文｜鄧浩志

廣州房貸利率 “上調”了

近日，廣州多家銀行上調房貸利率加點。從部分銀行及房產中介獲悉，5 月 17 日起，廣州地區銀行首套房貸利率從原來的 LPR-60bp 調整為 LPR-50bp，即五年期以上首套房貸利率漲 10BP，由原來的 3.0% 上調到 3.1%。市場預期，5 月 20 日公布的貸款市場報價利率（LPR）有望下調 10 個基點。這意味著 5 年期 LPR 可能從現行的 3.6% 降至 3.5%。按此計算，新的房貸利率為 3.5%-50BP = 3.0%，與此前的 3.6%-60BP = 3% 相比，最終實際執行利率將維持 3% 不變。

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總結一句話就是：LPR 下調了，但房貸利率單獨不降，維持 3%。

為什么會這種情況？網上有很多分析，比較主流的觀點認為房貸要維持 3%，是為了保證銀行的利潤，避免惡性競爭。為什么要 “棄” 地產，“保” 銀行？為什么其他行業可以惡性競爭，銀行要保利潤？為什么是廣州房貸利率不能再降低，其他城市暫時沒有這個說法？以上這些問題我們無從知曉。消息出來后也沒有見有關方面給予解釋。但房貸利率 “上調”，對樓市當然是不利的。

從我們在一線掌握到的數據看，廣州樓市持續了半年的復蘇行情，已經在 4 月份被打斷，盡管 “五一” 小長假樓市活躍度有所增加，但 “五一” 之后樓市是再次降溫。廣州樓市在復蘇的路上出現了明顯的波動。之前我們談過，這和外貿形勢的不確定性，還有經濟表現密切相關。理論上，要使樓市盡快實現止跌回穩，很有必要進一步出臺更多利好政策支持。而近期房貸利率上調（或者說 LPR 下調但房貸不下調）肯定會對樓市產生進一步的不利影響。接下來會發生什么？目前很多人都沒有頭緒。

南沙金融 30 條，對南沙樓市的影響

近日，中央公布了 “金融 30”，再次為南沙注入政策利好，而且這次是中央直接 “派糖”，針對的又是金融這種高附加值的行業，確實進一步提升了南沙未來的想象空間。不過，如果我們單論對南沙樓市的影響，實話實說，這對南沙樓市的影響微乎其微。為什么？

南沙從來不缺政策利好，相對于國家級新區，自貿區，粵港澳大灣區等各種帽子，金融 30 條其實是小巫見大巫。消息出來后我特意問了部分南沙的開發商和客戶，他們反應都比較平靜，樓盤也說沒見政策出臺后，到訪的客戶量有所增加。也可以這樣理解，即當下的南沙樓市的問題，不是發個文就可以扭轉的。

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南沙樓市的核心問題是人口不足。由于距離主城遠，所以基本得不到主城購買力的輻射。由于人口基數少，所以本地需求就不大。雖然企業數量在增加，經濟指標在發展，但留在南沙辦公的人很少，所以產業人口增速也很緩慢。沒人，就支撐不起樓市，支撐不起消費。所以在南沙樓市投資退潮后，南沙房地產市場，消費市場雙雙低迷。現在南沙不單樓市低迷，商業經營也有困難，學校招生也有壓力，各種配套閑置情況比較明顯。而 “金融 30 條” 且不說遠水救不了近火，哪怕效果立竿見影，金融業帶來的產業人口增長也是非常小的。所以也解決不了人口不足的問題。

至于南沙樓市的局怎么破？我覺得首先要對前幾年的政策得失進行總結。然后再對癥下藥。至于問題在哪里？我就不便發表意見了，免得又暗中批評我指指點點，還要封殺我……