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墨爾本租房全澳第二便宜！獨立屋中位價比珀斯還低

墨爾本已成為澳洲最便宜的首府城市之一。

根據(jù)PropTrack最新房價指數(shù)數(shù)據(jù)，墨爾本獨立屋中位價在5月份上漲了0.8%，達到78.2萬澳元。

據(jù)RealEstate網(wǎng)站報道，這一漲幅表明，在經(jīng)歷了因新冠疫情帶來的低迷期后，市場正在穩(wěn)步復(fù)蘇。

然而，值得注意的是，珀斯房價中位數(shù)因強勁的8.4%年增長率，10多年來首次超過墨爾本。

資深經(jīng)濟學家Anne Flaherty指出，目前在首府城市中，只有達爾文和霍巴特的獨立屋中位價低于墨爾本。

這一情況對于那些想進入房地產(chǎn)市場但又被高房價困擾的潛在投資者來說，無疑是 個好消息。

Flaherty認為，由于房價相對可負擔，墨爾本已經(jīng)成為澳洲的第二大便 宜租賃城市。

這種相對低廉的房價以及租賃市場的吸引力，正促使其他首府城市的居民考慮遷往墨爾本，這將進一步推動州際遷移。

在未來10年里，墨爾本被認為是澳洲最有可能 經(jīng)歷人口快速增長的首府城市之一。

Flaherty解釋說，初到一個城市的人更傾向于在最初的5年里選擇租房而非購房。 因此，墨爾本的人口遷徙將會出現(xiàn)激增。

隨著這些新居民逐漸穩(wěn)定下來，他們中的許多人將在未來幾年準備購買他們的第一 套房產(chǎn)，這將導(dǎo)致購房需求增加。

談到墨爾本房價增長較緩的原因，F(xiàn)laherty指出，盡管大墨爾本地區(qū)的房價與2020 年3月相比增長了16%，但這一漲幅遠低于其他首府城市的水平。

澳洲首府城市的平均房價增長達到了43%。

布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價都在 穩(wěn)步上漲。

Flaherty還提到，墨爾本較高的住房供應(yīng)量一定程度上抑制了房價的劇 烈上漲。 與其他首府城市相比，墨爾本的住房供應(yīng)在過去較長時間內(nèi)一直保持充足。

這在某 種程度上緩解了因人口增長而導(dǎo)致的供不應(yīng)求問題，而在某些市場中，這種供不應(yīng) 求往往會推高房價。

拍賣師Nigel Harry指出在疫情期間，尤其是在近年來，很多房主不得不出售他們 價值不到百萬澳元的公寓和聯(lián)排別墅。

在經(jīng)歷了13次加息以及應(yīng)對土地稅的壓力后，那些曾計劃升級到更大居所的投資者 不得不退出市場。

Flaherty認為，墨爾本房地產(chǎn)市場正處于一個拐點。

預(yù)計房價今年開始再次上升。 除了人口的自然增長之外，利率的下降也增加了人們的信心，尤其是首次購房者， 他們對市場情緒變化非常敏感。

2023年，澳洲儲備銀行已經(jīng)兩次降息，將利率降至兩年來的低點3.85%。

Harry認為，進一步的降息將有助于刺激墨爾本的房地產(chǎn)市場。

他補充說，市中心 附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目眾多，使得這里成為了一個相對安全的投資選擇。

同時，F(xiàn)laherty補充道，墨爾本公寓的租金收益率已達到5.2%，高于其他許多首府 城市的平均水平。

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過去10年，全澳超800城區(qū)進入“房價百萬俱樂部”！

10年前，大多數(shù)澳人對購買100萬澳元的房子感到猶豫。2015年，全澳超過15,000 個區(qū)中僅有273個區(qū)的獨立屋中位價達到或超過100萬澳元。

