文｜鄧浩志

萬科“換血”后重生

自從萬科宣布董事會(huì)及管理層成員大換血之后，好消息是一條接一條。

首先是深鐵集團(tuán)擬向公司提供28億元股東借款；

之后，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作專班負(fù)責(zé)人表示：目前萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)平穩(wěn)有序推進(jìn)中，“白名單”制度將提供有力的融資支持。要知道進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目，基本建設(shè)保障資金是不愁的。而這個(gè)制度，多半是支持那些爆雷的房企，而萬科雖然有債務(wù)壓力，但畢竟還沒有爆雷，獲得這個(gè)大的支持，實(shí)屬有點(diǎn)意外。

然后又傳出萬科或?qū)@得政府200億額度專項(xiàng)債支持。另有說法上來獲得政府68億美元的融資支持。

隨后，萬科A股價(jià)在周三收市前出現(xiàn)漲停。眾多的利好和資源導(dǎo)入萬科，其實(shí)等于對(duì)外宣布：萬科是體系內(nèi)的自家人。既然進(jìn)入了那個(gè)圈，就等得到圈內(nèi)的支持和資源。

因此，我之前預(yù)測(cè)的萬科將度過這次難關(guān)，這個(gè)預(yù)言基本就坐實(shí)了。 但在我微博發(fā)布這條消息的看法后，有評(píng)論區(qū)留言道：股價(jià)雖然漲停，但萬科已死。這個(gè)觀點(diǎn)非常有意思。和我在上一篇討論萬科的文章中提到的萬科或許已不再是以前的萬科有類似的觀點(diǎn)。

今天或許可以這樣總結(jié)：萬科或由管理和技術(shù)作為核心驅(qū)動(dòng)力，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)檎吆唾Y源為主要優(yōu)勢(shì)的龍頭房企。龍頭依然是龍頭，但“姓”不同了，核心競(jìng)爭(zhēng)力也發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

芳村板塊熱銷，原因何在？

去年9月新政之后，廣州樓市一直保持熱度。不過，表現(xiàn)最搶眼的應(yīng)該是新荔灣，也就是我們老廣所說的芳村板塊。

從供應(yīng)角度看，越秀的樓盤并不多，而且價(jià)格都很高，動(dòng)輒10萬8千一平方。而依托琶洲題材的海珠板塊，東部也清一色是豪宅，甚至距離琶洲5公里的樓盤也在蹭琶洲的熱度。至于天河，雖然擁有珠江新城這個(gè)CBD，但項(xiàng)目區(qū)域參差不齊，不少新盤已經(jīng)挨著黃埔，到了天河的邊緣，周邊配套發(fā)展仍需時(shí)間。芳村緊鄰老荔灣和海珠，既能享受主城的配套便利，又在價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)。

從需求角度看，這兩年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳，收入較為穩(wěn)定的多是體制內(nèi)的員工，而他們的工作地點(diǎn)也多在老城區(qū)，所以置業(yè)、改善這批客戶多首選主城區(qū)的樓盤。芳村樓盤無論是在產(chǎn)品、區(qū)位還是價(jià)格上，都符合這批剛需、剛改客戶的要求。所以自從廣州樓市復(fù)蘇以來，新荔灣的成交量便一直保持高位。

到去年年底，萬科、保利、中海等多個(gè)樓盤都已進(jìn)入尾盤階段，片區(qū)居然出現(xiàn)了新貨的供應(yīng)荒。甚至某些小戶型產(chǎn)品，需要找關(guān)系，甚至加價(jià)購買。

新荔灣樓市的爆發(fā)，除了市場(chǎng)受到政策扶持外，片區(qū)基本面的改變也是關(guān)鍵。當(dāng)年全民高呼“廣州城市東進(jìn)，買房只買東部”的時(shí)候，我已經(jīng)反復(fù)提醒東部部分板塊價(jià)值被高估，珠城西部的實(shí)用性應(yīng)該更加關(guān)注。而最近兩年，新荔灣在規(guī)劃落地上又有了長足的進(jìn)展，三館合一，雙太古，華潤萬象城等新配套陸續(xù)落地，最重要是親民的價(jià)格，都讓芳村房價(jià)有較為突出的優(yōu)勢(shì)。隨著廣鋼新城開發(fā)的結(jié)束，花地灣多個(gè)樓盤清貨，片區(qū)出現(xiàn)供不應(yīng)求也就不足為奇了。