曾經(jīng)，青島市最大的城中村，2萬(wàn)多常住人口、6萬(wàn)多流動(dòng)人口；

如今，安置區(qū)提前半年交付，多個(gè)高品質(zhì)樓盤去化加快；從備受歧視的嶗山落后板塊到產(chǎn)品力不斷進(jìn)階、中高端樓盤林立……

2024年，市區(qū)城市更新多個(gè)板塊，變化最大的當(dāng)屬?gòu)埓搴印?/p>

道路坑坑洼洼、農(nóng)民工聚集地、臟亂差，五年時(shí)間，全變了。從山東頭、朱家洼，到張村河，嶗山舊村改造的力度，確實(shí)值得稱贊。

當(dāng)然，這也離不開(kāi)眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)的堅(jiān)持不懈，不斷兌現(xiàn)。

今天，咱們一起聊聊張村河片區(qū)樓市這幾年是如何變化的，現(xiàn)狀，各個(gè)盤的銷售情況，優(yōu)劣對(duì)比等。

1、運(yùn)氣的PK，苦熬時(shí)期

張村河片區(qū)，位于嶗山西北部，與市北、李滄毗鄰，共有12個(gè)社區(qū)。

2020年，張村河被列為重點(diǎn)攻堅(jiān)的青島市十大低效片區(qū)之一，嶗山舉全區(qū)之力，推進(jìn)張村河拆遷改造。

很快，拆遷騰出了大量土地。海信地產(chǎn)、魯信、華潤(rùn)、越秀等房企紛紛進(jìn)駐，一時(shí)間，張村河南岸遍地是在建樓盤。

2021—2023，這幾年，張村河樓盤的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，就是浮山后F4。

浮山后的運(yùn)氣，太好了。學(xué)區(qū)加持，讓很多改善紛紛在此安家。加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，把張村河的幾個(gè)盤給壓制了。

那兩年，浮山后F4，價(jià)格維持在三萬(wàn)出頭，精裝房較多，總價(jià)400—500萬(wàn)為主。

而張村河呢，融創(chuàng)壹號(hào)院走高端路線，單價(jià)四萬(wàn)左右，高開(kāi)低走，招牌險(xiǎn)些被砸；

靜山悅園，干掛石材、頂級(jí)園林、不計(jì)成本等，但中途停工，后復(fù)工，五萬(wàn)的單價(jià)，曾計(jì)劃把綠地拉進(jìn)來(lái)代銷，太難熬了。

2021年9月，魯信在張村河拿地，頂級(jí)產(chǎn)品有鄰花園來(lái)了。一年多之后，上市開(kāi)盤，業(yè)績(jī)很不錯(cuò)，全靠“魯信”加持，完全的獨(dú)立行情。

2022年12月，海信和華潤(rùn)“競(jìng)品質(zhì)”，各拿一塊地，就是現(xiàn)在的悅府和君璽，地價(jià)接近兩萬(wàn)一平，都是高端產(chǎn)品系。這兩個(gè)盤，首開(kāi)都挺難的。

那時(shí)候，張村河雖然熱度挺高，但學(xué)校資源等改善群體關(guān)心的多項(xiàng)配套，還在推進(jìn)中，加上價(jià)格因素，好多人最終選了浮山后。

2023年，越秀和青鐵高價(jià)殺入張村河，以區(qū)域地王姿態(tài)，和樾府誕生。對(duì)于這個(gè)地王，大家持觀望、看戲的態(tài)度更多。

那兩年，張村河樓市備受煎熬的時(shí)候，浮山后幾家樓盤的去化速度太快了。

2023年底，浮山后F4，僅剩兩家在售。

2、終于有盼頭了！

等到今年，國(guó)家大力倡導(dǎo)“好房子”，高品質(zhì)住宅，張村河走高端路線的幾個(gè)盤“久旱逢甘霖”，有盼頭了。

浮山后那邊，新房存量更少了，按說(shuō)供應(yīng)減少，更受寵才對(duì)。可是，剩下的都是高層為主，被之前交付的次新房“背刺”嚴(yán)重，價(jià)格守不住了。

張村河的幾個(gè)盤，也調(diào)整了營(yíng)銷策略，促銷力度加大，一下子去化速度上來(lái)了。

華潤(rùn)悅府幾近售罄；和樾府拿出新樓棟做活動(dòng)，吸引力瞬間提升；璞悅位置雖遜色一些，但實(shí)景呈現(xiàn)，加上不斷做活動(dòng)，成交一直很穩(wěn)定。