據(jù)RealEstate網(wǎng)站報道，當時，新州獨立屋中位價僅為55萬澳元，其他州大多數(shù)則 在40萬澳元左右。

在塔州和南澳，一套普通獨立屋價格分別為28萬澳元和36.8萬澳元。

到了2025年，百萬俱樂部成員數(shù)量幾乎翻了4倍，達到1073個。

根據(jù)對PropTrack數(shù) 據(jù)的分析，有800個區(qū)的獨立屋價格超過100萬澳元。

其中很多是10年前房價相對便宜的沿海地區(qū)——其中近80個區(qū)在2015年的中位價為50 萬澳元或更低，獨立屋甚至可以低于45萬澳元購得。

例如，在靠近昆州邊界的新州Tweed Heads West，10年前的獨立屋中位價為39.85 萬澳元。

現(xiàn)在，要購買一棟獨立屋需要花費104萬澳元，增長了161%。

該分析包括截至2025年5月的一年內(nèi)至少售出30套房產(chǎn)的區(qū)，僅考慮獨立屋價格， 不包括公寓或整體住宅中位數(shù)。

昆州的Sunrise Beach和Noosa Heads在10年間的增長率排名最高——房價分別從2015 年5月的58萬澳元和69萬澳元增長到現(xiàn)在的201萬澳元和222.5萬澳元。

在房價增長超過200%的百萬俱樂部新成員中，全部位于新周和昆州的沿海地區(qū)，這 表明購房者越來越重視海濱生活方式帶來的價值。

昆州2015年最便宜的區(qū)中，黃金海岸的Hemmant和Highland Park以及Noosa的 Pomona和Cooroy在2025年中位價超過100萬澳元。

在維州2015年最便宜的、但在10年內(nèi)中位價超過100萬的區(qū)中，主要是區(qū)域性地 區(qū)，包括位于州北部的Bright、Mornington Peninsula的Bittern以及Geelong的 Manifold Heights。

維州最昂貴的Toorak在2015年至2025年間跌出了全澳十大最昂貴區(qū)，同樣跌出榜單 的還有墨爾本內(nèi)東區(qū)的Deepdene。

澳洲最貴的郊區(qū)現(xiàn)在全部位于新州，因為疫情以來墨爾本的房價有所下降。

更有甚者，10個最昂貴的區(qū)中，有9個的中位價超過500萬澳元。而獨立屋價格超過 200萬澳元的地區(qū)數(shù)量增加到226個，與2015年相比增加了200多個。

10年前，只有3個區(qū)的獨立屋中位價超過300萬澳元，且沒有任何一個超過400萬澳元。

在西澳，2015年價格超過100萬的區(qū)全部位于珀斯靠近市中心的海灘和河邊區(qū)域， 包括Dalkeith、Cottesloe和City Beach。

該州現(xiàn)在增加了56個中位價超百萬的區(qū)，許多是以前不被認為是高端的內(nèi)陸地區(qū)， 這突顯了該州在過去5年中特別由于人口增長和供應(yīng)不足而出現(xiàn)的價格迅速上漲。

在南澳，2015年只有兩個區(qū)的中位價超過100萬澳元，現(xiàn)在有73個。

塔州目前只有 一個進入百萬俱樂部的區(qū)——Sandy Bay，該地區(qū)2015年的中位價為64萬澳元。

ACT百萬俱樂部郊區(qū)增加了32個，從2015年的兩個增加到目前。而北領(lǐng)地則沒有任何一個區(qū)的中位價超過100萬澳元。

03

房價又漲了！澳洲樓市低谷僅撐3個月

澳洲最新一輪房市下跌，成為史上最短、最溫和的一次，僅持續(xù)三個月便反彈

根據(jù)Cotality（前稱CoreLogic）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，受一系列加息和生活成本壓力影響，澳洲住宅價格在2024年11月至2025年1月間小幅下跌，全國整體下滑了0.4%。

