目前 ，中國酒店業正處于經濟增速調整與行業結構轉型的交匯點，究竟哪些城市仍蘊含投資紅利？又該如何實現高性價比的投資？這是所有投資人心中的終極疑問。面對市場周期波動 、消費偏好變化、選址決策復雜等重重挑戰，找到一條“既穩又準”的投資路徑尤為關鍵。

在東呈集團和環球旅訊聯合出品的《高性價比酒店投資寶藏城市紅寶書》發布環節上，米森實驗室發起人朱明生擔任主持人，與東呈集團發展事業群副總裁以及酒店投資紅寶會主理人雷鎮冰、環球旅訊創始人&CEO李超共同探討了紅寶書的研發邏輯和評估體系，通過分享高性價比的酒店投資理念，為“酒店投資如何破圈”這個難題提交了一份創新的答卷。

朱明生：目前酒店行業呈現明顯的兩極分化：有的賺得盆滿缽滿，有的卻虧得血本無歸。那么，酒店投資到底應該怎么做？怎樣挑選好項目？

李超：目前中國酒店業面臨供應過剩問題，尤其從近幾年開始，酒店供應增長遠超需求。一個重要的拐點出現在2023年11月，那時國內航空客流增速從30%-40%驟降到僅1%左右，反映出疫情后被壓抑的旅行需求已基本釋放，市場逐漸回歸常態。2024年前幾個月，國內航空客流增速進一步放緩至3.5%，遠低于疫情前GDP增速兩倍的水平，顯示整體旅游需求趨于穩定 的狀態。

同時，出境航空客流在2024年初仍保持較快增長，但國內旅游市場的熱度已顯疲態。這對酒店投資人是重要信號，表明未來酒店投資需更加謹慎，更側重低投入、低風險、高回報的策略，而非過去那種激進擴張。

在這種情況下，我們原有的一些酒店投資和經營的策略就要發生變化。但是現在市場上 還有 相當多原來賺到行業發展紅利的投資人，沒有足夠的信息和認知來及時調整，在慣性思維的決策下，容易踩坑。在過去高歌猛進的30年里，投資人都沒有經歷過長周期的低谷，所以投資者需要破開自己舊有的舒適圈，重新去研究和理解現在市場在發生的變化和趨勢。

朱明生：雷總一直在投資服務一線，能否分享下酒店投資怎么做？您以前提過一個概念叫破圈，能否具體做一些闡述？

雷鎮冰：我們長期在一線支持酒店運營，對市場供需的變化格外敏感。最近我們觀察到一個非常明顯的趨勢：過去由于整體供給少，只要鋪點就有不錯的成功率。但如今，疫情后客流增長放緩，行業供給卻持續擴張，資源錯配問題越來越嚴重。

我們調研了 超 50位頭部投資人，發現他們從2019年至今，基本每1至2年都有不錯的回報。這背后靠的就是他們具備持續自我調整的能力，尤其擅長“破圈”——打破原有 的城市圈、 資源圈 和認知圈 。

在當前不確定性加劇的市場環境下，能否破圈、迭代思維，決定了一個投資人能否活得好、活得久。 能成功的 頭部投資人身上的共同點，就是這三方面都有持續進化的能力 ， 基于此共識，環旅 和 東呈整合雙方優勢，共同梳理出真正適用于當下的高性價比酒店投資寶藏城市指南。

朱明生：為了解決當前酒店投資面臨的難題，我注意到兩位今天還帶來了一件“秘密武器”——《高性價比酒店投資寶藏城市紅寶書》。那么，紅寶書背后有什么樣的故事？它究竟能為行業、為投資人帶來哪些具體價值？

李超：因為我平時出差比較多，一年下來親自走訪了幾百家公司，和很多本土優秀及國際酒店管理公司高層都有深入交流。前段時間，我和東呈集團創始人、董事長兼CEO程新華先生 交流時，他 提出希望在投資端堅持高性價比的價值理念——以 “ 低投入、快回報 ” 對沖投資風險， 來 幫助投資人用更少的投入獲得更好的回報 ， 精準切中 了 當前市場內卷的環境挑戰 。

東呈的發展從兩廣、兩湖等 二、三線城市 起步，逐步拓展，形成了對 各 城市市場的深度洞察。這種從基層市場打磨出來的能力，讓他們在南方乃至逐步北上的布局中取得了不錯的成績。從我的觀察來看，東呈的產品聚焦于“用戶住得舒服”，這是最直觀也最重要的一點。同時，他們也非常重視投資回報，在如何讓投資人 實現高性價比投資，怎么更高效地 賺錢方面，積累了很多實用的策略。

