大約在四年前，兩位深圳女生到北京聚餐。

　　在聊天的時(shí)候，北京女孩談的是對(duì)象、是老公、是明星八卦……

　　北京女孩問道：“你們深圳的出來聊什么？”

　　而深圳女孩，只回了兩個(gè)字“搞錢”。

圖片來源：公開網(wǎng)絡(luò)

　　從此，“深圳女孩”這個(gè)詞火了。而深圳，也多了一個(gè)新的稱謂——“搞錢之都”。

　　在這個(gè)人人喊著“躺平”的時(shí)代，如果有一座城市還熱愛“搞錢”，恰恰說明這座城市一定有著向上的活力。

　　而這種城市活力，又轉(zhuǎn)化成人們積極“搞錢”的動(dòng)力，進(jìn)一步推動(dòng)城市繁榮。

　　但是，我發(fā)現(xiàn)愛“搞錢”的深圳人，其實(shí)更愛負(fù)債。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月末，深圳金融機(jī)構(gòu)住戶本幣貸款余額約32037.76億元，而住戶本幣存款余額為30642.9億元。

　　深圳住戶貸款余額，比存款余額高出了約1395億元，換句話，深圳住戶存款，已經(jīng)不足以償還貸款了。

來源：深圳統(tǒng)計(jì)月報(bào)，2024年12月

　　2024年，深圳常住人口1798.95萬人。

　　如此算來，深圳人均負(fù)債17.8萬元。

　　32037.76億元÷1798.95萬人≈17.8萬元/人

　　“愛搞錢”的深圳人，怎么就變成“愛負(fù)債”的深圳人了呢？

　　但是，我想說的是，“愛搞錢”和“愛負(fù)債”，這兩件事，在深圳并不矛盾。

　　為什么？

　　01

　　因?yàn)楝F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，本質(zhì)上也是一種“債務(wù)經(jīng)濟(jì)”。

　　什么是債務(wù)經(jīng)濟(jì)？

　　——簡(jiǎn)單來說，就是指一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，通過借債和貸款推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展。

　　這一概念，最早由前美聯(lián)儲(chǔ)“話事人”格林斯潘提出。

　　?國(guó)家?：

發(fā)行國(guó)債籌集資金，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會(huì)福利項(xiàng)目等；

通過銀行貸款或發(fā)行債券來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、進(jìn)行研發(fā)創(chuàng)新等；

通過信用卡透支、住房貸款等方式提前消費(fèi)

　　而美國(guó)，從此也成為了一個(gè)躺在債務(wù)上的國(guó)家。美國(guó)最大的債主，一個(gè)是中國(guó)，另一個(gè)是日本，還有一個(gè)英國(guó)。

　　想發(fā)財(cái)，先發(fā)債。

　　所以，搞錢，就是負(fù)債；負(fù)債，也是搞錢。

　　發(fā)家致富，也就變成了“發(fā)債致富”。

　　在農(nóng)業(yè)社會(huì)，只要我們勤奮一點(diǎn)就能吃上一頓飯，但也只能是吃上“一頓飯”。

　　如果遇上天災(zāi)，連溫飽都成為問題。

　　但是，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，如今大部分國(guó)家溫飽已經(jīng)不是問題了。

　　而他們解決溫飽問題，不是靠勤奮，而是基于科學(xué)技術(shù)下的全球化經(jīng)濟(jì)。

　　發(fā)債，就是發(fā)財(cái)。而財(cái)富需要載體去承接，而隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們就有了更多的發(fā)債載體。

　　合理的債務(wù)，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；但是過高的債務(wù)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

　　我們今天就從“債務(wù)”、“杠桿率”、“購買力”，三大維度來重新分析一下深圳的“債務(wù)經(jīng)濟(jì)”，到底處于什么水平。

　　第一維度：債務(wù)

