時代的一?；?，落在個人頭上，就是一座山。

在地產(chǎn)領(lǐng)域，什么事都有可能發(fā)生。萬科都靠“救濟”了。

在青島市場，這兩年處于弱勢地位的老破小，變得愈發(fā)尷尬了。

1、市北CBD，單價一萬

海泊苑位于市北中央商務(wù)區(qū)敦化路29號。小區(qū)建成于上世紀90年代，有一部分商品房和拆遷房。

這也是當時很多小區(qū)的通病，就是混合雜居，并非純商品房小區(qū)。

雖然地段不錯，周邊居住氛圍濃重，但bug實在太多。

除了停車難、車位少，由于年代久遠，小區(qū)內(nèi)還存在著地面損壞、房屋漏水、地下管網(wǎng)堵塞等問題。

這個小區(qū)離敦化路小學(xué)很近，對口初中一般水平。

在2021年的時候，小區(qū)二手房價格普遍在兩萬左右。

四年后，現(xiàn)在呢，下降到了一萬出頭，有30多套正在掛牌求成交。

最新一套56.7平的套二，成交價60萬。

這里面，能低價賣的房東，幾乎都是持有N年的老業(yè)主，市場不好，人家可以降價賣。

少數(shù)四五年前入手的，確實被套在小區(qū)高點上了。

2、成交復(fù)蘇，剛需積極入場

當海泊苑價格下來之后，去年四季度到現(xiàn)在，這個小區(qū)成交率迅速回升。

確實有不少剛需中的剛需，正在買入。首付十萬左右，門檻是很低了。

范圍再擴大一下，老市北，鎮(zhèn)江北路、敦化路、北仲等，90年代的二手房，單價在萬元左右的，比例越來越高了。

比如，1月份，鎮(zhèn)江北路一套70平二手房，成交價74.9萬；

南口路50平套二，成交價50萬；

敦化路（海泊區(qū)）65平套二成交價61萬……

大家發(fā)現(xiàn)共同點了嗎？

——小面積、低總價。

五六十萬的總價，想在市區(qū)安家，只能找這類老破小。

市南寧夏路、南京路區(qū)域，八大湖，上世紀80年代末建了一大批7層無電梯的多層房子。

現(xiàn)在，陸續(xù)成交的房源，好多都在一萬出頭了。2019年的時候，價格還在兩萬二三。

十幾年前，八大湖整體是要拆遷改造的。結(jié)果，只動了一小小部分，就戛然而止了。那小部分，就是現(xiàn)在的魯商藍岸公館。

藍岸公館的房子都跌破兩萬了。更別提80年代的老破小了。

3、完全褪去投資屬性！

這兩年，老破小價格迅速回落，完全回歸居住屬性。

一般學(xué)區(qū)的老破小，沒有頂尖學(xué)校加持，僅僅是二流、三流，隨著新增出生人口回落，這類老破小沒有學(xué)區(qū)溢價，一點投資屬性都沒了。

二十年前，好多人買老房子，是奔著拆遷補償去的。

現(xiàn)在，這波紅利早沒了。大部分老破小，沒有什么希望了。

即使那些學(xué)區(qū)房，情況也不樂觀。很多家長，娃上學(xué)之后，尤其是升學(xué)了，就賣房，并不看好后市。

市南中片區(qū)，大學(xué)路、江蘇路，老破小，價格下跌多明顯啊！再過幾年，市南這幾所小學(xué)名校，可能都不用提前落戶了。

你說，有沒有這個可能？

再看看外部因素。新房品質(zhì)不斷提升。

開發(fā)商卷產(chǎn)品。市場快速發(fā)展，產(chǎn)品迭代快。高品質(zhì)住宅，舒適、便捷、智能。硬件設(shè)施上不斷升級，園林景觀、智能化系統(tǒng)、綠色環(huán)保材料等；

軟件服務(wù)不斷優(yōu)化，如物業(yè)服務(wù)、社區(qū)活動、教育資源等。

老破小，短板只能是越來越明顯，無力改變。就連提高物業(yè)費，提升物業(yè)服務(wù)，這一點，都很難做到……

難以與新房抗衡，導(dǎo)致市場競爭力逐漸減弱。老破小，已經(jīng)被改善群體徹底拋棄了。

未來，剛需群體跟不上，那就是老破小的夢魘。