北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問西城的文華園、冠英園房子質量可以嗎？

A：

1、質量，這我可不知道，不敢瞎說。

2、不過文華園是文化部的央產房，應該是1998年之前的，也應該是1993年之后的。那這段時期的公房應該質量中等吧，不算太強。

因為那輪房地產牛市在1993年結束，之前的大多質量好，因為賺錢多。之后是宏觀調控+國企改革，到1995-1996年時國企進入最低谷，國企開發商出現了全行業虧損，全國公房合格率跌至50%。

但這只是普遍現象，具體到小區就是看具體情況了，所以我只能說那個周期的一般不太強。

3、冠英園應該強一些，因為這是典型的1998年之后的小區。那年是長江大洪水，九江潰了壩，高層痛斥豆腐渣工程。所以后來就是全國建筑行業大整頓，質量標準陡然提升，各種規范也都健全了，所以1998-2003或2005年之前的質量大多都不錯。另外冠英園應該是華遠開發的，當時是北京最大的開發商，質量口碑也都好。

要買的話看北區的唄，中行家屬樓，氛圍和管理都不錯。南區弱點兒了，產權雜+回遷房，次選吧。

4、簡單就這情況，我說的只是周期的房產特征，具體到小區不敢保證。

僅供參考。

二

Q:

請問，我剛看了這套房，豐臺蒲黃榆的，鐵定要拆遷，政策我也看了，就看您是否覺得合適了，能買嗎？

A：

1、簡單算個賬吧，這套房70平，9萬多一平650萬，加上稅費什么的670萬吧。原地回遷標準是給最多95平，我估計一般是89平小三居。那折合下來就是7.5萬一平，還行，從價格來講不吃虧。

因為蒲黃榆要開發新房（商品房）的話怎么也得10+的單價，回遷房打八折就是8萬左右。這參考望壇新苑的吧，地段兒來跟蒲黃榆差不多，但因為是東城學區，所以現在9萬多一平。那剔除溢價的話接近8萬，蒲黃榆的7.5萬怎么都不算吃虧。

2、如果外遷的話是到南庭新苑，這面積是給兩套三居。這為什么沒有面積啊？如果也是89平的，那現在南庭新苑的均價是4.5萬，也還行，兩套房價值800萬左右，相當于占了100多萬的便宜。

但既然是沒寫面積，那就有減少的可能，按85平計算吧，兩套房170平。也按4.5萬一平就是760萬左右，即便是減去3%的綜合地價款也是怎么都不吃虧。

3、不過這業主為什么要賣房啊，既然已經征收的差不多了，他們家還沒簽字嗎？問清楚有沒有其他的事情吧，如果能正常辦手續就行。

僅供參考。

三

Q:

再次打擾，目前單位zb越來越弱，傾向分學區zb，東城好學區能買的占坑實在有些憋屈。所以轉而去了解了下朝陽的學區了。還是二套資格，買400-450w。

目前看過地理位置合適的，覺得居住也可以的是利澤西園陳分，和新源里的清朝九年制。

想向您咨詢下建議下意見:

（1）陳分和清朝哪個更適合我們呢？26入學，孩子挺聰明，但屬于鼓勵型選手，就是得夸著學的，自律與否不太確定。網上了解陳分是應試教育，刷題較多，但省家長，唯一擔心孩子會因刷題太累厭學，心理不好。挺喜歡清朝“靜待花開”的理念，但不知道小學和初中，與陳分比水平如何。中考出路差距大不大。

（2）如果認為學區相當，那么單從房子保值來比較一下。利澤西園基本墊墊腳買72平板樓，或者65-70平左右塔樓，都是緊湊2居。清朝也是買新源里西和東的50-60平小兩居板樓。那么這兩個能購買的房子，哪個區域更抗跌或保值呢？

（3）其實也想過，先在順義東風+仁和中學，居住環境好很多，再視孩子情況，決定是否小升初轉學。那么東風小學和朝陽的陳分/清朝小學，水平會差很多嗎？

問題還是有些多。麻煩您了。

（4）另外，想補充下問題，是7-9月買會比較低價，還是明年2-3月買更合適呢？您對未來一年的價格判斷是？

A：

1、哪個學校合適？這我可不知道，只能是家長評估，或者是咨詢搞教育的吧。

不過說實話，朝陽區哪所牛校都管得嚴，作業都不算少。不是說陳分應試教育，而是中國的選拔制度就是應試教育，這沒辦法。我家孩子在海淀，中學之后從來沒在12點之前睡過覺，每年不少錢的補課費，這還考的稀里嘩啦的呢。