　　首先，我們來看“貸存比”：

——貸款余額÷存款余額

　　通過“貸存比”這一指標(biāo)，我們可以大概看出深圳居民的債務(wù)強(qiáng)度。

　　2024年12月末，深圳住戶本幣存款余額約為30642.9億元，住戶本幣貸款余額約為32037.8億元。

　　那么，2024年深圳住戶的“貸存比”就是：

　　32037.8億元÷30642.9億元≈1.05

　　貸存比大于1，說明深圳住戶的存款余額不足以覆蓋貸款，但是一年的數(shù)據(jù)，顯然不能說明什么。

　　那好，我接著盤了近6年的深圳統(tǒng)計(jì)月報(bào)。在這一份份報(bào)告里面，我看到了深圳住戶“貸存比”出現(xiàn)了一些新的變化。

　　字太多，為了更加直觀地看到趨勢(shì)，我把數(shù)據(jù)做成了下面的圖表。

　　我們看到，深圳住戶的貸存比，其實(shí)一直都在慢慢地，非常緩慢地下降。

　　深圳住戶存款的增長(zhǎng)速度，快于貸款速度，所以我們才能看到貸存比下降。

　　也就是說，過去這幾年，深圳住戶的整體債務(wù)壓力其實(shí)一直都在溫和地減少。

　　這著實(shí)讓我感到很意外。

　　但是，判斷住戶的債務(wù)情況，我們還得看中長(zhǎng)期貸款余額。

　　為什么，一定要看中長(zhǎng)期貸款呢？

　　我們接著往下看。

　　02

　　第二維度：杠桿率

　　為何要看中長(zhǎng)期貸款？

　　因?yàn)椋用穸私^大部分的負(fù)債都來自于房貸啊。而房貸，就是住戶中長(zhǎng)期貸款的主要組成部分。

　　按照國(guó)際通行慣例，居民杠桿率=居民貸款余額÷GDP X100%

　　于是，我查找了一番歷年的深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒，看到了住戶中長(zhǎng)期貸款余額數(shù)據(jù)是這樣的：

　　但是，2025年的深圳統(tǒng)計(jì)年鑒尚未發(fā)布，所以我們無法直接得到2024年的住戶中長(zhǎng)期貸款余額。

　　因此，我又到人民銀行深圳市分行里查找了一番，終于找到了這樣一組數(shù)據(jù)：

　　2024年12月末，深圳住戶部門，中長(zhǎng)期貸款增加了765.71億元。

來源：中國(guó)人民銀行深圳市分行

　　因此，2024年，深圳住戶的中長(zhǎng)期貸款，應(yīng)該是2023年的25893.72億元+765.71億元≈26659.43億元。

　　而2024年，深圳GDP規(guī)模約為36801.87億元。

　　因此，我們就可以測(cè)算出，2024年深圳住戶中長(zhǎng)期貸款杠桿率：

　　26659.43億元÷36801.87億元≈72.44%

　　72.44%，這個(gè)數(shù)字到底屬于什么水平？

　　我在央行的官網(wǎng)里，找到了2024年《金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸收支表》。

　　在這份報(bào)表里，我看到了全國(guó)住戶中長(zhǎng)期貸款余額約616471.63億元，按照全國(guó)GDP規(guī)模1349084億元測(cè)算，

　　2024年全國(guó)住戶本幣中長(zhǎng)期貸款杠桿率，應(yīng)該是

　　616471.63億元÷1349084億元≈45.7%

　　顯然，深圳住戶中長(zhǎng)期貸款杠桿率72.44%，已經(jīng)超過了全國(guó)平均水平。

　　但是，我們?cè)侔焉厦孢@一組組長(zhǎng)長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，做成趨勢(shì)圖，大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳住戶的中長(zhǎng)期貸款杠桿率走出了一條“拋物線”。

　　這條“拋物線”的峰值出現(xiàn)在2020年，隨后便一直緩慢下降。

　　這個(gè)過程，本質(zhì)上也是順應(yīng)了上層的意志，推動(dòng)“去杠桿”的過程。

　　2024年，深圳住戶中長(zhǎng)期貸款杠桿率，已經(jīng)回落到接近“口罩”前的2019年水平。

　　從這個(gè)數(shù)據(jù)趨勢(shì)來看，如今深圳住戶繼續(xù)加杠桿的空間，反而變大了。

　　但是，判斷未來繼續(xù)加杠桿的“余力”，不能僅看居民的中長(zhǎng)期貸款余額，還要看深圳住戶整體的杠桿情況。

　　沒錯(cuò)，我又雙叒叕根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)月報(bào)的數(shù)據(jù)，再次測(cè)算了一遍深圳住戶的整體杠桿率：

　　字很多，我們把上面的數(shù)據(jù)弄成下圖，大家可以看到，深圳住戶的杠桿率有兩個(gè)峰值。

　　一個(gè)出現(xiàn)在2020-2021年，深圳樓市瘋狂的時(shí)期；另一個(gè)峰值，出現(xiàn)在2023年。

　　但是，到了2024年，深圳住戶杠桿率（87.05%）已經(jīng)下降到接近“口罩”前2019年的水平（82.62%）。

　　87.05%的杠桿率，是什么概念？高了，還是低了呢？

　　根據(jù)央行公布的2024年《金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸收支表》，住戶貸款余額828297.41億元，按照全國(guó)GDP規(guī)模1349084億元測(cè)算，

