關于買房換房、買入退出的邏輯和實操，加上我的微信，我會在直播的時候告訴大家

　　01

　　最近傳出消息， 有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元人民幣的存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。

　　直接摘取關鍵詞：

　　1.進一步下調存量房貸利率。

　　2.可以轉行重新貸款。

　　根據相關方案，存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而不用等到明年1月（通常的利率調整時間）。

　　居民也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，并按照最新利率簽訂合同，這將是房地產步入困境以來，首次允許這種被稱為“轉按揭”的操作。

　　當然，目前這一消息尚未得到官方正式，但今天的A股，聞風大漲，尤其是消費電子、房地產和保險、游戲板塊。

　　02

　　現在的存量房貸利率什么情況？

　　根據調查，過去四年內的存量房貸，普遍利率高達4.2%以上。后面即使 隨著LPR（貸款市場報價利率）調整、存量房貸利率調整，存量貸款利率有所下降，但依然接近4%。

　　為了繼續降低存量房貸利率，一方面， 多地重啟“商轉公”業務。

　　例如8月23日，長春市住房公積金管理中心發布通知，決定開展商業性個人住房貸款轉“公積金+商貸”組合貸款業務。8月12日，安徽省宣城市發布通知稱，恢復住房公積金“商轉公”貸款業務。

　　據第一財經不完全統計，2023年以來，約有30多個城市陸續開通或恢復“商轉公”“商轉組合貸”業務。

　　但是， “商轉公”仍有許多限制性措施。例如， “商轉公”房屋普遍需要業主取得不動產權證，貸款置換對象限于純商業貸款 。

　　而為了取得不動產權證，業主往往需要“先還再貸”，除了部分城市如長沙、煙臺、鄭州有順位抵押（類似于帶押過戶）的便利外，其他開通“商轉公”的城市只能“先還后貸”。

　　再比如，“商轉公”政策往往會動態啟停。

　　說白了，公積金屬于稀缺貸款資源，不僅個人公積金貸款有限制額度，就連公積金管理中心，也會根據個貸率（即住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比）實行動態啟停。 以往各個城市都把提升公積金額度，當做是一個專門的新政利好。

　　所以南寧、長沙這些城市，一旦個貸率預警、出現資金不足的情況，公積金中心便會暫停受理“商轉公”。

　　因此， 相對于商業貸，公積金貸款利率雖然低，也有“商轉公”的政策支持，但大批量的存量房房貸利率，公積金是吃不下來的，還是得靠銀行降存量房貸利率。

　　而另一方面，存量房降房貸利率的條件，已經成熟！

　　你要知道，現在的正常商貸利率跌到了哪里？ 廣州首套房房貸利率已經卷到了2.89%，比公積金2.85%的利率只高了0.04%！

　　如此一來，不需要“商轉公”或者組合貸，也能實現低利率貸款！

　　而對于存量房來說， 首套房房貸利率已經跌到2字頭，存量房憑什么還站在4字頭？

　　所以在各輪新政中，降低存量房利率，一直是廣大業主最懇切的呼聲。

　　03

　　說實話，因為存量房貸利率高企，很多居民不敢消費，不僅不敢買房，甚至下館子的次數也少了很多。

　　
▲經濟觀察報報道，北京餐飲業利潤暴跌88.8%。

　　因此，房貸，不僅把大家30年的消費額度消耗了很大部分，就連消費膽量也弄沒了。

　　而此次存量房貸調整，倘若調整幅度大，那么會給消費市場帶來一部分信心，實現國內商品的內循環。

　　當然代價也不是沒有，未來銀行很有可能會繼續降低存款利息，畢竟銀行不是慈善家。

　　其次，現在的首套商業貸的利率已經無限接近公積金利率，存量貸利率也會調整，相比商業貸款，公積金貸款沒什么優惠了，那以后上班還買公積金的人一定會少，全都發工資不好嘛！

　　本文作者：慶哥