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下圖是今年前8月主要城市土地出讓情況，大家可以參考一下：

可以看到，除了北京情況稍好一些，大多數(shù)城市土地財政繼續(xù)淪陷，乃至大幅腰斬！

要知道，賣地的錢多數(shù)納入政府性基金預算收入，這里很多都是用于城市基建的硬性支出，直接影響城市的富裕程度。

如今，土地出讓金越來越少， 各城市拼命開源節(jié)流，不僅砍掉了很多基建項目，甚至不少地方連國道都恢復收費了。

▲政府作為各行業(yè)最大的甲方和基礎設施提供方，如此操作間接導致其他各行業(yè)更難，進入一個螺旋向下的循環(huán)。

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然而，盡管土地財政狀況艱難，但更難的是，土拍已經被玩壞了。

為什么這么說？

比如 最近 越秀退地，兩宗地退了120億。雖然政府不直接給錢，均以應付票據(jù)形式支付 ，但這種操作，給了其他開發(fā)商一個巨大的疑問：

拿了地，居然還能這么干？

要知道，越秀退掉的這兩宗土地，都是2021年的高價地，而2021年廣州總共出讓了1779億的土地。

如今， 越秀 全身而退，拿下120億的地票（相當于約200億的高價貨值直接清盤），而其他房企舍身入局、高價拿地，只能含淚虧本開發(fā)完，你說這些開發(fā)商會不會羨慕嫉妒恨？

更重要的是，今年下半年， 廣州推出了50宗土地出讓計劃，很多地塊非常優(yōu)質，比如天河面粉廠地塊，已經有人喊出下一個“匯悅臺”了。而越秀手握120億欠條，下半年“騰籠換鳥”子彈充分，絕對要大殺四方。

所以，退掉差地塊、換成好地塊， 越秀這波不僅是雙贏，簡直贏麻了。

而其他房企，是高位站崗也好，還是繼續(xù)跟上面協(xié)商也好，我們會繼續(xù)關注。

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除了退地引發(fā)的契約爭議，“土拍被玩壞”，還有一點是，新的土拍規(guī)則越來越寬松了。

例如上文提到的廣州50宗新地塊，廣州是直接按照去年修改的建筑設計新規(guī)來定容積率的：

住宅套內半開敞空間半計容比例，由15%放寬到20%，高品質住宅的上限還可適當提高；

套內建面超144平的復式住宅，層高最高可以到7.2米等等。

而這個新規(guī)也意味著，新地塊會有更多的陽臺、入戶花園或者設備平臺這樣的半開敞空間贈送。廣州新房的得房率，將一躍升為100%。

萬眾矚目的面粉廠地塊，得房率最高將達到130%，可謂史無前例。

在這之前，新房得房率能突破80%的，就已經很牛逼了。

而 這種情況也不止廣州，深圳、北京、武漢、珠海、福州等地，全都更新了政策，允許通過陽臺、飄窗、設備平臺等增加贈送面積。

例如早在2023年，越秀潮樾府和越秀瑞樾府就開始通過增加飄窗（凸窗）數(shù)量，來提高得房率，這應該是深圳最早玩轉計容新規(guī)的新盤。（又是越秀，為啥越秀這么牛？）

對此，有自媒體稱，深圳將會是世界上第一個睡飄窗的城市。

當然北京也是一樣。以前北京新盤不缺客戶，新房項目基本沒有陽臺，如今北京帶有陽臺的項目越來越多，比如順義去年的新盤璞瑅潤府，多數(shù)戶型就有一個長達近10米的大陽臺。

總之，新房項目在修改計容規(guī)則的“保駕護航”下，得房率遠超二手房和存量新房，品質和價格也大都很好，在短時間內，獲得了暴打二手房賣家和存量新房的巨大優(yōu)勢。

然而，新房項目是一茬一茬的出現(xiàn)，既然規(guī)則能改，誰又能保證，下一屆的新房不會比這一屆的新房贈送更多更大呢？

如此反復，誰又能堅定，自己不是那棵韭菜？

本文作者：陳慶

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