觀點網(wǎng) 蹉跎十五年之后，這個位于南寧五象新區(qū)的商業(yè)體迎來新生。

據(jù)中信城開官微消息，近期南寧信悅匯正式開業(yè)，而這一項目的前身是2010年拿地的五象航洋城。

消息顯示，該項目有中信集團旗下多個平臺協(xié)同，通過“司法重組+實質(zhì)性重組”的方式，成功盤活，是中信城開產(chǎn)融協(xié)同紓困的新樣板。

不過，重生歸來的南寧信悅匯，周邊早有華潤、綠地、萬科等商業(yè)項目盤踞多年，信悅匯能否從中脫穎而出？

前世今生

5月30日上午，位于南寧五象新區(qū)的信悅匯購物中心鳴鑼開業(yè)，這是中信城開打造的第三個信悅匯項目。

資料顯示，該項目位于廣西南寧市五象新區(qū)總部基地，總體量達(dá)41萬平方米，由3棟商務(wù)辦公樓、1座購物中心組成。其中，購物中心體量13.2萬平方米，由地下一層和地上七層組成。

事實上，南寧信悅匯項目的開業(yè)，標(biāo)志著五象新區(qū)核心商圈再添新引擎，但更重要的是，上述項目重?zé)ㄐ律馕吨鵂€尾資產(chǎn)的有效盤活。

據(jù)了解，南寧信悅匯的前身是五象航洋城。

早在2010年，廣西本土企業(yè)航洋信和置業(yè)以6.05億元的代價拿下上述地塊。按當(dāng)時記錄，一舉奪得廣西單價新“地王”。

計算下來，上述地塊的單價達(dá)到1600萬元畝，樓面價2490元/平方米，而同年11月拍賣的五象大道南側(cè)GC2010-080的商務(wù)地塊，其成交價格僅為892萬元/畝。換言之，航洋城地塊的單價比周邊項目貴了一倍。

地王項目的一舉一動總是備受矚目。

從當(dāng)?shù)孛襟w的報道來看，航洋集團拿地之后，計劃投入26億元打造上述項目，建設(shè)期為48個月。其中，購物中心部分定位為商務(wù)、時尚型精品體驗購物中心，計劃于2016年啟動招商，2018年5月開業(yè)。

然而，這個斥巨資打造的項目并未如預(yù)期那般順利落地。

據(jù)了解，項目此前宣布延遲至2020年5月1日，但并未能兌現(xiàn)。而后，2021年4月，官方公開渠道表示，計2021年秋冬季開業(yè)；但受疫情影響，項目開業(yè)時間再度延期到2022年。多次調(diào)整開業(yè)時間，以至于五象航洋城被市場戲稱為“鴿王”。

但令外界意想不到的是，這個“鴿王”飛著飛著就丟了。

2023年，航洋信和置業(yè)面臨破產(chǎn)重整。而五象航洋城作為融資抵押物，正式由中信集團接管。

如今，經(jīng)過18個月的盤活，項目重新入市，并以“信悅匯”的品牌面向市場。

據(jù)了解，重新開業(yè)的信悅匯項目，引入了萬達(dá)影城、樂道匯精品超市南寧首家旗艦店、BIGOFFS超級折扣倉儲式品牌特賣會員店南寧首店、魔方城市書房廣西首店等品牌，開業(yè)當(dāng)天客流突破13.5萬人次。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，畢竟，南寧信悅匯周邊早已盤踞多個重點商業(yè)項目。

商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，項目五公里范圍內(nèi)已有南寧薈聚（宜家家居店）、綠地繽紛天地、源泉薈商業(yè)廣場、金域中央萬科里、又一城商業(yè)廣場等項目。

不僅如此，2021年9月5日，南寧五象萬象匯正式啟幕，五象新區(qū)早已形成多雄逐鹿的商業(yè)格局，初出茅廬的信悅匯要打破其中競爭局面，成功脫穎而出，或許并不容易。

紓困啟示錄

據(jù)介紹，此次重整盤活采用“司法重整+實質(zhì)性重組”，綜合運用了“債轉(zhuǎn)股強控制、共益?zhèn)度氡ｉ_業(yè)、專業(yè)團隊優(yōu)運營”的交易結(jié)構(gòu)模式。

其一，當(dāng)年，航洋信和置業(yè)以五象航洋城作為抵押物，向華融資管借款，期限到2023年年末。

在企業(yè)破產(chǎn)重整之下，上述項目便通過債轉(zhuǎn)股，轉(zhuǎn)入中信集團（華融資產(chǎn)第一大股東）旗下。

商業(yè)客了解到，早在2024年1月，中信信托便順利拿下廣西航洋信和置業(yè)有限公司100%股權(quán)，由此全資控股五象航洋城。

其二，此前中信信托與中信金融資產(chǎn)便共同設(shè)立了“中信信托·信瑞6號企業(yè)破產(chǎn)服務(wù)信托項目”，通過信托計劃向重整企業(yè)發(fā)放共益?zhèn)J款，為項目的續(xù)建和開業(yè)提供一定的資金。

其三，中信城開進(jìn)行融資代建，而旗下的中信商管以輕資產(chǎn)運營的角色介入上述項目當(dāng)中。

也就是說，借助信托工具，并協(xié)同中信集團旗下多個兄弟單位，最終南寧信悅匯得以紓困與盤活。

資料顯示，目前中信集團旗下涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的平臺主要有三個，包括中信泰富、中信城開以及中信和業(yè)。

其中，中信泰富專注于城市綜合體、高端商業(yè)、優(yōu)質(zhì)住宅等地產(chǎn)項目的開發(fā)與運營；中信和業(yè)則是中信集團新型城鎮(zhèn)化板塊商業(yè)地產(chǎn)運營管理的平臺，主要負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的持有、運營及受托管理。

而中信城開是中信集團一級全資子公司，是中信集團對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合并重新定位后成立的專注于城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)的專業(yè)發(fā)展平臺。

對比來看，“兄弟公司”中信泰富更多是以重資產(chǎn)投資為主，而中信城開則主要以輕資產(chǎn)模式開展業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)也帶了更多金融屬性。

本次南寧信悅匯的盤活是這樣，此前深圳信悅匯的紓困同樣如此。

早在2022年，中信城開便接手佳兆業(yè)的資產(chǎn)包，對出險項目進(jìn)行盤活，其打造的深圳信悅匯購物中心，便是出自佳兆業(yè)資產(chǎn)包。

據(jù)了解，2022年6月25日，中信城開宣布完成佳兆業(yè)資產(chǎn)包交易，涉及南山東角頭、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業(yè)科技中心四個項目。

其中，位于深圳福田的佳兆業(yè)科技中心，被命名為中信城開大廈，并在2023年下半年正式亮相，而該項目的配套商業(yè)，則被打造成為深圳信悅匯購物中心，于2024年4月30日正式開業(yè)。

復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，彼時中信城開所探索的紓困模式，具體主要與中信銀行、佳兆業(yè)以服務(wù)信托的模式進(jìn)行合作，其中中信銀行仍作為債權(quán)人，中信城開通過融資代建的方式，提供一定的盤活資金用于后續(xù)項目建設(shè)。

以信托工具獲取資金，再由中信城開參與輕資產(chǎn)運作，其不僅能夠解紓困過程的資金難題，更能快速實現(xiàn)資產(chǎn)的盤活，增大業(yè)務(wù)規(guī)模，可謂是一舉多得。

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