文｜鄧浩志

”十一”的樓市表現(xiàn)火爆，效果能否維持超一個(gè)月？

按慣例，過去三輪刺激樓市政策出臺(tái)后，市場(chǎng)都能維持1個(gè)月左右的強(qiáng)勢(shì)，所以“十一”前出了大招，“十一”的樓市表現(xiàn)火爆也是預(yù)期之內(nèi)，整個(gè)十月份又是樓市傳統(tǒng)的“銀十”旺季，所以十月樓市肯定不會(huì)太差。

問題是后市如何？準(zhǔn)確說是四季度后期，樓市走勢(shì)如何？會(huì)不會(huì)再次降溫？我覺得取決于以下幾點(diǎn)：

1、政策能否連續(xù)發(fā)力，一改過去的“擠牙膏”式出招。

如果各地，各部委能夠乘勝追擊，再接再厲，每個(gè)月都出一波支持樓市的利好政策。而不是等市場(chǎng)冷下來，降溫之后再“點(diǎn)火”，那市場(chǎng)就有可能打破政策效力只有一個(gè)月的詛咒。

2、股市能不能在大幅反彈后企穩(wěn)，并保持慢牛的趨勢(shì)。

因?yàn)榻?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)短期似乎都不可能有大的改善，在就業(yè)和收入表現(xiàn)不佳的情況也不可能在一個(gè)季度內(nèi)扭轉(zhuǎn)，在大家沒錢的情況下刺激消費(fèi)，能指望的也只有股市了。如果股市繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，繼續(xù)讓部分老股民解套，繼續(xù)制造財(cái)富效應(yīng)，則樓市將會(huì)受到股市外溢資金的輻射，從而能夠部分緩解樓市購買資金不足的問題。

3、經(jīng)濟(jì)仍是樓市的基本面。

其實(shí)購房資格已經(jīng)放開，但大家都沒錢買。如經(jīng)濟(jì)不改善，收入，就業(yè)不改善，大家投資消費(fèi)肯定會(huì)趨于謹(jǐn)慎。所以從長(zhǎng)期看，樓市徹底好轉(zhuǎn)，需要切切實(shí)實(shí)的收入水平提高。

4、信心不足不是問題，但也是重大問題。

怎么理解呢？其實(shí)樓市購買者信心，其實(shí)非常容易重塑，就像股市，來幾個(gè)漲停板，開戶的人馬上增加，看漲的人也馬上增加，只要市場(chǎng)上漲，信心就會(huì)馬上恢復(fù)，信仰都會(huì)改變。所以這方面無需輿論的刻意引導(dǎo)，因?yàn)榭鋸埖膱?bào)道太多，反而有反效果。但信心有時(shí)候又是很難恢復(fù)的，比如企業(yè)家的信心，外資的信心，這種趨勢(shì)是很難輕易改變的。必須從基本面上進(jìn)行調(diào)整，以求逐漸恢復(fù)。這個(gè)話題敏感，不展開講，大家都懂。

樓市要“止跌回穩(wěn)”，政策要把握四個(gè)關(guān)鍵

百強(qiáng)房企在樓市“金九”表現(xiàn)失色，9月單月，TOP100房企銷售額同比下降38.81%，累計(jì)來看，今年前三個(gè)季度，百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模均保持在歷史低位。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-9月，百強(qiáng)房企銷售總額為29699.4億元，同比下降38.8%。和去年同期相比下滑了近4成，而去年已經(jīng)是比前年，比前年大幅下滑，可見過去的三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有多么的低迷，7、8、9月份樓市行情差到行業(yè)從業(yè)者都已經(jīng)有些內(nèi)心發(fā)毛。所以9月底一大波政策推動(dòng)樓市復(fù)蘇，這是必然的，也是必須的。

但我還是想強(qiáng)調(diào)，樓市最佳救助時(shí)機(jī)在2022年，2023年就已經(jīng)錯(cuò)過，而當(dāng)前樓市的問題不但積重難返，而且極為錯(cuò)綜復(fù)雜。所以有幾個(gè)關(guān)鍵原則必須把握住：

一是出臺(tái)的政策必須要有針對(duì)性，即政策一定是能充分釋放購買需求，能大力支持購買力的，不能蜻蜓點(diǎn)水式，更不能胡子眉毛一把抓。

第二是政策必須持續(xù)出招，不停出招，才能讓市場(chǎng)穩(wěn)定下來。再像過去斷斷續(xù)續(xù)出政策，效果也注定也是斷斷續(xù)續(xù)的，甚至一次比一次差。

第三是必須廣泛聽取一線市場(chǎng)參與者的真實(shí)信息反饋。因?yàn)闃鞘行枨笠呀?jīng)發(fā)生了根本性改變，初次置業(yè)為主導(dǎo)的市場(chǎng)和改善型為主導(dǎo)的市場(chǎng)不單在購買力、購買資格上上有差異，其消費(fèi)特征，心理特征也和當(dāng)年大批初次“上車客”有巨大的差異。所以具體政的制定能否符合當(dāng)下需求非常關(guān)鍵，這些都不是單純靠想象就能有的。

最后是切忌盲目樂觀，也切忌“既要、又要、還要”的思路。當(dāng)前房地產(chǎn)問題非常沉重，單純“十一”黃金周表現(xiàn)良好，尚不足以判斷市場(chǎng)就此走穩(wěn)走好。

另外樓市問題嚴(yán)重，不可能輕描淡寫就能逆轉(zhuǎn)。必須集中精力和資源以解決主要矛盾的心態(tài)予以應(yīng)對(duì)，要讓樓市“止跌回穩(wěn)”，出臺(tái)重磅政策后產(chǎn)生一些副作用幾乎是不可避免的。如果過于瞻前顧后，則最終結(jié)果可能還是回到政策效果一個(gè)月的圈圈里。