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土拍市場，瞬息萬變。

五一小長假前，北京的土拍市場，迎來一個小高潮。

4月29日，通州北區梨園鎮FZX-0303-6007地塊（下稱6007地塊）開拍，引來中鐵建地產、招商蛇口、中能建城發、蕪湖康潤（龍湖）四家開發商角逐。

最終，經過218輪競價，由中鐵建地產以7.755億元的價格摘得，折合樓面價3.58萬/平米，溢價率達到21.94%。

這與一天前朝陽區第四宗組合地塊土拍，形成了極大反差。

4月28日，黃杉木店+孫河地塊開拍，與外界期待的多家開發商“火拼”不同，網傳一眾種子選手的臨陣缺席，讓這次地王之爭，多少有些落寞。

最終，在只有一次報價的情況下，由中建智地領銜的聯合體，以126億元的底價摘得。（詳見《北京126億地王，隱現“地頭蛇”》）

與黃杉木店組合地塊相比，6007地塊顯得很MINI，占地面積只有1.27萬平米，規劃建面2.17萬平方米，容積率1.7，限高4.5米。

但它很干凈，是一塊純居住用地，沒有其他任何累贅。這種小而美的素質，讓它雖身處通州，卻十分炙熱。

其實，關于6007地塊遭“瘋搶”的結果，土拍前早有預告。

3月25日，招商蛇口對外發出了6007地塊的招標公告，建設規模3.59萬平米，投資估算2.23億元。

隨后的4月15日和4月24日，中鐵建地產和中能建城發也采取了同樣的動作，建設規模分別為3.65萬平米和3.25萬平米，投資估算分別為2.26億元和2.47億元。（詳見《通州低密土拍，提前飄出火藥味》）

