2018年至今，青島樓市經(jīng)過多次調(diào)整，逐步觸底反彈。

細(xì)細(xì)觀察，不同區(qū)域的表現(xiàn)還是不相同的。

尤其是那些“坑”點多的地方，表現(xiàn)之“極端”，確實罕見。

今天咱們就來捋一捋這些特殊區(qū)域/小區(qū)。

01 維多利亞灣

在2019年高點時，維多利亞灣的二手房價達(dá)到了1.3萬：

而現(xiàn)在的成交價，已經(jīng)跌到了五六千，也就是說跌去了一半多，這個跌幅已經(jīng)是不好形容了。

關(guān)于維多利亞灣之所以跌幅這么大的原因，去年比較火的一張照片能夠說明問題：

上圖是維多利亞灣小區(qū)的空中俯瞰實景圖，左邊是一大片的碼頭、工廠，半島的端頭是寂寞的維多利亞灣。

維多利亞灣業(yè)主想要外出，就必須穿過這片幅員廣闊的工業(yè)區(qū)，距離最近的其他居民區(qū)的直線距離在5公里左右。

維多利亞灣的孤獨，不僅體現(xiàn)在位置上，其公共交通更是短板。

目前青島已經(jīng)開通了7條地鐵，可維多利亞灣不挨著任何一條，距離最近的站點在5公里左右；更為難堪的是，在青島地鐵的遠(yuǎn)期規(guī)劃中維多利亞灣也沒有地鐵。

因為維多利亞灣臨近港口，附近的大車比較多，業(yè)主外出要天天與大車搶“跑道”，這種大車問題其實也影響著小區(qū)業(yè)主的環(huán)境舒適度。

本身配套較少，與外部交通聯(lián)系困難，應(yīng)該就是維多利亞灣房價起不來的主要原因。

02 濱海歡樂城

記得在2013年，市北區(qū)濱海歡樂城的綠地閱海府邸、保利香檳國際等新盤房價是要超過李村、東李的。

那時候李村、東李的房價在1萬左右，濱海歡樂城在1.1萬以上。時至今日，形勢已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在，綠地閱海府邸最新的成交價已經(jīng)降到了一萬三四：

而李村的中海國際社區(qū)的成交價還在小兩萬：

去過李村的都知道，這地方交通四通八達(dá)，最早擁有雙地鐵，有青島最大的商圈，工作、生活都很方便。

反觀濱海歡樂城，則被快速路、主干道隔成了一個相對獨立的片區(qū)：

濱海歡樂城與市北區(qū)發(fā)展較成熟、配套較齊全的地方，隔著環(huán)灣快速路、鐵路以及大片欠開發(fā)的區(qū)域。

濱海歡樂城，本身是一個人工填的區(qū)域，又被物理間隔了很多年。業(yè)主們工作、生活都不是太方便，這或許就是大家之前買房避開濱海歡樂城的一個原因。

當(dāng)然，未來或許會有大的改變。比如，山姆會員店的落地，太原路立交橋的徹底通車，地鐵線的通車，還得再等等。

03 孤島/“孤立”效應(yīng)

其實，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，青島有很多的“孤島”，類似于相對孤立的片區(qū)。

像青蘭高速以南、環(huán)灣快速路以西的這一塊區(qū)域：

這個地方的樓盤，有定位為豪宅的，有想聚集中產(chǎn)的，也有剛需項目，但最終都因相對孤立而處于尷尬境地。甚至于出現(xiàn)，新房價格2萬+，二手房東卻賣1萬砸盤的情況。

如果你打開地圖會知道，這個地方屬于“三不靠”，與青島市區(qū)、城陽核心區(qū)較遠(yuǎn)，又都有高速、快速路等物理間隔，是一個“默默”角色，質(zhì)變難度相對大一些。

以上咱們說的是小的“板塊”，還有一些面積更大的“板塊”，像藍(lán)谷。

房師傅在《青島藍(lán)谷樓市的淪落》一文中說過，藍(lán)谷樓市的低迷，因素確實很多。

藍(lán)谷與青島市區(qū)之間是廣袤的嶗山山脈，40公里的距離，一條濱海公路連通，可謂是“一夫當(dāng)關(guān)萬夫莫開”。

這么長的距離，注定藍(lán)谷和青島市區(qū)的聯(lián)動受限較大。僅僅靠地鐵11號線，確實無法實現(xiàn)質(zhì)變。

作為一個新板塊，藍(lán)谷與即墨城區(qū)的距離也在20公里，中間都是丘陵；另一方面藍(lán)谷與即墨城區(qū)的聯(lián)動并不充分。

藍(lán)谷往北，是萊陽、海陽的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村，那邊的樓盤還要打著“青島北”的旗號才能賣房，不可能給藍(lán)谷帶來什么利好。

因此，藍(lán)谷樓市這幾年確實很難。

青島市區(qū)和即墨城區(qū)的購買力很難到這里，幾個大盤，比如三盛國際海岸、港中旅某盤、碧桂園、融創(chuàng)等口碑并不好；僅靠概念和樓盤畫大餅，就像是無水之源、無根之萍，很難徹底起飛。

除了以上例子，還有一些。比如，西客站板塊，從樓市角度看，也是幾個大盤苦苦支撐。膠南購房者多往新城區(qū)方向購買。

以上例子，共同點就是本身發(fā)展欠缺，配套不足，無法靠自己的力量崛起；與成熟城區(qū)有一定距離，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的一些大項目、重要配套的兌現(xiàn)沒有徹底釋放或者完成。

這些區(qū)域的房價，相對成熟區(qū)域，有一定差距。這些樓盤，主要靠低價吸引購房者。

火爆時期，這些盤還有一定的存在感。這幾年，備受煎熬。

從樓市角度說，任重而道遠(yuǎn)。