世界上最火熱的房地產市場在哪里？當全球多數國家的房價正進入低迷時期，位于阿聯酋的迪拜房產市場卻迎來了連續四五年的增長。

根據全球商業地產服務公司世邦魏理仕(CBRE)最近的報告，2024年迪拜住宅價格平均上漲18%，到了2025年第一季度，這個數字達到了20%。不只房價高漲，房產交易量也在創新高，2025年第一季度，交易達到45474筆，交易量同比增長了22%。

迪拜房產市場的回溫反彈，是多種因素的疊加影響。一方面，外部局勢不穩定，地緣沖突前景不明朗，美國一系列關稅政策也加劇全球通脹，在資本上提供安全港灣、在政治上選擇中立的迪拜成了人們投資買房的絕佳目的地；另一方面，在2020年之后，迪拜一直采取寬松的政策，吸引了世界各地的人們到此長住，其中“黃金簽證”政策更吸引了一大群高凈值人群到此置業定居。

阿湯哥的《碟中諜4》，取景地之一是迪拜。（圖/《碟中諜4》）

樂姐是這幾年迪拜房價暴漲的幸運兒，幾年前，因為陪女兒讀書，她們一家在迪拜購入幾套剛需房，卻因此嘗到了甜頭。Crystal是一位長居迪拜的中介，她從2021年進入房產行業，見證了這幾年房價的飆高，但在她眼里，市場波動無常，有人歡喜有人憂，普通人應該謹慎入場。
我和她們聊了聊，在迪拜，那些被房子改變的生活。
“中介是門檻最低的機會”
2021年，疫情期間，Crystal原本從事的旅游行業停擺，她就這樣一腳踏入了房產行業。
對在迪拜尋找機會的人來說，通常會從門檻相對較低的中介做起，然而中介公司一般不提供底薪，也不給解決簽證，外來務工者需要額外花錢去搞定自己的簽證。
Crystal從事房產中介后開的第一單，租客是一位東南亞來的老板，要求租下整棟大別墅作為集體宿舍，后來，這個老板又給她介紹了好幾單。她才知道，這群人是傳說中做網絡博彩的。

網絡上經常出現的“菠菜”就是博彩行業的代稱。（圖/《孤注一擲》）

在當地，一種普遍的說法是，2020年左右從東南亞來了一批灰產大軍。再往前追溯，2019年8月18日，柬埔寨政府總理洪森簽發通告，停止批準和頒發在柬埔寨經營的各種“網絡博彩”營業執照，導致網絡博彩行業大量向外轉移。
免簽、不看征信和收入流水，一本護照即可隨進隨出的迪拜成為極具吸引力的“搞錢天堂”。隨著熱錢涌進，本來被疫情影響的各行業消費重新恢復活力，也直接推動了華人房地產圈的發展。
根據全球房地產公司TEKCE2024年的統計，中國人在迪拜的房地產投資數量已經進入了前十。印度投資者最多，英國、意大利、俄羅斯等都在前十。
在疫情前，房產中介往往捏緊手中的資源，害怕跟人合作，客戶被人撬走。疫情時期，華人中介多了，人們開始慢慢形成合作的模式，一個房源由不同的中介一起做，誰搶先一步誰就關單（成交），模式則變得更加短平快。
另一方面，迪拜房地產的回溫，也與阿聯酋政府在2019年推出的“黃金簽證”（Golden Visa）計劃有關。人們只需要在阿布扎比投資超過200萬迪拉姆（約400萬人民幣），就可以獲得10年的黃金簽證，這個簽證每10年一續，意味著人們可以在本地享受相應的福利，這種利好政策一時間成為人們平常聊天的必備話題之一，綜合因素下，迪拜的人口還在持續增長，這意味著房產需求大大超過供應。

從商場里買完東西出來的人。（圖/unsplash）

根據迪拜統計中心的數據，截至去年年底，迪拜的人口在2024年增長了16.9萬多人，達到382.5萬人。預計到2030年，迪拜人口每年的增長率將達到3.6%。其中，華人人數的增長也很顯著，2024年2月2日，中國駐迪拜總領事李旭航在阿聯酋官方媒體《宣言報》發表署名文章，提到了近五年來，迪拜華僑華人總數從20多萬增至約37萬，各類中資企業出海中東，從6000多家增至8000多家。
而這也吸引了大規模的“炒房團”重新回到迪拜。Crystal說自己主要做的是公寓類型的二手房租售，賺錢比較少，膽子大的人一般做期房，而好的期房全靠“搶”。
當地一些大的房地產商比如Emaar，因為背靠皇室資產，是迪拜實力最強的開發商，每次開盤都會擠爆。由Emaar開發的云溪港，位于市中心，號稱每個房子都能看到哈利法塔（迪拜的摩天大樓，為世界第一高樓），是迪拜最搶手的高級公寓品牌之一。
通常，人們會在開盤前3-5天的時間把消息發布出來，而有資源的中介掌握著更快的信息，“一個房源幾千個中介在搶，網速再快也沒用”。一般中介會提前聯系好買家，拿到護照，開一個定金支票，才能拿到搶購的鏈接，等開盤那一刻馬上在網上鎖定。