　　2024年，全國(guó)居民的平均杠桿率約為61%。

　　顯然，深圳87.05%的居民杠桿率，已經(jīng)超過了全國(guó)平均水平。

　　但是，我們把視野放到全球，我發(fā)現(xiàn)，深圳87.05的居民杠桿率并不算高。

　　根據(jù)國(guó)際組織數(shù)據(jù)顯示，截至2023年，全國(guó)42個(gè)國(guó)家樣本中，瑞士居民杠桿率最高，達(dá)到126%。

　　其次是澳大利亞、加拿大，最低是墨西哥和印尼，僅16%。

　　整體來看，發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，居民杠桿率都比較高；而發(fā)展中國(guó)家的杠桿率都比較低。

　　這也恰恰說明，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，越愛上杠桿，在某種程度上看，杠桿率也成為了一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

來源：老楊地產(chǎn)邏輯

　　同屬儒家文化圈，我們兩個(gè)鄰居，一個(gè)日本，一個(gè)是韓國(guó)，最值得我們參考。

　　首先看日本，在上世紀(jì)，日本擠破了地產(chǎn)泡沫后，日本居民杠桿率一路下滑至60%。

　　但是，2017年之后，日本經(jīng)濟(jì)開始回暖，樓市持續(xù)回升，杠桿率重回上升區(qū)間，目前已經(jīng)上升至68%左右。

　　而韓國(guó)杠桿率更加可怕，自2005年之后，便一路增長(zhǎng)。

　　哪怕是2008年和2020年，這兩大特殊時(shí)期，都無法阻擋韓國(guó)人民加杠桿的熱情。

　　2021年，韓國(guó)居民杠桿率一度沖破100%，比日本的杠桿率還要高。

　　而深圳87.05%的居民杠桿率，剛好卡在日本和韓國(guó)之間。

　　所以，我認(rèn)為深圳目前的杠桿率處于相對(duì)合理的水平。

　　因此，我們也看到，最近深圳人似乎又在上杠桿了。

　　杠桿率都已經(jīng)這么高了，為什么深圳人還能繼續(xù)加杠桿？

　　我們繼續(xù)往下看。

　　03

　　第三維度：購買力

　　大家想想看，能夠長(zhǎng)期維持“高杠桿”，其實(shí)這也是一種能力的體現(xiàn)，這種能力就是“購買力”。

　　只要有購買力支撐，就能夠維持高杠桿。

　　“杠桿率”是一把雙刃劍，適度的杠桿率有利于經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。

　　如果低于60%，說明這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)比較羸弱，因?yàn)榇蠹覜]有能力或者意愿繼續(xù)上杠桿。

　　如果高于這一水平，就意味著經(jīng)濟(jì)充滿活力，大家愿意繼續(xù)有能力維持杠桿。

　　顯然，深圳87.05%的居民杠桿率，間接印證了這座城市的經(jīng)濟(jì)活力。

　　最近，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房錄得量，已連續(xù)5周上升。

來源：證券時(shí)報(bào)

　　不過，雖然深圳看房及成交回暖，但是更多數(shù)據(jù)顯示，主要還是前期以價(jià)換量的結(jié)果。

　　換句話說，業(yè)主們降低了總價(jià)，為購房者“加杠桿”打開了空間，所以才有近期深圳二手房成交量的“五連漲”。

　　另外，深圳人敢于“加杠桿”，還有來自“人均收入增長(zhǎng)”所帶來的勇氣。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳人均可支配收入81123元，同比增速為5.48%，而居民本幣貸款余額增速為2.41%。

