作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

波哥觀察：

潮起潮落，皆有其因；政策變化，難抗趨勢之力的碾壓。

3月9日，住建部部長倪虹在民生主題記者會上，對2025年的樓市等問題進行了系統闡述和做出了最新的部署和安排。

其中，在城市更新方面，主要是兩大內容：

一是，強調加力實施城中村和危舊房改造；二是，提出要兩方面抓好落實城市更新工作。

譬如，在城中村改造上，提到：

“將在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。

穩妥推進貨幣化安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權，實現早入住、早安居，同時也有利于消化存量的商品房。

在實施中，城中村改造要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結合等多種方式有序推進；危舊房改造，通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式加快推進，及早消除安全隱患，改善居住環境，解決群眾急難愁盼。”

而在抓落實上面，今年在城市更新上，提出了一個重點實施一批“民生類項目+發展類項目+安全類項目”三大類更新項目的模式，且在每類項目中各自重點確定三個不同的情況，而在整體上形成了一個類似于九宮格的布局要點（如下圖所示）。

簡析：

據波哥看樓市觀察，上述住建部發布的最新政策，主要有三大亮點：

◢ 其一，在整體的城市更新上，充分綜合了樓市解困和城市更新兩大方面的需要，既考慮當下，也考慮未來，其中的層次更加分明了；

◢ 其二，本次重點強化了老舊小區改造方面的問題，給2000年以前建成的老舊小區帶來了最新最強的福音；

◢ 其三，首次全新梳理和設計出了“民生+發展+安全”三類城市更新項目推進的模式，系統總結了過去多年來國內在城市更新上實踐和經驗等，提出了一個更加合理和科學的邏輯框架，是一次思維上的提升和改變，有了更加嚴謹和有成效的觀察及操作體系，不再像過去一鍋粥那樣的模糊混沌了。

因此，縱觀多年來國家城市更新政策等，相比較而言，波哥看樓市認為，上述三類項目的劃分，是一次非常重大的變化，充分說明從2019年開始國家推出城市更新戰略到現在，中國的城市更新的邏輯體系完全跟中國特殊的國情進行了有效的融合，從以往的模仿和抄作業，而真正在國內的土壤上生根發芽了，有了自己的獨特思考和運作體系。

這是一個很大的變化和進化，不同于西方國家的城市更新的本底要求。

雖然，在本質上觀察，城市更新，就是要通過改造和更新等達成人、城、產等方面的更新換代，而展現出新的生機等，這一點大家都是一樣的，沒什么好說的。

說白了，就是通過煥新來驅動城市的再度繁榮。

然而，國情、階段、各自大眾的訴求、實際情況等各有不同，雖然最后的目標差不多，但是怎么去做到和切實達成，其中的變化就會千差萬別，比如，西方偏重從事理邏輯來策動，而中國更側重于人文需要和社會和諧來思考的，必然，會造成兩者的明顯差異。

好了，其他的就不多扯了，有時間再去做更加深度的相關分析。

下面，再回到本文核心主題上來。

也即，就是一個主要問題：

本次住建部新政出臺后，會不會帶來新一波拆遷潮？

據波哥看樓市觀察：

近兩天，很多人都在重點強調和分析老舊小區改造的事情，不少人都把改造視同為本輪新政下的主要動作，說什么不會拆遷等等，令人眼花繚亂。

然而，實際情況真的是這樣嗎？

在上述三大類項目中，首先和重點強調老舊小區的改造，并沒有那么玄乎，皆為時代壓力和擴大內需的現實需要而已，而且也不是提振樓市中的主要支撐，在樓市的組合拳中根本就未提及這一點。

也就是說，老舊小區的改造，對樓市的止跌回穩和逐步走強來講，其價值極其有限，僅在民生方面是急愁難盼的問題而已。

誠然，回歸民生并沒有什么毛病，確實是國內的現實需要。

可是，住建部在穩住樓市的四大舉措中，提都未提老舊小區改造，也非常的尷尬。

這說明了什么？

不就是老舊小區的改造，其價值比較有限嘛。

如上，住建部重點強調和描述了城中村和危舊房改造中的工作內容，在拆改的及具體操作方式上，首先講的就是“拆除后重建或新建”，后面雖然又扯了一些其他的方式，但實際上都可以感覺出，“拆遷”后重建，在這兩個方面，將是大比例的動作了。