迪拜朱美拉棕櫚島上的亞特蘭蒂斯酒店，附近有許多豪宅。（圖/unsplash）

也有一些開發商沒有開放線上搶購，那就要到現場去排隊。“比如明天早上開盤，今天晚上兩三點鐘就有人去排隊了”。
Crystal說，“迪拜有錢人太多了，有錢的中介也多?！庇械姆康禺a開盤時場面很熱鬧，“但其實很多都是中介在開party，只是外人看不懂”。那些積累了許多資源的中介，可以在遇到低價的時候入場，等漲點錢就轉手，有的房子還沒交付，就已經能賺幾十萬人民幣。
和國內不同的是，迪拜的房產購買政策有一定漏洞，在迪拜買期房，人們可以在房子還沒交付的時候就轉手，這催生了一大批“炒樓花”的人——人們把一棟樓里景觀最好的房子都買斷，但只需要付10%的首付，一棟樓包下來大概只需要120萬元人民幣，等漲價了再加價幾十萬元賣出去。
“炒樓花”的模式來源已久。2002年，迪拜酋長頒布了新的《房地產法》，允許外國人在指定區域買賣房產。根據人民網2009年的報道，2000年左右，溫州商人開始涌入迪拜，采用聯合買房的方式炒房，用更多的資金撬動更豪華的房子，然后以更高價格快速賣掉。但隨著2008年經濟危機的到來，樓市大跌，這些炒樓花的人全盤皆輸。
歷史總在輪回，如今，人們再次涌入。
有人歡喜有人愁
2022年到2023年，Crystal見證了身邊一個中介朋友小Y快速賣掉了著名的云溪港樓盤的十幾套房子，根據迪拜不動產投資官網，這里的房源平均價為325萬迪拉姆（約人民幣650萬元）。

迪拜某樓盤。（圖/pixabay）

和Crystal一樣，小Y也是因為疫情期間旅游業停滯，在2021年轉行進入房地產行業。Crystal介紹稱，以前很多女性獨自來到迪拜的一大理由，是失戀或者婚姻關系出現問題。2012年左右，小Y就是因為離婚才來到了迪拜。當時迪拜的“龍城”里已經聚集了一批賣中國小商品的中國人，小Y剛來時也在那里做小玩具生意。
2003年，在意圖打進中東市場的中國商人的推動下，迪拜酋長在今天迪拜南部15公里以外的沙漠上批了一塊地皮，被稱作“龍城”的國際貿易城開始形成，吸引了大量中國老板來此開啟事業。根據《國際商報》，2003年開業前后，兩千家中國企業進駐，經營數萬種中國產品，每天客流量超過一萬人，周末甚至達到幾萬人。當時的商鋪大約只需要20萬人民幣一間，如今這些商鋪已經漲價到了一兩百萬元。

如今的迪拜龍城。（圖/unsplash）

2012年，Crystal的朋友小Y就這樣在龍城小商品市場立足。過了幾年，到了2015年，在迪拜房地產第二次騰飛的時候，隨著華人的涌入，迪拜的華人旅游業開始爆發。小Y開始自己考駕照，做“車導”，開車帶中國游客，自己做行程、訂酒店門票。再到后來，她又果斷轉到房地產行業，如今已經單干，在迪拜大量置業，完成了財富積累。
Crystal說，這樣的致富故事當然很多，但市場波動是無情的，她自己幾年前在國際城買了一套小房子，就是房主虧了幾萬的價格賣出來的。她身邊也從不缺殘酷故事。有個她認識的年輕女孩，在迪拜工作，被朋友叫去吃飯實際上是勸說買房。10%的低價首付，讓她頭腦一熱當場簽約，買了一套價格400多萬人民幣、位于市中心的酒店式公寓期房。
買了之后，那個女孩才發現這個房子的物業費很貴。在迪拜，政府規定房地產開發必須有配套的活動空間、綠地健身設施等，于是房子的物業費經常為人所詬病，像這種公寓，物業費大概需要每年10~20迪拉姆每平方英尺（約等于100~200迪拉姆每平方米），算下來，一套一百平方米的公寓，一年大概要2萬到4萬元人民幣的物業費。