但在2025年2月，也就是兩年多以來首次降息的當月，房市開始反彈。 之后澳洲央行又在5月再次降息，目前現(xiàn)金利率降至3.85%。

Cotality 5月發(fā)布的《住宅價值指數(shù)》顯示，今年前五個月，全國住宅價格已累計上漲1.7%。在5月，所有首府城市的房價均上漲至少0.4%——悉尼上漲0.5%，墨爾本上漲0.4%，布里斯班上漲0.6%，珀斯上漲0.7%。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless表示，這次所謂的“放緩”更像是市場的“橫盤整理”，而不是真正意義上的下跌，其幅度也遠小于2020年和2015年那兩次短暫回調(diào)。

2020年4月至6月，正值新冠疫情初期，住宅價格下跌了1.8%，但隨后由于現(xiàn)金利率降至歷史最低的0.1%，房價迅速飆升。

2015年，澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）收緊貸款標準、特別是對投資房的限制，也曾令房市短暫下調(diào)，當年12月季度住宅價格下跌1.4%。

Lawless指出：“這充分說明了信貸獲取能力，也就是能否從銀行借到錢，對房價有多大影響。”

盡管全國整體房價上漲，不同城市的表現(xiàn)仍有差異。墨爾本去年下跌時間更長，而布里斯班和阿德萊德則從未陷入負增長。

Lawless指出，墨爾本目前的房價仍比2022年3月的峰值低4.5%，而悉尼僅比2024年9月的高點低0.3%。

“悉尼和墨爾本之間的房價差距，我們已經(jīng)有很久沒有見過這么大了，上一次是在1999年，”他說。

而布里斯班、阿德萊德和珀斯的住宅價格則已創(chuàng)歷史新高，盡管這些城市起步價本來就低于悉尼和墨爾本。

Lawless表示，今年房市仍面臨利空和利多因素交織的局面，但整體房價仍有上漲空間。

利空因素包括房價可負擔性問題和家庭債務(wù)水平高企；利多因素包括利率下調(diào)、買家信心改善以及住房供應(yīng)不足。

“這些利多因素足以抵消當前市場中的不利因素，”他說。

McGrath房產(chǎn)公司董事總經(jīng)理兼CEO John McGrath也指出，買家信心有所恢復(fù)，但房價尚未出現(xiàn)暴漲。

“如果2025年再出現(xiàn)第三次甚至第四次降息，那將對市場產(chǎn)生更大正面影響，”他說，“這會向買家傳遞趨勢仍在延續(xù)的信號，從而增強他們的入市信心。”

McGrath補充，在復(fù)活節(jié)假期和聯(lián)邦大選之后，悉尼市場上掛牌出售的房源數(shù)量明顯上升，說明賣家信心也在恢復(fù)。

“整體而言，我預(yù)計到圣誕節(jié)前，200萬澳元以下的房產(chǎn)價格將上漲2.5%至5%之間，市場信心正在緩慢回歸。”

墨爾本的Marshall White Group銷售總監(jiān)John Bongiorno也表示，自2月降息以來，市場情緒變得更加積極。

“買家舉牌出價的熱情更高了，房產(chǎn)看房人數(shù)也略有上升，目前的市場確實更樂觀，”他說。

他指出，首次置業(yè)者已經(jīng)重返市場，尋求100萬澳元以下的住宅或公寓，這種買氣也預(yù)計將逐漸傳導(dǎo)至高端住宅市場。

“今年市場不會出現(xiàn)大起大落，但比以往任何時候都更接近正常化，”Bongiorno說。

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在澳洲，$100萬能買到啥樣的房子？各地情況大不同！

在澳洲的某些地區(qū)，曾經(jīng)被認為是一大筆錢的100萬澳元現(xiàn)在在購房時如同“九牛一毛”。

獨立評估公司Herron Todd White（HTW）分析了各州的房屋中位價，揭示了如今100萬澳元在市場上實際能買到的房產(chǎn)，甚至在悉尼也有選擇。

例如，悉尼東部的Matraville，當?shù)氐莫毩⑽葜形粌r為250萬澳元，但那里的聯(lián)排別墅相對更為實惠。

近日，一幢建于1989年、位于Wassell Street 6/6-18號的3室 2衛(wèi)聯(lián)排別墅，在以120萬澳元的價格售出。

在悉尼西部的South Wentworthville，花130萬澳元可以買到一棟現(xiàn)代化的5室3衛(wèi)的雙拼房，比如最近在Northcott Street 36號出售的那套房產(chǎn)。