三家開發商，同時針對一個地塊發出招標計劃的故事，在過去的土拍市場，十分罕見。

6007地塊足以載入通州的土拍史——它的樓面價、溢價率、競拍輪次等，均創下了通州樓市的土拍紀錄。

這看似很提氣，可對中鐵建地產來說，卻是不小的負擔。

同樣的東西，買主不同，物效迥異。

在花姐看來，6007地塊也是如此，不同操盤者帶給它的，或將是不同的命運。

中鐵建面臨一堆難題

作為曾經北京土拍市場中的常客，近兩年來，中鐵建地產漸漸銷聲匿跡。

如今的它，更像是一個西南和華東的地產商，憑借著旗下高端“西派”產品系，在京外市場殺出了一片天地。

此次以創紀錄的價格拿下6007地塊，中鐵建地產在輿論上，為自己加分不少——缺席多年后，高溢價拿地對外釋放強勢回歸的決心。

但，站在項目操盤的角度，花姐認為，拿下6007地塊后，中鐵建地產要想運作好，并非易事。

3.58萬元/平米的樓面價，高出了周邊在售競品一大截。

與它一路之隔的云璟攬閱，樓面價為2.86萬元/平米；東邊2.4公里外的花溪云錦，則為2.5萬元/平米。

即便是地價頂峰時拿地的璀璨公元，其樓面價也低于6007地塊。

這種情況下，6007地塊該賣多少錢合適呢？

目前花溪云錦還未開盤，若對標璀璨公元和云璟攬閱的網簽均價，6007地塊的實際售價，應該在5.9萬元/平米左右。

如此一來，只有2.3萬元/平米的縫差價，6007地塊的利潤會很微薄。

不僅如此，還有其他的隱形成本。

中鐵建地產目前在京無任何在售項目，而在它缺席的這幾年，恰是市場經歷深度調整的階段，各方面都發生了翻天覆地的變化。

在6007地塊上，項目團隊和其他許多環節，中鐵建地產都需重新搭建。細算下來，都是費用。

此外，產品該如何定位？

旁邊云璟攬閱的熱銷，得益于踏準了剛需小戶型節拍。如果中鐵建地產采取同樣的策略，擺明了要打擂臺。

目前云璟攬閱的網簽去化率，已達到了近40%先發優勢下，一旦發生正面戰，誰能扛到最后？

若定位于大戶型，去化無疑會變慢，能否得到市場的認可，也猶未可知。

況且，不遠處還有一個至今仍未開盤的花溪云錦，它有4款面積段位：108-158平清一色四居，內嵌陽臺+設備平臺+飄窗，一樣不差。

最好的預期，則是寄望云璟攬閱和花溪云錦之后，并沒有透支市場需求。

強大競品面前，只需粗略分析，中鐵建地產作為一個“新人”，雖如愿拿下6007地塊，但難題一堆。

招商蛇口塞翁失馬

對招商蛇口而言，此次與6007地塊失之交臂，確實有點可惜。

深耕通州多年后，僅差一步之遙，失去了問鼎“通州王”的機會。

可從更實際的角度看，花姐反而認為6007花落他主，對招商蛇口未必是一件壞事。

首先，云璟攬閱成了妥妥的倒掛盤。7100元/平的樓面差價，讓已經購買云璟攬閱的業主，資產瞬間升值了幾十萬。

如同海淀樹村地塊土拍結束后，加快了功德寺雙子的售罄速度一樣，中鐵建地產在6007地塊身上抬轎子，同樣會讓云璟攬閱的價值凸顯，進一步加快其去化速度。

其次，6007地塊創紀錄的價格，也會對招商蛇口另一個項目，產生積極影響。

4月8日，通州八里橋0401-6044、6049地塊土拍，同樣吸引了招商蛇口、中國金茂+東亞新華、綠城中國、中海地產4家開發商。

最終，激戰過后，招商蛇口以27.082億元的代價摘得6044、6049地塊，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價16.28%。

其中6044地塊用地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米；6049地塊用地面積2.24萬平米，地上建面5.35萬平米。兩塊地限高48米，容積率2.5。

招商八里橋項目位于6007地塊西北4.5公里處。它的素質同樣不弱，南邊僅隔一條綠化帶，便是通惠河，是正兒八經的河景房。

在北京，有如此條件的項目，十分稀缺。

此外，它還是一個正經的地鐵盤。離規劃中的地鐵22號線永順鎮站，只有200來米。如果到最近的地鐵口，估計最近只有100米左右。

擁有如此優勢，但與6007地塊相比，八里橋地塊在樓面價上，仍產生了4600元/平米的差價。

中鐵建地產此舉，同樣讓招商蛇口八里橋項目，成了價格洼地。

塞翁失馬，焉知非福。

盡管沒摘得6007地塊，對招商蛇口當下的通州戰局，卻完全是一件好事兒。

花姐點評：

隨著璀璨公元、云璟攬閱、八里橋地塊三子落地，在通州，不知不覺間，招商蛇口已穩坐頭把交椅。

前人栽樹、后人乘涼。

正是看到了招商蛇口深耕通州，云璟攬閱熱銷帶來的需求潛力，才讓6007地塊成為大家眼中的香餑餑。

去年9月，中鐵建地產換帥，孫洪軍接替李興龍，出任黨委書記、董事長。

新領導上位，在戰略方面做出調整，十分正常。

但今日不同往昔，此次虎口奪食，中鐵建地產雖充分彰顯了回歸北京的決心。可這種激進的做法，在花姐看來，風險頗高。

畢竟，無論從客戶開發、運營成本等各方面，招商蛇口在通州相比其他競爭對手，優勢更為明顯。

還有，中鐵建地產當下也業績承壓。

前不久，其母公司中國鐵建發布的2024年財報顯示，房地產業務方面，營收億元，同比下降13.67%；利潤總額12.64億元，同比下降58.18%。

利潤腰斬，再高溢價拿地，接下來，如何跟一眾強敵過招，成了孫洪軍必須要思索的難題。

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