文｜鄧浩志

9月26日重要會議是近兩三年來對刺激經(jīng)濟(jì)、活躍資本市場，提振房地產(chǎn)市場等內(nèi)容研究較多，態(tài)度變化較大，表述態(tài)度堅(jiān)決且有力的一次。會議公報發(fā)出后，A股大漲，港股大漲，人民幣匯率大漲，房地產(chǎn)股更是暴漲。怎么看關(guān)于房地產(chǎn)的表述？后續(xù)還有什么大招期待？樓市何時見底？反彈？

談幾點(diǎn)看法：

1、三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不盡人意

九月底研究經(jīng)濟(jì)工作，并非政治局會議的慣例，本身就顯示出對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重視。也說明二季度經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)問題的壓力。預(yù)計10月初公布的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可能會呈現(xiàn)較大壓力。就房地產(chǎn)而言，789月成交量更是節(jié)節(jié)下滑，很可能是有史以來最差的三季度房地產(chǎn)市場。這個大家要有心理準(zhǔn)備。

2、會議提出“要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息”。

這和之前央行924新政大招相互呼應(yīng)，需要注意的是，除了降準(zhǔn)，這次還提出了要降息，而且用了“有力度”一詞。我預(yù)計央行會在降低存量房貸利率的時候，一并降息50個基點(diǎn)。時間上，預(yù)計在10月底，11月初，因?yàn)榇媪糠抠J利率下調(diào)準(zhǔn)備時間大概也需要一個月左右。到時候利息和存量房貸一起降，既可以避免銀行出現(xiàn)利差縮小的問題。也可以對存量房貸，增量房貸同時形成利好，既降低房貸利率釋放消費(fèi)力，也釋放購房需求。

3、 “要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

“要樓市見底”這個表述貌似在中國房地產(chǎn)政策上是從來都沒有出現(xiàn)過的。既然明確強(qiáng)調(diào)要讓樓市止跌回穩(wěn)這個目標(biāo)，相信未來各種大招還會層出不窮。最近幾個月，我們見到的都是央行的政策。預(yù)計在接下來的一個月左右，發(fā)改，財政，住建等部門都會出臺相應(yīng)的政策措施支持房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

4、 “對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。

按照今年初自然資源部的要求，商品住宅去化周期超過36個月的城市，應(yīng)該停止新增土地供應(yīng)。低于36個月，高于18個月的城市，要求按照“盤活多少，供應(yīng)多少”的原則。低于18個月的城市，可以自行安排供地。而根據(jù)當(dāng)前商品房庫存數(shù)據(jù)，絕大多數(shù)城市都超過36個月。一線城市的廣州也達(dá)到了27個月。但此前這個控制土地供應(yīng)的政策幾乎完全沒有執(zhí)行。后續(xù)會不會執(zhí)行？值得關(guān)注。另外，許多“商改住”“商改租”“工改住”以及公寓產(chǎn)品等，都涉及存量的優(yōu)化政策，預(yù)計也會在近期，以符合市場要求，釋放購買需求，推動去庫存和盤活的原則進(jìn)行調(diào)整。更值得留意的是收購商品房作為保障性住房的具體工作能否在近期，全面、快速地展開，因?yàn)檫@是目前為止“去庫存”最大的單一政策。

5、 “加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。”

該內(nèi)容的表述和此前大致相同，這次使用了“加大力度”一詞，意味著保交付將獲得更多的資金支持。

6、 “要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率。”

這是在上一次重要會議中已經(jīng)有表述，而本周央行也宣布政策準(zhǔn)備落地。相關(guān)分析我也發(fā)布過，有興趣的朋友可以回看。

7、 “抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

這里說的貌似都是長效機(jī)制的內(nèi)容，實(shí)際上也包含了部分近期就需要落地的內(nèi)容。比如說取消普通住宅和非普通住宅的認(rèn)定，那就意味著取消144平米以上產(chǎn)品的“豪宅稅”等等。另外，部分城市購房稅費(fèi)也可能采取階段性減免的辦法，從而刺激房地產(chǎn)市場的需求。

8、 “努力提振資本市場”。

這個說的是資本市場，主要是股市，貌似和樓市關(guān)系不大。但當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)問題很多，千頭萬緒先抓哪個重點(diǎn)展開突破是關(guān)鍵。單純先刺激樓市，已經(jīng)試過2次，效果不好，也只能維持一個月左右。如果先刺激股市，反而可能起到提振市場信心，釋放解套資金，從而帶動其他消費(fèi)和投資的效果。樓市股市是中國最大的兩個投資市場，相互關(guān)聯(lián)、影響、密不可分。股市的提振，大概率也能釋放樓市更多的需求。