房財經網不到一周，北京三宗地轉正。猶如最近的天氣，冷熱切換很快。

3月27日，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊R2二類居住用地，進入預申請；一天后正式掛牌。

在此之前的3月24日，朝陽區第四宗組合地塊和通州梨園6007地塊，進入預申請；兩天后，也相繼轉正。

它們，均將在4月底產生買家。

這其中，梨園6007地塊是唯一周邊有新盤在售的地塊，自然讓外界對它，多了一絲關注。

畢竟，隔壁的招商云璟攬閱，熱銷的余溫仍未散去；而不遠的金隅花溪云錦，也進入了開盤最后沖刺階段。

6007地塊面積1.27萬平方米，規劃建筑面積2.17萬平方米，容積率1.7，建筑控高45米，起始交易價6.36億元，起始樓面價2.93萬元/平米。

與云璟攬閱和花溪云錦比，6007地塊的交易底價低了不少，但它的起始樓面價，是三者中最高的。前二者的樓面價，分別為2.86萬元/平米和2.5萬元/平米。

云璟攬閱在3月初開盤，官方稱推出230套房源，首銷208套，認購11.46億元，去化率高達90.43%。

截至3月28日，招商云璟攬閱的網簽已達85套，簽約均價5.9萬元/平米，網簽金額4.92億元。

不到一個月時間，網簽去化率達到24.08%，實打實證明了它的熱銷，并非謊言。

有了這樣的背書，6007地塊會成為又一個通州爆火的項目嗎？

相比云璟攬閱，6007地塊面積小了0.33公頃，建筑面積也少了1.31萬平米，但它的綜合素質更高。主要體現在兩點：

1、地塊更加方正。6007地塊整體接近一個長方形，東西緊挨為規劃云景東一街和云景東路，呈平行狀；南北緊挨五所南都和規劃云景北二街，南側略有傾斜。

而云璟攬閱的地塊形狀，則呈現出東窄西寬的格局。

2、容積率更低。1.7的容積率比云璟攬閱小了0.47，加上控高45米，最高也只到15層。

地塊形狀加上容積率要求，意味著6007地塊在樓棟強排方面，比云璟攬閱要從容許多，且整體小高層的布局，舒適度也要高于后者。

按照6007地塊現有的條件，花姐以戶均100平米計算，其可產的房源也就200套左右。

雖然現在成了對手，但要翻看6007地塊和云璟攬閱的歷史，交集頗深。

2024年9月份，6007地塊就和云璟攬閱一同，出現在“多規合一”函中。只是當時的云璟攬閱為6001地塊，6007地塊的編號則為FZX-0303-0133。

彼時0133地塊，用地性質為F3其他類多功能用地，也就是產業用地，面積1.3萬平方米，容積率3.08。

但通州區政府2021年184期的一份專題會議紀要顯示，由北京市通州區梨園鎮梨園村村民委員會，以單價11236 元/平方米，回購FZX-0303-0133地塊產業用房，回購面積約4萬平方米。

這恰好與它作為產業用地時，地上建面3.99萬平米相仿。

于是，在去年10月6001地塊由招商蛇口底價摘得后，0133地塊也搖身一變，成了6007地塊。

不僅如此，它的用地性質，也從"F3其他類多功能用地"變成"R2二類居住用地"，容積率也降至1.7。

6007地塊的問世，將給通州梨園板塊帶來怎樣的變化？

在花姐看來，雖然它與云璟攬閱僅隔一條馬路，但對后者的影響并非很大。

云璟攬閱的總量只有367套，不出大的意外，隨著網簽數據的不斷攀升，等6007地塊幾個月后開盤時，大概率只剩尾盤。

而直線距離不到3公里的花溪云錦，或將受6007地塊的影響最大。

金隅嘉業摘得花溪云錦時間，只比云璟攬閱晚了12天，但后續的節奏并沒有跟上，導致如今云璟攬閱網簽數據都已誕生，它還在準備開盤的路上。

前不久，花溪云錦也公布了戶型圖，從108平至153平4個段位，清一色四居的戶型，在當下的京城樓市，可謂獨一份。

但它的開盤時間，最早也在4月底。屆時是否會復制云璟攬閱的成功，仍是未知數。

一旦達不到熱銷，花溪云錦則會陷入較長的去化周期。真要如此，6007的問世，必將對其形成背刺。

而倘若花溪云錦也能達到開盤即售罄的狀態，對6007地塊而言，則是一個無比大的利好——雙盤熱銷，證明了梨園板塊強大的購買力。

最后一個關鍵問題，6007地塊將是誰的菜？

此前，坊間廣泛的傳聞是，有云璟攬閱打底，招商蛇口不可能眼睜睜看著6007這塊肥肉，再流入別家之口。

況且，在已開項目周邊拿地，招商蛇口輕車熟路。云璟攬閱本身和招商序，就是最好的證明。前者南邊不遠是璀璨公元，后者西邊不遠則是招商璽。

一旦拿下6007地塊，加上已提前布局八里橋地塊，招商蛇口將成為名副其實的“通州王”。

但土拍市場，風云莫測，不到最后一刻，一切都只是想象。

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