我親歷了東呈 五年十倍速的 發展，在我們交流中就萌生了一個想法：是不是可以共同推動這種價值投資理念，讓更多酒店投資人受益？于是我們決定一起做點事情， 將 環旅龐大的旅游出行、城市消費數據的挖掘和分析能力， 和 東呈有數千家在營店都在實踐輕投快收的投資 實踐進行結合 ， 推動《高性價比酒店投資寶藏城市紅寶書》的誕生。今年內我們會陸續推出10個以上值得大家關注考察的寶藏城市。希望通過紅寶書，真正為行業賦能，幫助投資人做出更明智的決策，提升經營和盈利能力。

朱明生：基于《紅寶書》所構建的邏輯框架，如何判斷某個城市是否具備投資價值？

雷鎮冰： 紅寶書 區別于傳統行業白皮書，并非純研究數據的展示，而是定位于即用型投資決策工具， 幫投資人解決選對城市和選對商圈2大難題，實現 “拿來就能用”。

首先，紅寶書 用數據挑 選出具備潛力的“寶藏城市”，再結合東呈 全國3500家酒店 的落地經驗，來驗證這些城市是否真的具備高性價比酒店投資的可行性，判斷標準包括城市的租金水平、酒店售價是否具備溢價空間、經濟體量等宏觀指標，再結合實際運營案例驗證。

高性價比的“寶藏城市”，都有高潛力、高營收空間、高流量客源、低競爭階段和低投入門檻的“三高兩低”特征，同時呈現出文旅消費持續增長、投資回報周期穩定等典型趨勢，這類城市本質上是供需結構持續優化的價值標的，其稀缺性源于嚴格的篩選機制：既需滿足經濟增速、消費潛力、流量規模三大增長引擎，又須具備成本優勢與競爭窗口期兩大安全邊際，依托“三高兩低”的系統化評估模型，紅寶書將隱性的投資標的轉化為顯性的投資機會。

接著我們進一步細化到商圈，紅寶書構建的紅寶算法模型，通過“三點十要素”實現精準解構，圍繞“價值點”“機會點”和“風險點”，從商圈的配套、客流、消費力等十個要素深入分析，通過數據篩選出黃金商圈，并結合各檔次酒店供需關系的量化分析，定位市場缺口；同時，我們還加入了對“商圈風險”的控制，比如評估商圈內可用于酒店改造的物業數量，避免因供給激增造成競爭過度。最后，紅寶書還結合對屬地投資人的深度訪談，形成“數據模型+經驗法則”的雙重校驗體系。

朱明生：從投資城市的選擇細化到商圈的選擇，個中復雜的算法想必花費了團隊大量的精力和心血。紅寶書幫酒店投資人解決了投資導向和潛在機會的問題，那么對于“最后一公里”的落地問題，有沒有一個體系和它去呼應？

雷鎮冰：紅寶書是我們跟環旅完成的第一階段的工作，就像一本“酒店投資指南”——告訴大家去哪座城市、哪個商圈有潛力。但我們很清楚，光有指南不夠，想真正落地，還需要“地接服務” ， 這是我們在今年初重點思考并啟動的工作 ， 為此 我們成立 了 “酒店投資紅寶會” 。

紅寶會 在全國超過100個核心城市組建了“在地投資服務團隊”全程陪跑，團隊由平均擁有 10 年以上酒店投資經驗的資深顧問組成， 能陪你考察項目、帶你走訪商圈、組織本地沙龍、 每年推薦2000個以上優質物業 ，甚至幫助做專業評估， 切實解決了異地投資的信息差問題，幫助投資人從資源匹配到穩健經營的無縫銜接，降低跨區域投資的系統性風險。

此外，紅寶會還匯聚了超50位橫跨酒店行業內外的頂尖專家，構建覆蓋投資全鏈條的“行業專家智囊團”，專家團隊涵蓋酒管集團高管、行業媒體領袖、資深投資人、運營實戰派、金融專家等八大核心領域，為會員提供從投資決策到落地運營的一站式支持。

朱明生：請兩位分別用一句話總結一下《 高性價比酒店投資寶藏城市 紅寶書》。

雷鎮冰：紅寶書帶你全國看機會，紅寶會幫你輕松做投資！

李超：紅寶書將成為中國酒店投資人投資破圈的導航儀。

今年，紅寶書將會陸續發布10個以上具備投資潛力的寶藏城市，幫助更多的投資人精準捕捉區域市場結構性機遇。如果您想知道全國有哪些城市值得投資，如何實現更高成功率的酒店投資，歡迎加入紅寶會，免費申領紅寶書，限時解鎖價值3999元的投資服務權益。