貝殼董事長彭永東年薪高達7.13億元，讓行業大為詫異。

如果只以工作日計算，日薪則高達284萬元，500萬大獎寥寥無幾，彭永東的年薪相當于中了143次500萬大獎。

貝殼不只有董事長彭永東一人年薪過億，聯合創始人單一剛的年薪也高達5.29億，日薪同樣高達145萬元（工作日211萬元），他的年薪也相當于中了106次500萬大獎。

彭永東和單一剛的年薪之和為12.42億元。而2021年兩人年薪分別為847萬元和685萬元，分別翻了83倍和77倍，這樣的年薪增幅不僅在國內上市公司中首次出現，即便是放眼全球，也好像沒有先例。而同期貝殼全年凈利潤58.83億元，兩人拿走了公司凈利潤五分之一強。

貝殼2023年財報以及近三年貝殼高管薪酬

截至4月17日收盤，貝殼美股收盤價為19.03美元，跌幅1.7%。距離2020年78.518美元的高點已經下跌了76%，市值蒸發了718億美元，目前最新市值為229.7億美元。曾經近千億美元的行業獨角獸，在創始人左暉去世后，市值急劇下滑，而高層天價年薪引發廣泛關注。

4月17日，貝殼一則公告再次引發關注，公告稱貝殼董事會主席、首席執行官及控股股東彭永東擬捐贈900萬股A類貝殼普通股。此次捐贈將用于居住行業服務者及其家庭成員的醫療健康福利和應屆畢業生等租客群體的租房幫扶。以實時股價計算，該筆捐贈價值4.4億元。

此前全網鋪天蓋地是對彭永東天價年薪的質疑，而他的這波捐贈或是貝殼陷入巨大輿情后的回應。在行業下行時期，彭永東、單一剛的數億元年薪，與平臺基層人員激烈競爭以及裁員、開發商虧損賣房、買賣雙方多付成本，形成了鮮明對比。

營收大增，凈利大跌

據最新財報顯示，2024年貝殼營收934.6億元，同比2023年的777.8億元大增20.16%。全年歸母凈利潤40.65億元，同比上一年的58.83億元下跌了30.19%。

據最新財報顯示，2024年貝殼營收934.6億元

營收大幅提升，而凈利潤跌幅卻高于營收增幅，出乎市場預期。運營成本大增是影響貝殼凈利潤大幅下滑的誘因之一。

2024年運營費用總額達191.79億元，同比增加13.35%，包括營銷、技術研發等投入擴大，擠壓利潤空間。主營成本由2023年的464.7億元激增至2024年的581.5億元，同比大增25.12%。其他業務成本由2023年的95.88億元增至123.7億元，同比增長28.99%。該項成本近三年的增長分別是62.85%、84.81%和28.99%，由2021年的31.86億元猛增至2024年的123.7億元，翻了4倍。營業成本由2023年的560.6億元提升至705.1億元，增長了144.5億元。

貝殼主營成本由2023年的464.7億元激增至2024年的581.5億元

具體到經營費用，貝殼2024年的研發費用、營銷費用、一般及行政費用等均出現較大增長，其中研發費用高達22.83億元，同比增長17.9%，也刷新了公眾對貝殼的認知。

貝殼2024年的研發費用、營銷費用、一般及行政費用等均出現較大增長

2024年貝殼的毛利率和凈利率均出現不同程度的下滑，毛利率由2023年的27.92%下滑至2024年的24.55%，下滑了3.37個百分點。凈利率由2023年的7.57%下滑至4.36%，下滑了3.21個百分點。具體到營收結構，貝殼2024年非房產交易服務收入達316億元，同比增長64.2%，占總凈收入33.8%，但此類業務毛利率可能低于傳統房產交易業務，容易拉低貝殼整體盈利水平。該項業務增長越快，貝殼凈利率可能就會越低。

影響凈利潤大幅下滑的另一重要因素或是高管的天價年薪。董事長彭永東和高管單一剛兩人一年的薪酬就超過12億元。BT財經查詢A股上市公司創始人及高管年薪后發現，A股上市公司中年薪最高的高管為龍湖集團董事長陳序平?，其2023年總薪酬為?3466.9萬元?，彭永東的年薪約是陳序平的21倍。建房子的董事長年薪只有賣房子的董事長的1/21，也讓市場大為不解。

董事長彭永東和高管單一剛兩人一年的薪酬就超過12億元

何謂“直線攤銷”？

眾所周知，貝殼由左暉創立的鏈家升級演化而來。創始人左暉在貝殼2020年美股上市后不久病逝，左暉家人將其所持股份投票權委托給時任貝殼CEO的彭永東，受此影響彭永東也被視為貝殼控股股東。其投票甚至比左暉愛人的23.46%還要高出22.1%。

圖為貝殼高管團隊

左暉去世之前，CEO彭永東持有3.1%股權和1%的投票權，而單一剛持股1.3%，擁有0.4%的投票權。左暉則持有24.9%的股份，加上其他股東的投票權委托，創始人總投票權高達76.7%。在左暉去世后，原本職業經理人彭永東擁有的投票權幾乎掌控了貝殼。同樣被授予投票權委托的執行董事單一剛，也拿著“天價”的年薪。

