作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

近期，在樓市去庫存上，國家隊通過收儲手段已展開了密集行動。

● 在土地收儲上：

比如，2月份以來，廣東省內多地密集發布擬回購存量閑置土地的公示，涉及15 個城市、161宗土地、用地面積684.4萬平方米、收儲金額353.7億元，收購規模和執行速度均超市場預期。其中，收儲資金規模最大的城市是惠州（127 億元），其次是珠海（66億元）。

比如，2月18日，北京發行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項債券募集資金主要用于棚戶區改造、城中村改造、土地儲備等領域。這意味著，北京按下土儲專項債發行重啟鍵。

● 在存量房收購上：

2月1日，央視新聞報道：自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，相關工作已經取得階段性成效。全國已有超過60個城市表態支持“收儲”工作，超32個城市發布存量房收儲細則。貴陽、長春、保定等10多個城市收購商品房項目落地，籌集保障性住房超過15萬套。

目前，貴陽全市已經收購存量商品房5162套，改造后投用的超過3500套，解決了4100多位居民的住房需求。長春已收購存量商品房用作保障性住房6837套，改造后可以增加1.13萬套（間）保障性住房供給。合肥目前已經收購存量商品房5733套、58.9萬平方米。

鄭州作為最早探索收購存量商品房用作保障房的城市之一，截至目前，累計收購存量商品房項目96個，12萬間以上的房源，總建筑面積超過500萬平方米，目前已有8.6萬間作為人才公寓投入市場。

簡析：

據波哥看樓市觀察，總體上看，各地政府在加力推進城中村改造的時候，也在不斷在土地端和存量房兩大領域發力施為，以便借助三大手段來有效達到去庫存的效果。

● 土地收儲，直接從源頭解決供應的問題，減輕房企資金沉淀和壓力，調整供應結構；

● 房屋收儲，將滯銷的房屋轉為保障房等，可直接減少樓市的庫存量和補足保障房的供應等；

● 城中村改造，通過拆改及房票安置等，能迅速為樓市消化庫存創造出眾多的新客戶。

三大動作，各有側重，又能合成一盤棋，前端和后端，首尾呼應，皆劍指庫存高壓這個難題。

但是，實際上，在政策釋放和資金問題解決后，收儲和城中村改造兩者比較起來，前者的效率沒有后者那么高，這也是客觀事實。

畢竟，上面廣州那樣的大手筆重金收儲閑置土地，有幾個城市能夠做得到呢——

一是沒錢，雖然可以通過專項債解決自覺資產問題，但是這些錢也要還和考慮利息等償付的，不是向收就能收的；

二是，收回來，怎么辦？這也是很多城市在土地收儲上必須要考慮的一個問題。

廣州為何這么有底氣？

因為它的人口多，產業發達，不搞房地產，可以直接轉型為產業用地等，因此，很多城市也沒有廣州這么多的實際支撐，收回來以后，要么是繼續曬太陽、要么是未來還是搞開發等，轉型加持的難度都很大。

其次，就是廣州的特殊情況所致，近年來，廣州庫存太高，壓力太大，不得不第一個吃螃蟹，雖然難以下咽，也必須要出手了。

再次，在城中村改造上，廣州，由于過去多年在舊改上留下了很多爛攤子，歷史遺留問題很多，要想在城中村改造上重點發力，有許許多多的掣肘，難以于他人說，相比于上海等，在城中村改造的力度上沒有太多的優勢。

據有關報道，去年廣州在舊改的固定投資的產值只有1000億多，這完全匹配不了國內舊改大省的咖位，顯得非常的尷尬。

說明了什么？不就是城中村改造，對廣州而言，其中的牽絆眾多，相關價值展現有限嗎？

最后，從房屋收儲的角度來分析，為什么進展非常的不理想？

按上述央視新聞，很多城市只是“表態”，而落地的數量實在太有限了，跟市場的預期差的太遠了。

因此，各個城市基本都在遮遮掩掩的，積極性不高，據不高看樓市觀察，在土地、存量房和城中村改造這三點上思考，房屋收儲，將成為各地最不想干的事情了。

為啥這樣講？

存量房，即現房，收回來，就面臨著處置和價值合理實現的拷問，除了貸款和租金等問題外，事實上在各地，以前當地國企拿了很多的保障房用地，很多項目都在逐步開發中，以前的指標都將都沒完成，如今，為了去庫存，又要掏出真金白銀來收購存量房來做保障房，實際上就產生了一個沖突：

原來保障房的土地和開發量的涉及，就基本都將考慮了城市的可承受上限，如果在繼續加碼，投資收益比很快就會被打破，而且國企還要問責，同時，在人口急劇衰減和新市民有限進入城市的檔當口，你覺得會有多少城市會積極去收購存量房呢？

所以，收購存量房這個設計，回過頭去看，是有一定問題的，當然，當時可能沒有考慮得那么充分，如今不上不下的，也是醉了。

故而，國家也不怎么催了，能消化多少是多少吧，自己看著辦。

最近，業內不少朋友，對房屋收儲提出了一些質疑，主要認為，此類收儲行為，目前畸形的租售比和引導居民去加杠杠等，皆與當下趨勢背道而馳，問題很多。

有一定道理。

但是，據波哥看樓市觀察，也只看到了局部型問題，不甚盡然。

何以見得？

譬如，在表層上看，收儲存量房，有一定的效果，然，并未改變樓市的整體庫存格局，是一個相對簡單的騰挪和類似于“揚湯止沸”的行為，僅為一個簡單的轉移動作，實際的庫存并沒消失。

而保障房，也不是一個有效的泄洪口，最后必將對保障房市場和租賃市場造成直接的沖擊，此外，租金水平會直接影響新房售價，低迷的租金，必然帶來新房價格的下行，也會直接損傷新客戶入局的效率和徘徊。