大多數小區配備泳池、籃球場等公共設施。（圖/unsplash）

此外，期房交易的風險還在于交房時間的變動，疫情期間，有的房子交房拖了四五年是常態。
Crystal說，這個女孩在買房后才發現，每個月一萬多迪拉姆的月供和物業費讓她無法承受，但是房子很長時間又賣不出去，她一度產生抑郁癥狀，好在她后來終于熬到了開發商交房，把房子租出去后，這才緩解了財務危機。
在迪拜，可觀的租售比對想買房的人來說是一個巨大誘惑。這得益于迪拜常住人口的不斷增長。根據迪拜統計中心的數據，迪拜的人口在2024年增長了16.9萬多人，創下2018年以來最高增幅。這主要源于自然增長與大量的移民凈流入。
這幾年，國內一線城市的租售比在2%左右，以上海市中心為例，一套500萬的房子，年租金可能在10萬以內。Crystal說，在迪拜，市中心租售比低一點也達到了4%，而高一點的地方，租售比能有5%~6%。
而在經濟觀察報2024年的報道《我在迪拜賣房子》中，這一數字還能更高，根據其中受訪的地產從業者的說法，“核心地區仍然能保持7%的租金回報率，非核心地區能達到8%或更高——非核心地區的房價增長沒有核心地區那么快，但租金卻在持續上漲?！?br/>如果按照7%的租售比來看，一套價格500萬元的公寓，年租金可達到35萬元，這意味著十年出頭就能收回成本。2023年12月，《南華早報》對國際房地產咨詢公司萊坊的采訪報道顯示，由于需求旺盛、供應緊張，寫字樓和住宅房地產市場2024年將出現價格上漲。迪拜房地產市場的最大推動力是住房短缺。人口在增長，但沒有足夠的庫存來適應這種增長。預計到2029年底，開發商將建造30萬套住房。

迪拜市中心的人群。（圖/pixabay）

Crystal有一個客戶，在國際城買了一套價格64萬元的房子，由于這個地區外來打工人多，出租方便，租金已經達到每年7萬元，相當于不到10年就能收回成本，這意味著他退休后可以拿到每月5000元的“退休金”。Crystal還有一個朋友，利用杠桿在房價低位時找全家親戚借錢，接連買了4套房子，這人現在不到40歲，這意味著在他50歲左右，就可以收回成本還完房貸，提前退休了。
被期房套牢與靠房租養老是迪拜買房的一體兩面，畢竟，無論何時何地，風險與收益總是相生相伴。
在迪拜陪讀，還有意外收獲？
樂姐是一位從北京搬到迪拜的陪讀媽媽，因為大女兒的就學問題，2023年他們舉家搬到了迪拜，這幾年因為購置剛需房，她成了被動收獲財產增值的幸運兒。
2019年，丈夫因工作需要，頻繁到迪拜駐守，他們一家開始考慮離開北京搬到迪拜。
盡管當時女兒還在上四年級，但他們不得不未雨綢繆，考慮女兒未來的就學方向。他們夫妻倆，一個來自山東一個來自河北，都沒有北京戶口，這意味著孩子上完初中，就得轉學回老家，山東和河北都是高考大省，競爭激烈，他們壓根沒有考慮這條路。此外的選擇，就是讀國際高中或者出國。在小學階段，女兒班里已經有不少非京籍的孩子提前去了國外上學。她開始萌生了把女兒送到迪拜去上學的想法。