在左暉去世后，原本職業經理人彭永東擁有的投票權幾乎掌控了貝殼

貝殼美股上市不久，美國出臺《外國公司問責法》，讓貝殼面臨強制退市風險。貝殼在2020年港股上市，為了在港股上市，貝殼采取了“同股不同權”的架構，同股不同權架構可以讓管理團隊在持股較少情況下，繼續擁有對公司的經營決策權，確保公司股權結構的穩定性，進而實現團隊長期穩定、企業健康有序發展。A類股便于流通，好變現，左暉離世后，其家族更偏向A類股。而B類股則擁有10倍于A類股的投票權，誰控制了B類股，誰就掌控了貝殼。

上表顯示，左夫人A類股高達8.496億股，但B類股為0，彭永東的A類股只有0.815億，不及左夫人的十分之一，只是彭永東擁有1.44億B類股中的1億股，擁有貝殼絕對的投票權和掌控權。

當時貝殼向彭永東授予限制性股票，或只是為了滿足該上市規則的要求，限制性股票，在會計規則上采用“直線攤銷法”，因此在每年的“股份支付薪酬”科目產生了較大數額，但并非一般理解的年薪。

投資人史保剛表示，A股與港股高管薪酬披露規則有所不同，“A股上市公司所披露的高管薪酬，通常僅涵蓋基本工資、績效獎金這類現金收入。股權激勵部分并不被納入 A 股年報披露的高管年薪之中。大家看到的A股高管薪酬，并不是高管從公司獲取的全部收益，所以，大眾在A股公司年報里看到的高管薪酬，并非高管從公司獲取的全部經濟收益。港股上市公司披露的高管薪酬，包含薪金及獎金，還包括股份支付薪酬。‘股份支付’只是一個會計上的處理。”

貝殼也在此前回應官方媒體稱，彭永東的年薪非一般年薪，而是根據2022年授予的限制性股票，會計上采用“直線攤銷”，導致這幾年“股權薪酬”產生了較大數額。這一回應也對應了彭永東近三年的薪酬，2021-2024年，彭永東的薪金加績效獎金分別為840萬元、1200萬元、1446.8萬元、1170萬元，股份支付薪酬為0元、4.63億元、7億元、3.89億元。

7.13億年薪需要賣多少套房子？

且不管彭永東年薪7.13億元是以何種方式體現，單7.13億元的年薪體現在財報中，就已經能引發資本市場的關注。

貝殼賣一套房子能賺多少錢？這也是房屋買賣雙方都較為關注的話題。《南方都市報》曾在2024年對貝殼的盈利模式進行深入報道。貝殼賣房的提成結構，比如500萬的房子，3%提成是15萬，然后平臺扣15%，剩下12.7萬左右，再分配45%-50%給成交人。另外還要扣除師父的提成25%或者分給小組。所以最終可能到手1.5萬左右。這個例子可能能算出平均收益。

貝殼在不同區域，抽傭有所差異，廣州南沙區貝殼抽成最高可以高達23%，貝殼的每套房收益取決于總傭金率和抽成比例，總傭金率在2.2%-3%，抽成比例在15%-23%之間，加上其他扣費，平均收益可能在總傭金的15%-20%左右。例如，總傭金2.5%的房價，抽成18%，則貝殼收益為房價×2.5%×18%。假設平均房價為500萬，則每套收益約為500萬×0.025×0.18=22500元。若以南沙區這樣的高抽成來計算，500萬的房子，貝殼賣一套收益則為34500元。500萬房產總傭金15萬元，平臺抽傭15%-23%，對應貝殼收益約2.25萬-3.45萬元。

以此計算，貝殼需要最少賣出3.6萬套至5.5萬套500萬元的房子才能覆蓋彭永東和單一剛兩位高管的年薪，即便是2024年彭永東和單一剛年薪有所下滑，也依然高達7億元，貝殼仍需最少賣出2.03萬套500萬元的房子才能完全覆蓋。畢竟500萬元一套的房子只能在北上廣深這樣的一線城市，全國綜合下來，每套房子售價取中位數平均值，貝殼需賣將近5萬套房子才能夠支付彭永東和單一剛的薪水。

目前房地產呈下行趨勢，2021年全國新建商品房銷售面積、銷售額分別達到18億平方米、18萬億元的歷史性高點，2024年降至9.7億平方米、9.67萬億元的水平，整體市場體量明顯收縮。同時房地產領域的投資也明顯減少。2022年至2024年全國房地產開發投資金額分別為132895億元、110913億元和100280億元，分別下滑17%和9.6%。

貝殼貌似影響并不太大，2024年貝殼新房總交易額為9700億元，二手房總交易額2.2萬億元，房屋租賃服務凈收入143億元，家裝家居收入148億元，整體業務體量依然龐大。

作為職業經理人，彭永東在貝殼的表現其實非常出色，2010年加入鏈家，主導數字化轉型（如鏈家網、樓盤字典），2018年成為貝殼聯合創始人?，左暉去世后，成為貝殼真正掌舵人，帶領著貝殼度過了疫情期間的巨大困難，穩住了貝殼基本盤。但彭永東在帶領貝殼尋找第二增長曲線上并不明顯，貝殼在家裝業務、租賃業務以及新進入的地產投資開發業務，仍未能產生足夠利潤，且伴有諸多投資風險，這才是他天價年薪帶來的質疑。

目前手握數百億現金的貝殼，只能通過并購擴大營收，真實利潤卻出現大幅下滑，若不能扭轉現狀，貝殼將難以在資本市場上維持高估值，畢竟其市值較高峰期已經下跌了近八成。再不做出改變或引發一系列危機。

彭永東的捐贈或無法有效地平息輿論，看似捐贈不少，卻大概率只用于貝殼平臺，市場或對此仍未平息輿情，從貝殼下跌的股價就可見一斑。

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作 者 |無忌