引文，對去庫存，是一個治標不治本的策略，反而會給新房市場的去化添亂不少。

所以，各地城市，都在深度觀望和“口頭表態”，而缺乏有效的實際行動。

這是一個死循環，看起來很美，但實際上很難受。

如同某些醫美項目一樣，把屁股上的肉割到臉上去，似乎好看了，而自己心里總覺得很膈應，加上他人對整容臉的指指點點等，而會在身心方面造成新的問題，得不償失。

其他的，就不去啰嗦了。

以上，對國家推出的三大樓市去庫存手段及其策略，做了一點分析和比較，大家應該可以感受到，前面土地收儲和房屋收購，這兩個方式，有其現實意義和價值，也有各自不同的眾多限制和制約。

例如，在土地收儲上，價值很明顯，制約也很多，很多城市很難做得到，收回來后，主要i因為缺乏足夠的人口和有效產業等支撐，基本都會繼續閑置和等待，其效果不會好到哪里去；

而存量房收購，上面已經講了很多，不再贅述了。

城中村改造，以相對更加完善的市場化模式來解決樓市去庫存的核心癥結，在其內部，有生生不息的強大動能，在外部，也能合理加持土地和房屋的收儲。

打個比方，通過拆遷改造，進行貨幣化或房票安置等，把老居民變成樓市的新客戶，可直接作用于樓市去庫存和拉動固投和資金的流動等，完全沒有后遺癥；

在財務價值是實現上，由于各地的城中村基本都處于城市眾多優質地段，其價值的循環更有強大的保障，對政府、企業和居民等，結尾一個正向型的驅動器。

另外，隨著國家產業急速向新質生產力和科創等方面的轉型的強大推動，廣大的城中村在拆改之后，釋放出的優質和高價值空間，能有效匹配接下來新型產業的發展需要，比如，研發中心的落地、實驗室的布局、運營中心的構建、無污染類產業園的排兵布陣等，而逐步實現全國各地新型產業的有效落子和生根發芽，而與城市相對外圍產業的布局，形成有效區隔和互補，這完全不同于廣州那種產業眾多那么的難以匹敵，這種基于城市中心+新型產業要素的搭配模式，有更強的生命力和可落地性。

可以超越過去那種簡單的借助制造類產業園的架構模式，研發、生產和銷售，三大環節可以充分打散，不再倚重于生產去組織相關的產業鏈和人才等資源了，據波哥看樓市觀察，伴隨科創產業的逐步深化，以價值鏈為核心紐帶的產業進化，其結構、環節和空間，在新的世界性的大趨勢下，過去的短距離模式、緊縮型模式等，都將快速被肢解，相對的離散型模式，將更加會成為新的周期型特征。

比如，一個厲害的AI工程師，假設他在貴州的一個小縣城，為了照顧家里，他不愿意去深圳，你會簡單放棄他嗎？

并不見得。

這些牛逼的人，都是大爺，來不來總部上班，也沒有那么重要了，只要吧把分配的任務做好和及時參與遠程工作會議等就行了，誰還會強烈要求你去不去深圳？

等等

甚至，老板覺得，你干脆在貴陽租或買一層辦公樓，就在當地搭建一個區域性的研發或推廣等類團隊，就一門心思去做當地的開枝散葉的事情得了。

按每月的KPI做到位，并不是不能接受。

說這么多，實際上想表明一點：

在新質生產力等趨勢的加持下，由于各地城中村得天獨厚的地位和價值等，在這一輪產業的大變遷之中，城中村的價值就不僅僅是樓市層面的問題了，會快速在產業轉型上，得到更多更重大的托舉。

當前，縱觀全國，波哥看樓市認為，上海案例，非常有代表性，近年為啥如此積極？

難道，只是簡單的樓市去庫存嗎？

城市核心，寸土寸金，對魔都而言，國際金融中心的定位及其相關資源等的堅實加持，上海絕對不會只考慮了樓市的問題，更需要在新一輪產業律動中找到自己的合理位置。

如果只賣房子，其格局就經不起推敲了。

畢竟，土地特別是優質只有那么多，賣一平米就有一平米，而產業的的發展是無窮的，如何取舍，不言自明。

最后，講一點：

在城中村改造的相關國家政策出臺后，很多人都認為，拆、改、整，會按實際需要來綜合進行，這點沒有毛病，是政策的一貫要求。

可是，據波哥看樓市獨家觀察，2025年起，這個固有模式，必將更快速被打破，雖然，過程之中，政府和官媒等會遮掩一二，但，你去實際走訪一下，肯定會感覺不一樣。

新質生產力，洪波涌起，充分向產業的上游發起了巨大的攻勢，在各個產業鏈上已經不斷趨向前端，眾多精英，不可能再像普通牛馬一樣化好幾個小時的通勤去產業園上班，對老板也是一個巨大的損失。

在家門口和城市中心，解決問題，更有現實意義。

城中村，在騰籠換鳥之后，有而必將得到這些人的垂青。

同時，對政府等而言，如果只把城中村改造成住宅和基礎型的寫字樓等，講得不好聽，那就是一個傻缺了。

沒看到大趨勢的變化，在思維和產業模式上，會和別人差距越來越大。

由此觀之，對于很大優勢城市的城中村而言，還只是簡單的城中村改造嗎？

有鑒于此，波哥看樓市認為：

2025年的城中村的改造，通過大規模的拆遷來構畫出新的藍圖，將成為眾多優勢城市的必然選擇。

至少，會從21個超特大城市，向35個大城市等進行逐步演變。

畢竟，這些城市，才是中國城市的脊梁，也是國內產業和經濟等方面的風向標。

只有它們做到了，其他的區域和城市，才能跟上去。

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