HTW總監(jiān)Shaun Thomas表示，對于那些無力購買獨立屋的悉尼買家來說，雙拼房已成為常見選擇。

他說：“這些房產(chǎn)中有些配備了高檔設(shè)施，能獲得不錯的售價。許多人傾向于選擇易于打理的房產(chǎn)，但又不想住在公寓樓或大型聯(lián)排別墅小區(qū)里。” 而在Newcastle，花100萬澳元仍能買到獨立屋。

Cameron Park區(qū)的獨立屋中位價為 953,933澳元，最近位于Tern Close 17號的一套四居室房屋以959,699澳元成交。

在維州的Mornington Peninsula，濱海小鎮(zhèn)Dromana的獨立屋中位價略低于100萬澳元，為967,500澳元。過去12個月中，該地區(qū)房價下降了近8%。

一套位于Coleus Street 47號的3室2衛(wèi)房產(chǎn)，最近以95萬澳元售出，距離海灘僅五分鐘車程。

HTW的總監(jiān)Perrin King表示：“雖然這些房產(chǎn)有些年代感，近年可能需要翻新使其現(xiàn)代化，但在Dromana的這個價位段，近期售出的房屋大多情況類似。”

在墨爾本，熱門城區(qū)Flemington的獨立屋中位價為105萬澳元，過去一年中下跌了 約四個百分點。

一幢位于Princes Street 127號的3室1衛(wèi)愛德華式排屋，最近以 113萬澳元售出。

“Flemington投資潛力強，特別適合尋求便捷市中心生活方式的人，”King表示。

在陽光明媚的昆州，想住在州東南角的選擇日益受限。布里斯班的獨立屋中位價，離100萬澳元僅差2000澳元。

一個接近布里斯班中位價的近市區(qū)房屋的銷售案例，是位于Kelvin Grove區(qū)Kelvin Grove Rd 158號的一套房產(chǎn)，最近以1,002,000澳元成交。

HTW的董事David Notley承認，這是一套“十分簡約的94平”房屋，擁有三間臥室和一個停車位，占地僅180平，位于一條繁忙的道路上。

“它擁有城市景觀，這無疑是一個優(yōu)點，附近的昆士蘭科技大學意味著投資者可以吸引很多學生合租房的興趣。”

在黃金海岸，Southport的獨立屋中位價為108萬澳元，該價位可以買到一套建于1980年代的舊式房屋，土地大約在500平米到700平米。

一幢位于Melinda Street 17號的兩層3室2衛(wèi)獨立屋，最近以117萬澳元售出。

在西澳，珀斯市中心附近的Subiaco、Leederville與珀斯CBD的獨立屋中位價都為120萬澳元，過去一年中增長了驚人的30%。

一套位于Randell Place 15號的寬敞兩層3室2衛(wèi)獨立屋，最近以122萬澳元售出。

在南澳，100萬澳元仍能買到不錯的房產(chǎn)，阿德萊德的獨立屋中位價僅為88萬澳元。一套位于Athelstone區(qū)Vincent Avenue 9A號的的三居室新房，目前的掛牌價為103.5萬澳元，或位于市中心William Lane 13號的一套時尚聯(lián)排別墅，售價為120萬澳元。

而在澳洲房產(chǎn)市場中價格最實惠的首府城市達爾文，當?shù)鬲毩⑽葜形粌r為60.4萬澳元，約60萬澳元的預(yù)算仍能買到優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，尤其在受歡迎的北部與市中心附近，地 塊通常超過800平米。

若預(yù)算有100萬澳元，可以輕松購得市中心寬敞的公寓，享有開闊景觀。

一套位于達爾文市中心Esplanade 213/130號的3室2衛(wèi)公寓，享有壯觀的水景，目前的掛牌 價為95萬澳元。

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