7月份，青島市政府新聞辦專門召開(kāi)張村河片區(qū)城市設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)新聞發(fā)布會(huì)，多位政府領(lǐng)導(dǎo)出席。

如此高規(guī)格的發(fā)布會(huì)，專門針對(duì)一個(gè)片區(qū)，是非常罕見(jiàn)的。可見(jiàn)，張村河片區(qū)改造，確實(shí)是青島城市更新的重中之重。

8月份，“青島大學(xué)附屬中學(xué)嶗山學(xué)校”揭牌，同時(shí)，青大附中與張村河小學(xué)、遼陽(yáng)東路小學(xué)開(kāi)展集團(tuán)化辦學(xué)！

張村河的教育短板正在補(bǔ)齊。

9月份，片區(qū)五條道路擬建設(shè)，總投資2.54億元，嶗山區(qū)人民醫(yī)院周邊道路也在建設(shè)中，旨在完善區(qū)域市政配套和道路網(wǎng)。

10月份，張村河生態(tài)修復(fù)和環(huán)境整治提升一期工程青銀高速以東1.2公里先行啟動(dòng)區(qū)對(duì)市民正式開(kāi)放。

“該段河道生態(tài)修復(fù)和綜合治理，成為我市河道綜合治理新樣板。”——這是官方定論。

到今天，張村河樓市的熱度完全蓋過(guò)了浮山后。

海信君璽，約2600平會(huì)所早已實(shí)景呈現(xiàn)，幾個(gè)盤里面的高端代表，這幾個(gè)月去化還不錯(cuò)；

璟悅和和樾府，產(chǎn)品極其相似，定位都很高。半年去化之后，兩個(gè)盤都算走出了最困難時(shí)期。

而最新亮相的海信臻悅，面積段和總價(jià)段更友好一些。

張村河1平方公里核心區(qū)域，也是官方認(rèn)可的，片區(qū)最具高品質(zhì)、高活力、高附加值的“魅力都芯”，這幾個(gè)盤都在其中。

3、七星聚會(huì)，自我救贖

會(huì)下象棋的朋友都知道，在象棋排局中，“七星聚會(huì)”，亦名“七星同慶”、“七星拱斗“，影響大，流傳廣，并被譽(yù)為“棋局之王”。

現(xiàn)在的張村河南岸核心區(qū)，就是這么經(jīng)典的布局。君璽、璟悅、臻悅、華潤(rùn)悅府、和樾府、有鄰花園、壹號(hào)院+靜山悅園（這倆算一顆星），陸續(xù)抗過(guò)了最難的兩年時(shí)光。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，張村河的這些樓盤，容積率相對(duì)低一些，小高層產(chǎn)品為主；戶型設(shè)計(jì)，贈(zèng)送層面，相對(duì)靈活。

從大門、園林、架空層，到戶型、精裝……都是高水平。海信、魯信、華潤(rùn)、越秀，都拿出了看家本領(lǐng)，沒(méi)一個(gè)差的，沒(méi)一個(gè)掉隊(duì)的。

最難的時(shí)刻，還真是靠這些產(chǎn)品細(xì)節(jié)在支撐。熬過(guò)之后，豁然開(kāi)朗。

張村河的區(qū)域抗性，比如綜合配套兌現(xiàn)、城市面貌、期房比例高等，已經(jīng)越來(lái)越弱了。

綜合來(lái)看，浮山后樓盤勝在學(xué)區(qū)好和運(yùn)氣好（入市時(shí)機(jī)很重要）。

但與張村河片區(qū)相比，浮山后在產(chǎn)品力、規(guī)劃、未來(lái)發(fā)展層面又有些差距。

2024年，這兩個(gè)板塊的表現(xiàn)能看出，隨著張村河的配套兌現(xiàn)加快，張村河樓盤去化也加快了，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)了。

十幾年前，青島人心向往之的市南嶗山沿海一線，新房越來(lái)越少。

嶗山金家?guī)X之后，張村河能否接棒崛起？

2025年、2026年，張村河那幾個(gè)高端盤的交付，能否完美過(guò)關(guān)，至關(guān)重要。