而老舊小區最多基本都是修修補補了，其價值難以匹敵城中村改造等，這已是明牌了。

其次，在發展類項目上，除歷史文化街區外，老舊工業區、廠房和街區等，雖然，表面上說的是更新和改造，非常的模糊，但是，你試想一下：

例如

城市中心的老舊廠房或宿舍等，你覺得當地政府只會簡單去改造嗎？

這不太可能。

畢竟，高價值的土地和空間，靠以前低密度的物業的租金，何年馬月才能收回土地的價值，這是一筆難以算得過賬來的低效率行為，你覺得地方政府會這樣干嗎？

這個情況，在我們長沙就非常的普遍，原來的老舊廠區等土地，基本都變成了高樓大廈，所謂的改造存留十不存一。

此時，再疊加新質生產力的最新需要等，在房地產和制造業兩大方面，這些城市核心或中心的優質地段的老舊廠房等區域，不可能去簡單地進行那種不痛不癢的所謂更新和改造，推倒重建、提高容積率等，將是其核心變化，特別是那些廠區等，而那些街區可能會稍微好點，由于空間和尺度等，雖然不會重來，但是，如果只是簡單的煥新改造，也很難與其他眾多的新街區在招商等方面進行有效的競爭。

畢竟，過去的層高、結構和空間、上下水、煙道、消防等具體情況，不一定能滿足新業態新商戶的不同需要，不然，租金和人氣，就很難提振上來。

也即，在現今的實市場實操層面，老舊街區類物業，也有很多的客觀問題，除非真正聚集了旺盛的人氣、以及各業態不太強求建筑形態、結構和形象時，才可以有效維持原來的運營態勢，比如，某些靠近居民區和城市主干道的街區才有可能獲得相應的發展。

例如，我們長沙開發區四方坪的揚帆夜市，就是一個聚集于眾多城中村周邊的以夜宵為未主打的市場，可是這樣的情況在全國又有多少呢？

故而，也說明一點，在城市的街區層面，不全新改造和提質，欲獲得新的價值和發展等，對眾多城市的很多街區來講，皆為夢想，基本很難做得到。

像長沙揚帆夜市，僅此而已。

小結：

據波哥看樓市觀察，綜上，在老舊廠區和街區角度，在城市優質土地稀缺有限和商業不斷的重構和進化裂變下等，都需要根據最新的現實需要來重新鋪排自己的發展路徑，簡單的修繕或改造等，都難以與時俱進，而會一步步衰敗。

因此，對很多地方和許多具體的項目來講，破除以前的頹勢、建設和打造出全新的環境、氣質等，才是很多此類土地和物業煥發新生的最靠譜的必要手段之一。

也就是講，縱觀全國各地，根據新趨勢新時代的變化，重新定位和規劃、拆后重建，用新空間新要素來吸引城市的商業人氣等，對國內近300個城市來說，都是一個大的重點動作。

以上所言，事實上，就是講無論是老舊廠區或街區等，不拆遷重建，很難實現改造和商業價值激活或提質的目標。

假設，在某一街區只要把內外墻壁粉刷一下、在內部裝飾得更加高大上一點，就能有效吸引優質商家進駐和提高租金等收益嗎？

這有點可笑哈。

對此，客觀的觀察是，這皆為書呆子式的想當然。

洞察于趨勢—關乎于區域商業的變化—于榮衰之中找到合理的路徑并經得起眾多風雨的侵襲等，老舊廠區和街區等，才有可能殺出一條血路，而獲得新的發展。

再比如，在長沙河西岳麓區的一個優越位置，曾經的一個知名的紡織業廠區改成工業遺跡和商業后，多年來依然要死不活的，實際上就是國內眾多城市在城市更新和產業迭代上的一個典型見證，當然，此項目還有一些長沙工業遺跡的文化在里面，也有很大的政府力量在支撐，不然會更加艱難，早就被旁邊和城市中各區域的主力商業斬落馬下了。

這樣的情況，在其他許多城市，應該差不多。

因此，可見，簡單的改造在文化遺跡之外，很多城市的此類區域或物業都面臨著一個重大的靈魂拷問：

通過簡單的改造，我們能夠有效破繭為蝶、和能看到新的春天嗎？

其他的就不去啰嗦了，請大家自行去思考吧。

下面簡單再說幾句，據波哥看樓市觀察，3月9日住建部的新政策，在字面和表面上都是高大上和嚴謹的，也充分彰顯國家層面的很多新思考新部署，對此，大家都是認同和紛紛點贊的，無需多言。

但是，在是否拆遷和如何推進方面，上述內容基本都省略或隱藏了，也根本沒有去涉及或提示，講述的皆為高大上的內容，而讓眾多民眾猜測紛呈。

從國家和產業的發展而言，這無可厚非。

然而，改造和拆遷，也是民眾普遍關注和關心的一大主要問題，遮掩、替換、取舍等，或許并不是一個能直達市場終端和民生真實需求的有效模式。

云里霧里，真的合適嗎？

拆遷，真的是一個洪水猛獸嗎？

人間四月芳菲盡，山寺桃花不再開。

有必要嗎？

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