非京籍的中產，未雨綢繆送孩子出國讀書。（圖/unsplash）

2019年，她第一次帶著女兒到迪拜考察，很快敲定了中國人比較喜歡的迪拜北倫敦中學，同時在北倫敦中學附近的首霸地產簽下了一套二居室的“學區房”，為未來5年的陪讀做準備。對手上捏著一些錢的中產來說，在迪拜租房極不劃算。她算了一下，一套普通公寓，每年就需要約20萬元到40萬元人民幣的租金。
當時，這套兩居室的96平方米房子，價格299萬元，等于2.8萬/平方米左右，預計2021年交房。但等定完房子之后，疫情就來了，直到2021年，房子不能如期交付。
2022年，樂姐發現自己又懷孕了，他們開始規劃更大的房子。很快又在同一棟樓同一樓層買了一間一居室，他們聽中介說，這房子是別人炒樓花轉售的。
當時的房價已經比2021年漲了不少，72平方米的房子，價格達到295萬元，為了付全款，他們家不得不向親戚借了不少錢。
由于等不到北倫敦中學的學位，她們只好送女兒去了另一所國際學校。由于租金實在太貴了，夫妻倆盤算了一下，決定在這所學校附近第三次購房，買房的錢來自賣掉北京的一套房子以及割掉的股票，最終他們定下了一套二手別墅，售價人民幣480萬。
整個2023年期間，樂姐都是在極度緊張焦慮中度過的，剛到迪拜開銷極大，她算了一下，第一年包括買車在內的花銷，就高達90萬元人民幣。為此，她甚至一度去找大師算命。

迪拜日常街景。（圖/unsplash）

直到2024年1月，最開始買的兩套房子終于交房，并陸續租了出去。樂姐說，由于房子位置靠近北倫敦中學，這個學校是中國人特別青睞的，出租也極其搶手，一居室年租為21萬元，二居室年租也有32萬元。直到這時，她才終于嘗到了甜頭，過上夢想中的“包租婆”生活。
直到現在，她說，第一套二居室價格幾乎翻了一倍，從不到300萬元變成近600萬元。最近，她把第二套一居室的房子賣出去的時候，也賺了45萬，加上此前收了9個月的租金15萬元，這套房子的收益為60萬元左右。
目前第三套別墅房，不到兩年，價格從480萬元漲到了640萬元。
總結自己買幾套房的心路歷程，她說自己家買房完全是剛需，但是卻冥冥之中趕上了樓市上升的紅利，抵消了國內房子降價的落差。
現在，她還在線上經營自己在國內的電商生意，她覺得現在的生活終于能喘口氣，孩子的學位、大人的簽證、一家住房都解決了。此外，她還分享了自己的生活育兒好助手——一位斯里蘭卡保姆，每個月5000元人民幣，但“什么都干，帶小孩、做飯、打掃”，同時，樂姐也在慢慢適應迪拜的生活。
她說孩子也很喜歡這里的生活，沒有什么學習壓力，下課甚至不用做作業。她說，現在她就等兩個孩子都上完學，到時候，她就會考慮回國。
在遍地富豪的迪拜，做一個普通人
前幾年，Crystal也趕在房價低谷期買了一個一居室的小房子，價格六十幾萬元，位于外來人口很多的國際城，她說自己是風險厭惡型的人，“市場再差，小房型也有人來租，也不怕供不起”。
她也認識一個在當地做律師的朋友，目前已經入手了5個單間，他的投資選擇很特別，只選單間，都位于國際城租金最便宜的地段。Crystal說，“這等于是一份安穩的投資，不到九年時間通過出租就回本了，接下來，他每年能有6%~7%的收入，比放在銀行卡里劃算”。
國外一項調查數據顯示，2024年，迪拜擁有超7.25萬名百萬富翁和212名億萬富翁，這些人群對豪宅和優質房產的需求推高了核心地段（如朱美拉棕櫚島）的房價，部分區域房價較2014年翻了46倍。人們容易被這樣的成功故事吸引，迪拜從不缺有錢人，但更為多數的仍是普通人。
如果沒有拿到黃金簽證，超過60歲的外來人就很難再續簽證。來來往往的人們創造了黃金和財富，普通人老后便平淡地歸鄉。從數據上可以看到，這是一個大部分由年輕人組成的城市，阿聯酋人口平均年齡為33歲，25歲以下的年輕人群約占總人口的25%左右，迪拜人口約占阿聯酋全國人口的41.9%。

日落時的迪拜市中心鳥瞰圖，看起來金碧輝煌。（圖/圖蟲創意）

Crystal想著自己退休后，大概會回到國內生活，現在她正在努力賺養老的錢，計劃是到時候把這個小房子租出去，相當于每個月有幾千元的養老金。
聊天到最后，Crystal突然后悔說了這么多，“我應該給你講一點更光明的、更有能量的（故事）”。她在迪拜生活已經有十幾年，多年前，她也和其他闖蕩的人們一樣，懷著淘金夢來到這里。她說，“畢竟像我這樣在迪拜活得很失敗，但又活得很幸運的人真的太少了。”
我問她為什么。她說，“我不是一個成功的案例，我到現在都不知道怎么發財，但從個人角度來講，我走過的每一步都算數”。
編輯 陸一鳴校對 嚴嚴運營 馬社力佛