清朝可能相對作業少點兒吧，不過我也聽家長們聊過，小學不多，初一下學期開始增多，初二基本上就三四個鐘頭了。所以我認為沒少到哪兒去，否則成績也好不了，快樂教育不適合中國。

和陳分相比中考出路差距肯定不大唄，朝陽區就那幾個牛高，想差距大都不可能。中考是看成績的，跟哪所學校關系不大。

2、哪個區域抗跌或保值，到目前為止肯定是望京唄，這是送分題。不過清朝的溢價應該低，這算優勢。具體的讓中介給算算吧，反正前幾年是偏低的，性價比相對高。

3、我不敢比較學校，尤其順義也是教育強區，教改之前是能吊打崇文宣武的。現在也仍然很強，只是天牛娃被掐走了不少而已。所以如果孩子天分高+努力，那在順義也會很不錯。

4、一般是年底的價格相對低，淡季。而春天大多都是小陽春，其中學區房是主力。夏秋沒譜兒，看政策了。我對未來一年的判斷，從租金收益來說是沒有下跌的空間，漲不漲的也只能看政策，預測不了。

5、總之您這些問題我都不好回答，尤其是孩子的預測，只能家長來評估，外人不敢多說什么。

僅供參考。

四

Q:

請問，最近想給兒子買房，兒子在朝陽門附近工作。五一期間看了幾處房源，個人覺得豆瓣胡同小區和交道口東大街小區A區土兒胡同不錯，我們計劃800左右，兩室或小三室，這兩個小區怎么樣？

您還有更好的推薦嗎？這兩個小區溢價是否很高？值得購買嗎，畢竟入學高峰期要過去了。

A：

1、挺好的啊，都是當地的回遷房，老北京人占大多數，我還有同學住在豆瓣呢。這里回民也比較多，老北京的回民聚集區之一，吃清真菜方便。

2、都是典型的學區房，溢價率應該是中等。這用租售比計算一下就知道，用總價除以預估租金，然后除以北京老房的平均值，用600吧，太低了不合適。

比如800的總價，在豆瓣兒估計能買70平左右的兩居。這里的月租金應該在1萬左右，那租售比就是800上下，溢價率在30%，平均值。也就是800萬中含有200多萬的溢價，不算太高。

土兒胡同的溢價應該也差不太多，有可能稍低一些，但不會低于20%。當然這些都只是我估算的，具體的讓當地中介給算算吧。

在同等總價的情況下，如果房子沒有瑕疵，那租金越高，意味著溢價越低，保值的風險也低，居住的性價比也就越高。

3、值不值得怎么說啊，為了孩子上學也沒辦法，不買房能有其他渠道嗎？或者說如果能順利進入對口校+成績好就算值了，否則就不太值唄。

入學高峰過去了也是沒辦法的事兒，看到時候是否有鼓勵學區房的政策吧。有的話就能撐住溢價，沒有的話就看情況了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我在西城廣外有一套房，學區房，40多平價值400萬吧，我想賣了換到郊區去，主要是為了改善居住環境，其次是為了投資升值，您能推薦個好地段兒嗎？就是這些全款，我們就是退休老兩口，孩子在外地，孫子上高中才有可能回來，用不著學區房了。

您看這是我最近看的房子，有您覺得自住兼投資的嗎？哪幾個最合適？

A：

1、直說吧，如果是從居住角度來說，我覺得應該都挺好的，這就看自己的喜好了，沒必要聽別人的。

2、但如果從投資角度的話，我覺得都相對普通，大概率在價格走勢方面都會落后于北京大盤。

沒別的原因，就是因為都算遠郊，而房產的價值由地段兒決定，遠郊的本身就不占優。而且再說了，您這幾個圖的都是價格低面積大吧？所以在郊區都不是在成熟板塊的，那等周邊配套發展起來得不少年呢，到時候這房子也老了，作為老破大還能有什么優勢啊？

再有一點，400多萬在市區算剛需盤，在學區房里算占坑兒房，也就是不難賣。但在遠郊可就算偏高的總價了，流動性一般都弱。再加上面積大，那對這種二手房感興趣的不會太多。而商品價格是由供需關系決定的，想買的人少，價格也就不好抬高了。

3、所以我覺得還是多考慮自住吧，房子本來就是用來住的，其他的都是副產品。這幾個盤作為改善很合適，但真的都不算投資盤。

僅供參考。

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