍是全球最大的商業(yè)管理公司。

3

經(jīng)過上述梳理，我們能看出：萬達(dá)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向十分清晰，就是輕資產(chǎn)化。借助資本力量，大力擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)每個(gè)城市都有萬達(dá)廣場(chǎng)。

一旦債務(wù)壓力變大，萬達(dá)就出售非核心業(yè)務(wù)，交割自有資產(chǎn)。以此“乾坤大挪移”，萬達(dá)越來越像平臺(tái)型企業(yè)，而不是地產(chǎn)型企業(yè)。這樣的策略，萬達(dá)已經(jīng)持續(xù)多年。不得不讓人感慨，當(dāng)年萬達(dá)激進(jìn)擴(kuò)張時(shí)期，真是攢下了不少家底。

這樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型正確嗎？市場(chǎng)會(huì)給出答案。從宏觀發(fā)展趨勢(shì)看，我們不妨做一些預(yù)判。

過去幾十年，中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展，一個(gè)重要因素是，城市化高速推進(jìn)，大量人口涌入城市，并有住房的需求。房企借助金融杠桿威力，滾雪球似地發(fā)展。土地和房子，成為房企的核心資產(chǎn)。

萬達(dá)建設(shè)城市綜合體，拿地蓋樓能獲得銀行大量貸款。過去城市綜合體稀缺，每開一個(gè)城市廣場(chǎng)，租金再高商戶也搶入駐。一開業(yè)則人潮洶涌，城市廣場(chǎng)成為優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金奶牛。

但在當(dāng)下和未來，大環(huán)境已發(fā)生變化。中國(guó)的城市化進(jìn)程進(jìn)入中尾聲，加之人口總量開始逐年遞減，大規(guī)模的人口涌入城市，在絕大多數(shù)城市，都已經(jīng)看不到。

經(jīng)過多年的城市建設(shè)，各地商業(yè)綜合體的數(shù)量大量增加。商場(chǎng)不再人滿為患，相反，許多商場(chǎng)空空蕩蕩，租金降得再低，商戶也興趣寥寥。這些已是極為普遍的現(xiàn)象。

商業(yè)生態(tài)變化，也極大沖擊了商場(chǎng)生意。傳統(tǒng)電商變得更豐富，送貨上門極為方便；短視頻和直播電商又極大滿足了人們購(gòu)物的“現(xiàn)場(chǎng)感”。

最近幾年，夜市經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，逛街的年輕人增加。人們寧愿在街頭買便宜貨，也不愿望向標(biāo)價(jià)高昂的商場(chǎng)櫥窗。商場(chǎng)停車不便，缺少煙火氣的缺點(diǎn)，也暴露無遺。

這樣的環(huán)境下，房產(chǎn)大樓作為重資產(chǎn)，顯然缺乏優(yōu)勢(shì)。真正有價(jià)值的是管理和服務(wù)——這也是萬達(dá)的核心能力。萬達(dá)新開業(yè)城市廣場(chǎng)，幾乎都選擇人口仍在增加的城市中心。

那些愿意接盤的投資企業(yè)，也是看中這一點(diǎn)：萬達(dá)的城市廣場(chǎng)，雖說景況不復(fù)當(dāng)年之盛，也算得上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。特別是陽光人壽等險(xiǎn)資，他們極其看重現(xiàn)金流能力。

新商業(yè)模式的沖擊在持續(xù)，逛商場(chǎng)的人還會(huì)減少，這些都可以預(yù)期。但許多變化并非是壞事。最近兩年，很多商場(chǎng)突然冒出一堆“谷子店”，許多商場(chǎng)搞“二次元”活動(dòng)，竟吸引年輕人回潮，這無疑增加了人們的信心。城市廣場(chǎng)這種商業(yè)生態(tài)，或許還有新的生機(jī)。

萬達(dá)只是跑得不快了，而不能說它快完蛋。它目前正在低潮期，長(zhǎng)期來看，只要還有城市生活方式，人們還在吃喝玩樂，線下購(gòu)物，一個(gè)城市總會(huì)有綜合商業(yè)體，萬達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力就不能忽視。