　　收入的增長(zhǎng)，也為部分深圳人“加杠桿”帶來了底氣。

　　另外，從深圳近年的結(jié)婚對(duì)數(shù)，我們還看到了深圳人“愛的勇氣”。

　　根據(jù)深圳民政局的數(shù)據(jù)，

2020年，深圳結(jié)婚對(duì)數(shù)6.76萬對(duì)；

2021年，深圳結(jié)婚對(duì)數(shù)7.64萬對(duì)；

2022年，深圳結(jié)婚對(duì)數(shù)8.54萬對(duì)；

2023年，深圳結(jié)婚對(duì)數(shù)10.85萬對(duì)；

2024年，深圳結(jié)婚對(duì)數(shù)9.19萬對(duì)；

　　所以，從過去五年的結(jié)婚對(duì)數(shù)看，潛在的購買力大概有42萬。

　　這種潛在的購買力，也推動(dòng)深圳新房的庫存急速下降。

　　截至2025年2月底，深圳樂有家數(shù)據(jù)顯示，深圳新房住宅預(yù)售庫存量約30385套。

　　去化周期，從2024年5月的高峰（26個(gè)月），下降到如今的7個(gè)月。

　　很明顯，深圳的新房庫存，已經(jīng)開始嚴(yán)重不足。

來源：樂有家

　　而且可以預(yù)見，深圳未來的新房庫存還會(huì)減少。

　　為什么呢？

　　因?yàn)?024年全年，這座常住人口超過1798萬的深圳，僅成交了6宗宅地啊。

　　現(xiàn)在的深圳新房，確實(shí)已經(jīng)有了漲價(jià)的壓力。

　　另外，在二手房方面，我們也看到了深圳二手房掛牌量在快速減少，業(yè)主已經(jīng)出現(xiàn)惜售的情緒。

來源：搜狐焦點(diǎn)深圳

　　惜售的結(jié)果是什么？我們看到了深圳二手住宅成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月，維持在6.3萬元每平方米左右。

來源：搜狐焦點(diǎn)深圳

　　而從統(tǒng)計(jì)局里得到的數(shù)據(jù)，去年整個(gè)四季度，深圳新建商品住宅價(jià)格，月度環(huán)比分別連續(xù)上漲了0.1%、0.3%、0.2%。

　　文章至此，我們終于明白，現(xiàn)在的深圳無論是新房，還是二手房，價(jià)格都已經(jīng)出現(xiàn)了上漲的跡象。

　　這一組組數(shù)據(jù)，讓我們?cè)俅慰吹搅诉@座城市的購買力，正在快速回歸，也讓我看到，深圳樓市“小陽春”已經(jīng)有點(diǎn)熱了。

　　深圳樓市回暖，是深圳購買力的結(jié)果，其最根本的原因，還是在于深圳這座城市獨(dú)特的活力，讓深圳人有了加杠桿的勇氣。

　　是的，在當(dāng)下這個(gè)時(shí)代敢于買房，真的需要莫大的勇氣。

　　04

　　最后，簡(jiǎn)單說幾句，

　　搞錢，需要“勇氣”

　　深圳，從原來的“小漁村”，一路拼殺出來，才成為如今的中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三城。

　　上海、北京，都是帶有歷史商業(yè)文化作為支撐的，而當(dāng)時(shí)的“小漁村”深圳，可是一片商業(yè)文化荒漠啊。

　　1979年，小平說，“中央沒錢，可以給些政策，你們自己去搞，殺出一條血路來”。

　　換句話說，深圳這種“搞錢”勇氣，在1979年，就已經(jīng)刻在這座城市的基因里。

　　這種精神，讓深圳走出了騰訊、華為、大疆等巨頭，述說著這座城市的傳奇故事，也就吸引著更多人來到深圳。

　　負(fù)債，也需要“勇氣”

　　深圳，一座曾經(jīng)“一無所有”的漁村，也是不斷通過負(fù)債走過來的。

　　當(dāng)初，依靠三來一補(bǔ)，引進(jìn)外資和產(chǎn)業(yè)，本身就帶有“負(fù)債”的原始沖動(dòng)。

　　當(dāng)其他城市還在糾結(jié)“道路主義”的時(shí)候，深圳卻敢于走在全國(guó)前面，足以體現(xiàn)深圳這座城市巨大的創(chuàng)新勇氣。

　　而這座城市的勇氣，就是深圳最大的精神資產(chǎn)，它鐫刻在每一位深圳人的身上。

　　來了，就是深圳人，來了就是“搞錢”。

　　搞錢需要勇氣，負(fù)債也需要勇氣。

　　說得更直白點(diǎn)，搞錢，就是負(fù)債；負(fù)債，也是為了搞錢。

　　搞錢和負(fù)債，看似兩件事，其實(shí)就是一件事，兩者并不沖突。

　　現(xiàn)在看來，這座最愛搞錢的城市，人均負(fù)債17.8萬，一點(diǎn)也不意外了。

　　這種固有的城市勇氣，也讓我更加堅(jiān)信，深圳的資產(chǎn)永遠(yuǎn)都是最好的標(biāo)的物。

　　老實(shí)做人，踏實(shí)寫文，不鼓吹，不煽動(dòng)，讓你明白房產(chǎn)這回事！

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