房價數據背后的真相

假設有10套均價10萬每平、每套200平的高端房子，以及10套均價5萬每平、每套100平的普通房子，上個月均賣出成交。通過成交總金額除以總面積，可算出上個月房價數據：（10×10萬×200 + 10×5萬×100）÷（10×200 + 10×100）= 2.5億÷3000 = 83300元/平。

這個月，成交8套高端房子，成交價從10萬每平降至9萬每平，2套普通房子，單價從5萬每平降至4萬每平。同樣用總金額除以總面積計算本月房屋均價：（8×9萬×200 + 2×4萬×100）÷（8×200 + 2×100）= 1480萬÷1800 ≈ 8222元/平（原文此處計算結果“8400美平”有誤，推測為“8400元/平”，按正確思路計算約為8222元/平 ）。可以看到，盡管本月賣出房屋數量更少且單價下降，但因高端樓盤成交占比變大，統計學顯示的房價數據卻上漲了。

這就是2025年房價的部分真相。如今常聽到一線城市房價上漲或某月新房價格環比上升等新聞，賣房者借此制造焦慮，我們必須弄清實際情況。今年新房市場有明顯現象，開發商幾乎都主打高端改善大戶型概念，配備干掛石材、玻璃幕墻、泳池會所、大平層等，似乎認定只有以中產以上置換升級概念才能賣房，幾乎放棄剛需入門市場。這些新房產品比3年前的樓盤更具競爭力，價格也高于周邊二手房，如周邊二手房賣2500元/平，新房賣3000元/平，且新房更具吸引力，使得高單價、大戶型新房成交占比更高，拉高了整個樓市均價數據，造成房價上漲假象。

從2025年最新數據來看，新建商品房銷售面積2.83億平方米，同比下降2.8%，銷售金額2.7萬億元，同比下降3.2%。以北上廣深為代表的一線城市成交量同比增長，新房增長更明顯，但廣大二三線城市仍在快速縮量下跌。這種情況導致高單價、配置更好的新房成交占比拉高房價數據。就今年房價數據而言，新房中僅上海同比去年增長，可能因今年上海賣出許多天價豪宅。二手房層面，十大城市全線下跌。

樓市與股市不同，股市流動性高，情緒發酵當天股價就有反饋；樓市流動性弱，房子掛半年可能都成交不了，賣家不降價，市場常處于無量狀態，即便房價會跌，過程也很漫長，不能急功近利，需以年為單位判斷。比如2021年提到的房價拐點，到2023年大家感受才明顯，就是因為樓市傳導周期長。

當下，房企開發商熱衷高端改善盤概念，但這類房產未必能獲市場認可，畢竟一個城市能買得起豪宅的人數有限，同時推出大量豪宅，買家數量難以匹配。目前在售樓盤如何成功去庫存，以及這對開發商明年拿地價格信心的影響，是后續房價變化的關鍵。所以持續關注很重要，這是一場持久戰。