文｜鄧浩志

2024年最后兩個月，房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃設計層面出現(xiàn)了許多重大變化，大致有四個方面：

1、60~90平米的超級緊湊型戶型大量規(guī)劃；

2、140平成為新的戶型面積“紅線”；

3、200、300平米的大戶型產(chǎn)品大量增加；

4、相關部門出手“整頓”實用率超120%的戶型。

簡單解釋一下以上變化：

首先，大量60、70平米超緊湊戶型的大量出現(xiàn)，一則源于核心城區(qū)取消90平米戶型的限購，釋放了市場積壓已久的購買力需求；二則在新建筑規(guī)范當下，新戶型的實用率越來越高，目前已經(jīng)有66平米的三房二衛(wèi)帶入戶花園產(chǎn)品，麻雀雖小五臟俱全，以往一房的產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)能實現(xiàn)改善型的功能；三則市場購買力分化，消化速度不錯的要么是大戶型豪宅，要么是總價盡量控制的極剛產(chǎn)品。

其次，140平成為新的戶型面積“紅線”。這比較容易理解，根據(jù)最新的契稅征收標準，個人購房不超140平方米,契稅降至1%。原來所謂的“豪宅稅”的劃線則為144平米，為了享受稅費優(yōu)惠，幾乎所有略超140平米的產(chǎn)品都盡量壓縮到140平米以內(nèi)。

再有就是200、300平米的大戶型產(chǎn)品大量增加。這和最近三年豪宅市場爆發(fā)式增長有關。只要地段好，產(chǎn)品好，面積再大都能賣出去，市場的反饋不斷強化了開發(fā)商產(chǎn)品做高端豪宅產(chǎn)品的信心，于是這兩三年，大戶型產(chǎn)品是越來越大。大戶型在樓盤占比也越來越高。

最后是“整頓”實用率超120%的戶型。以廣州為例，目前已經(jīng)有樓盤聲稱實用率超過140%。買100平米的房子居然可以使用140平的面積，想想都夸張。在樓市持續(xù)的使用率競賽快兩年的時候，突然收到信息，近期主管部門收到大量關于新樓盤偷面積嚴重的“投訴”，有鑒于此，傳聞將對超常規(guī)的偷面積行為予以整治。江湖傳聞為未來不再允許超120%使用率的產(chǎn)品出現(xiàn)。至于如何不允許出現(xiàn)？并不具體，到底是不允許設計和建設呢？還是不允許宣傳呢？暫時不得而知。需要進一步觀察。

不過我想說，戶型使用率越來越高。表面上是所謂的產(chǎn)品不斷升級迭代，實際上是飄窗，花池等擦邊空間越來越多，違規(guī)設計越來越嚴重的表現(xiàn)。新產(chǎn)品通過超高使用率實現(xiàn)了內(nèi)卷升級，但對于前期報建的樓盤是巨大的不公，對更廣大市場規(guī)模的存量二手房市場更造成了較大沖擊。救了一小部分人，卻害了整個市場。緩解了近期的壓力，卻擾亂了整個市場，加速了二手房市場價格的下跌與交易的難度。所以整治似乎是必要的，但問題是決心到底有多大。