被法院查封的房產在處置時

一般會通過司法拍賣這一途徑

但法拍并不總能最大程度實現房產價值

如果被執行人自己聯系到了買家

出價合適又愿意快速成交

被查封的房產可以由被執行人自行處置嗎？

案情簡介

法院在執行高某陽與高某、戚某某民間借貸糾紛案件過程中，依法查封被執行人高某、戚某某名下某小區房產。后被執行人高某、戚某某向法院申請自行處置上述房產。

在法院主持下，債權人高某陽、王某某、朱某等共計14人與被執行人高某、戚某某對上述房產達成自行處置初步方案。債權人一致同意被執行人高某、戚某某自行處置該房產，要求被執行人高某、戚某某在處置變現該房產扣除稅費、銀行抵押貸款等費用后，至少將125萬元到130萬元交到法院用于分配，處置期限為60天。上述方案經法院審查準許后，被執行人委托房產中介尋找買家。

“房子被查封了，也不是法院拍賣的，過戶真的沒有問題嗎？”意向買受人朱女士表達了她的擔憂。

法院審理

法院認為，在執行程序中，對不動產等標的額較大或情況復雜的財產，被執行人申請自行處置的，法院在可控制相應變價款，征得申請人同意或能夠滿足執行債權額度的情況下，可以允許被執行人在一定期限內、以合理的價格自行處置財產。

在自行處置過程中，為打消買受人的過戶顧慮，經宿遷經開區法院協調，不動產登記機構同意，在不解除案涉房產查封的情況下，由法院出具成交過戶裁定，買賣雙方先行辦理房產過戶手續，待過戶和抵押均完成后，法院再解除案涉房產的查封。

2024年11月23日，買受人朱女士與被執行人高某、戚某某簽訂案涉房產買賣合同，交易金額為165萬元，與市場價格基本持平。

2024年12月5日，法院作出執行裁定書，裁定：某小區房產的所有權歸買受人朱某某（居民身份證號碼……）所有。同時，法院向不動產登記機構出具協助執行通知書，載明在查封不解除的情況下，協助辦理過戶手續……次日，案涉房產順利辦理“帶封過戶”。

法官說法

李冬梅

宿遷經開區法院執行局審判員、一級法官

《最高人民法院關于進一步完善執行權制約機制、加強執行監督的意見》第17條

探索建立被執行人自行處置機制。對不動產等標的額較大或者情況復雜的財產……有確定的交易對象的，在征得申請執行人同意或者能夠滿足執行債權額度的情況下，人民法院可以允許其直接交易。自行處置期限由人民法院根據財產實際情況、市場行情等因素確定，但最長不得超過90日。

近年來，各地法院都在積極探索被執行人自行處置機制。但在實踐中，在什么樣的情況下可以準許被執行人自行處置，自行處置過程中能否“帶封過戶”，都是執行工作面臨的現實問題。本案是宿遷法院探索被執行人自行處置名下不動產的首例“帶封過戶”案件，最高人民法院執行局公眾號“中國執行”予以推介報道，江蘇法院簡報作為案例刊載全省推廣。

本案中，執行法院通過主持召開債權人會議的形式，促成高某陽、王某某、朱某等14位債權人與被執行人高某、戚某某就案涉房產達成自行處置方案。在自行處置過程中，執行法院通過出具過戶裁定，采取“帶封過戶”的方式，順利完成過戶，打消了買受人過戶的顧慮。

本次自行處置最大限度地實現處置財產的價值，采用“帶封過戶”的新模式，對探索被執行人自行處置機制起到有益作用。全程未增加額外環節，以“更快捷、零成本、零負擔”的方式，最大限度地保障了各方利益，實現了法律效果和社會效果的有機統一。

文：經開區法院

校編：陳雅君

審核：李瑞武

如果您喜歡我們推送的文章，請將"宿遷中院公眾號"加為星標，分享您喜歡的文章并點擊頁面下方的“在看”“點贊”。