小股東的顧慮不是沒有緣由，關(guān)聯(lián)方的流動性困境已經(jīng)明顯影響了兩家上市物企的經(jīng)營業(yè)績。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

上市物業(yè)公司的股東大會，宛如一場場沒有硝煙的“戰(zhàn)場”，小股東們化身為守護物企“錢袋子”的忠誠衛(wèi)士，在這片“戰(zhàn)場”上奔忙穿梭。他們心懷憂慮，目光緊緊盯著物企的每一筆資金流向，生怕稍有不慎，自己的利益就會受到損害。

據(jù)了解，在5月28日雅生活服務(wù)的股東周年大會上，股東拋出的第一個問題就是3年前的20億元理財資金投向了哪里、與雅居樂有無關(guān)系、什么時候能夠收回來。

5月初，碧桂園服務(wù)向楊惠妍提供了10億元借款，用于碧桂園集團的保交房。股東們擔(dān)心該公司還會繼續(xù)給地產(chǎn)大股東輸血，在5月23日的股東會上要求管理層承諾未來不會用賬上現(xiàn)金購買碧桂園的車位。

小股東的顧慮不是沒有緣由，關(guān)聯(lián)方的流動性困境已經(jīng)明顯影響了兩家上市物企的經(jīng)營業(yè)績。對此，雅生活服務(wù)的管理層表示，對關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款已經(jīng)累計計提了90%，未來應(yīng)該不會有太大的計提壓力。而碧桂園服務(wù)則透露，為減少碧桂園的影響，公司有考慮過更名。

關(guān)于資金使用的疑問

據(jù)悉，2022年上半年，雅生活服務(wù)拿出20億元資金用于購買基金和信托產(chǎn)品，但并未透露這些產(chǎn)品的具體投向。

近兩年，已有投資者關(guān)注到這筆被列入“金融資產(chǎn)”的資金，擔(dān)心雅生活服務(wù)以購買理財產(chǎn)品的名義向大股東輸血，存在回收風(fēng)險。

因此，股東們希望管理層能詳細(xì)披露這筆資金當(dāng)前的狀態(tài)及回報等情況。雅生活服務(wù)方面表示，2022年，行業(yè)收并購熱度開始減退，為了提高財務(wù)回報才使用部分閑置資金購買理財產(chǎn)品。截至2024年，理財規(guī)模仍是20億元左右，但今年第一季度已經(jīng)收回了部分現(xiàn)金，目前還剩約10億元。至于收益，則基本滿足了保本的需求，略高于銀行存款。

該公司強調(diào)，這筆理財與雅居樂沒有任何關(guān)系。

此外，截至2024年底，雅生活服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約33.16億元，較2023年底的40.75億元少了7億多元。有股東心存疑惑：“是不是被大股東占用了？”該公司則回應(yīng)，現(xiàn)金規(guī)模受經(jīng)營情況、應(yīng)收賬款、投資支出、股權(quán)增持、分紅支出等因素，存在一定波動。

碧桂園服務(wù)的股東大會上，借錢和追債也是討論焦點。雖然10億元的數(shù)額不算大，但股東們還是想了解借錢給大股東的必要性、合理性，以及未來是不是還會繼續(xù)提供更多的借款。對此，管理層表示，大股東的股權(quán)有三種處理方式，要么直接在市場上拋售套現(xiàn)，要么質(zhì)押給金融機構(gòu)借款，要么質(zhì)押給碧桂園服務(wù)。前面兩種方式都會對二級市場的股價造成拋壓，對小股東不利，所以只有第三條路可走。大股東每年得到的分紅足以覆蓋借款本息，如果這部分股權(quán)以2.3港元的價格全部注銷，對全體股東也是有好處的。而以公告的形式披露借款交易，便是為了杜絕類似的事件再次發(fā)生。

2021年，蘇寧置業(yè)向碧桂園服務(wù)質(zhì)押了銀河物業(yè)的股權(quán)，以換取解困資金。同年，碧桂園服務(wù)還收購了財信服務(wù)。這兩筆交易均留下了隱患，例如，財信服務(wù)因?qū)ω斝偶瘓F的一筆信托融資提供了連帶擔(dān)保而被司法凍結(jié)了部分銀行賬戶，截至2024年中的擔(dān)保金額約10.26億元。據(jù)參會的投資者透露，相關(guān)股權(quán)質(zhì)押貸款以及財信服務(wù)的擔(dān)保案件正在走司法流程，能夠收回多少數(shù)額還是未知數(shù)，未來有可能繼續(xù)影響碧桂園服務(wù)的利潤表現(xiàn)。

關(guān)聯(lián)交易的預(yù)期

2024年，雅生活服務(wù)錄得了上市以來的首次虧損，股東應(yīng)占虧損達(dá)32.71億元。主要原因是計提了超過40億元的減值撥備。據(jù)了解，該公司計提的壞賬大部分來自關(guān)聯(lián)方，按照管理層的說法，截至2024年底，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款只剩10%還未計提。

據(jù)介紹，目前雅生活服務(wù)為雅居樂提供的主要是案場服務(wù)，關(guān)聯(lián)交易的規(guī)模大幅壓降。同時，該公司也通過以資抵債的方式追討欠款。

今年以來，雅生活服務(wù)已經(jīng)與雅居樂做了兩次關(guān)聯(lián)交易。3月份，該公司與雅居樂旗下子公司達(dá)成協(xié)議，以云南原鄉(xiāng)的38套房地產(chǎn)項目抵銷后者所欠的約5254萬元借款。4月份，雅居樂再次以資抵債，用安徽安普環(huán)保科技有限公司70%股權(quán)及聊城雅居樂環(huán)?？萍加邢薰?00%股權(quán)，抵銷對雅生活服務(wù)的6060萬元應(yīng)收欠款。

碧桂園服務(wù)已經(jīng)先一步釋放了關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險。2023年，該公司實現(xiàn)股東應(yīng)占利潤2.92億元，同比減少85%，核心原因也是計提了約21.8億元億元的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款虧損撥備。2024年，關(guān)聯(lián)交易發(fā)生額占該公司收入的比例下降至0.9%，但截至年末的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款還有約23.6億元。

在本次股東大會上，碧桂園服務(wù)的管理層表示，目前關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)壓降到1億元以內(nèi)的規(guī)模。雖然借款事項有說得過去的理由，但股東們還是表達(dá)了擔(dān)心該公司會拿現(xiàn)金出來買碧桂園資產(chǎn)的想法。

當(dāng)然，與母公司的切割也要付出一定的代價，2024年，碧桂園服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降超五成，而且碧桂園出險對碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)拓展也有負(fù)面影響，因此該公司才有了更名的想法。